Augmenter le prix de part d’une SCPI en période de crise

Invité sur le plateau de BFM Business le 20 juillet, Frédéric Puzin, fondateur de CORUM L’Épargne, est revenu sur le sujet du prix de part des SCPI et de leur évolution en temps de crise.

Les produits commercialisés par CORUM L'Épargne sont des investissements long terme qui n’offrent aucune garantie de rendement ou de performance et présentent un risque de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et financier et du cours des devises. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. 

Retranscription de la vidéo :

Cédric DECOEUR On accueille maintenant Frédéric PUZIN pour CORUM ; bonjour Frédéric !

Frédéric PUZIN Bonjour Cédric !

Cédric DECOEUR Merci d'être avec nous ce matin pour parler des SCPI bien sûr, c'est votre spécialité, c’est votre dada j’allais dire mais surtout du prix des parts, qu’est-ce que le prix d’une part de SCPI ?

Frédéric PUZIN On va déjà rappeler ce qu'est une SCPI de façon très simple, c'est de l'immobilier et en gros, c'est une association d'épargnants sous forme de société qui achète des biens immobiliers ; donc ça n'est que l'immobilier et une part de SCPI, c'est une fraction du patrimoine de cette société qui représente une valeur de ce patrimoine. Donc c'est comme une entreprise, comme une société classique sauf que là, on n’a que de l'immobilier et vous avez des épargnants.

Cédric DECOEUR Il est calculé comment, le prix de cette part ?

Frédéric PUZIN Alors, le prix de la part, comme le patrimoine de la SCPI, est composé uniquement d'immeubles, c'est la valeur du patrimoine immobilier.

Cédric DECOEUR Découpé en tranches.

Frédéric PUZIN Et il est découpé en tranches. Alors avant d’être découpé en tranches, on regarde la valeur globale de ce patrimoine, puis ensuite, on la coupe en tranches en autant de parts qu’est composée la SCPI.

Cédric DECOEUR Et il varie, ce prix de part ?

Frédéric PUZIN Oui alors il varie, théoriquement à la hausse ou à la baisse ; historiquement, le prix des SCPI à capital variable depuis 10 ans, hormis un ou deux accidents, n'a fait qu’évoluer alors tout doucement puisque la valeur du patrimoine a augmenté. Globalement, le prix de l'immobilier a augmenté, la plupart des SCPI sont des SCPI composées d'immobilier commercial ; l'immobilier commercial depuis 2007 n’a fait que prendre de la valeur. Il y a eu une petite crise je crois en 2007, 2008 et globalement, hormis une ou deux exceptions, le patrimoine de ces SCPI a plutôt bien résisté car très diversifié.

Cédric DECOEUR Et du coup ce prix, il fluctue comment ? Il fluctue en fonction du prix des immeubles ? Parfois, on peut l'augmenter ou le diminuer ? Comment est-ce qu'on décide de faire varier ce prix ?

Frédéric PUZIN Alors, la SCPI est gérée par un gérant, c’est la société de gestion et tous les ans, la société de gestion, en fin d'année, en fin d'année civile, donc vers le mois de décembre, va voir un expert immobilier, expert agréé reconnu par la place et qui va donc estimer la valeur des immeubles et la valeur de ces immeubles va être en gros une valeur de marché. Alors, on va prendre tous les immeubles du patrimoine et puis on va dire en valeur de marché, si on devait vendre cet immeuble demain matin, il vaudrait tant et ainsi sur tout le patrimoine, on va voir ce qui monte, ce qui baisse et puis on va faire le total et on va se dire par rapport à l'année précédente, le patrimoine, il a fait + 1, + 2 ou peut-être - 1, - 2.

Marie COEURDEROY Et ça, c’est communiqué à l’ensemble des porteurs de parts de SCPI ? Parce que moi par exemple, j’ai une part de SCPI et vous me dites : ouah, dingue, Marie, les parts de SCPI, là sur ce que tu as, elles ont progressé de 5, 6, 7, 8, 9, 10 %. Et donc ça me laisse une opportunité de sortir et de me faire une sacrée plus-value potentiellement. Est-ce que ça, c'est communiqué ?

Cédric DECOEUR Oui, alors évidemment que c'est communiqué, c'est ce qui intéresse les épargnants, c'est la façon dont évolue le patrimoine. Après, il y a quelques mécanismes régulateurs. Alors le premier mécanisme régulateur, c'est que le gérant, il a une petite liberté, qui est de pouvoir fixer le prix de la part en fonction d'une valeur de patrimoine qui est entre - 10 et + 10.

Marie COEURDEROY Peu importe l'expertise ?

Frédéric PUZIN Peu importe l'expertise. Alors vous allez me dire pourquoi est-ce qu'on a laissé cette latitude aux gérants ? Pour plusieurs raisons. La première, c'est pour favoriser par moments la vente des parts de SCPI ; ça peut être intéressant d'avoir un prix de part légèrement en dessous de la valeur réelle du patrimoine pour favoriser le développement de la SCPI, pour favoriser l'entrée de nouveaux épargnants et acheter de nouveaux immeubles dans de bonnes conditions. A contrario, on peut vouloir freiner la vitesse de développement de la SCPI et on rend la SCPI un peu plus chère parce que beaucoup de gens en veulent. Donc c'est cette liberté-là qui est donnée aux gérants mais dans ce cadre-là, les gérants globalement restent dans cette fourchette. Alors ça explique une partie de la régularité de l'évolution du prix de part des SCPI qui n'ont fait que monter historiquement depuis 2007 / 2008 parce que le marché était haussier et la plupart des gérants ont été prudents, c'est-à-dire qu’ils n’ont pas augmenté la vitesse de la part aussi vite que celle du patrimoine. C'est ce qui explique aussi que, en 2020, malgré le contexte qu'on a connu et puis malgré un marché immobilier qui peut être un peu atone avec, dans certains cas, des valeurs qui ont pu baisser comme les hôtels, certains commerces, on a vu les valeurs de parts de SCPI restées stables parce qu'il y avait cet amortisseur de + 10 / - 10. Et comme la plupart des SCPI avaient un prix de part en dessous de la valeur réelle de leur patrimoine, elles ont passé la crise, on va dire, d’une façon relativement tranquille.

Cédric DECOEUR Justement, on va essayer d'appliquer un petit peu tout ça et que vous nous expliquiez parce qu’une des SCPI que vous gérez vient d'augmenter justement le prix de sa part alors que vous l'avez lancée il y a seulement un an et demi au début de la crise. Comment ça se fait ?

Frédéric PUZIN Alors cette SCPI, dans son malheur, a une énorme chance. On a lancé cette SCPI juste avant la crise, février 2020, et donc elle a accueilli de nouveaux épargnants, donc de l'argent est arrivé dans cette SCPI. Et puis, on a vécu la crise comme tout le monde et donc dans les premières semaines, on a un petit peu gelé l'activité de cette SCPI, c'est-à-dire que les acquisitions qu'on était sur le point de faire ont été gelées. Et ensuite on a profité du contexte, c'est-à-dire que la crise a amené un certain nombre d’investisseurs à geler leurs investissements, donc les vendeurs qui étaient en face n’avaient plus personne pour acheter, certains d'entre eux étaient contraints de vendre pour différentes raisons, soit des raisons d'endettement soit parce qu'ils avaient pris des engagements de vendre et donc pour vendre comme il y avait moins d'acheteurs, ils ont été contraints de baisser leur prix. Donc cette SCPI a bénéficié de cette opportunité, c'est-à-dire que le marché sur certains actifs n'a plus d'acheteurs, les vendeurs ont besoin de vendre, les prix baissent et vous achetez dans de très bonnes conditions.

Cédric DECOEUR Ouais on achète dans de très bonnes conditions mais si les loyers baissent, ça ne se retrouve pas sur le rendement ?

Frédéric PUZIN Mais là alors si, vous allez retrouver parce que là, on se retrouve dans le contexte des moutons de Panurge. En fait, comme toujours dans une crise, vous avez des phénomènes qui sont amplifiés, c'est-à-dire tout le monde va avoir le même comportement au même instant.

Marie COEURDEROY Donc il faut forcément ne pas avoir le comportement qu'on aurait spontanément ?

Frédéric PUZIN Pas forcément, c’est-à-dire qu’il faut savoir discerner les bonnes et mauvaises affaires. Mais si tout le monde décide, par exemple, que le commerce ne vaut plus rien et que vous avez les prix du commerce qui baissent de 20 % et qu'en face, la vraie perte de valeur, ça serait plutôt une baisse de loyer, par exemple de 10 %, si vous achetez à - 20 et que le loyer baisse de 10 %, vous avez quand même fait une affaire qui représente plus de 10 %. Voilà donc c'est de ce contexte-là qu’a bénéficié la SCPI en achetant notamment des immeubles dans la grande distribution. Donc on était dans le commerce, plus personne ne voulait faire de commerce, les vendeurs obligés de vendre et de faire des prix à la casse de ces immeubles, les loyers qui restent plutôt intéressants et élevés ont fait monter les rendements. On a par exemple acheté dans la grande distribution qui a très bien marché bien que ce soit du commerce.

Cédric DECOEUR Donc il faut savoir être contrariant ?

Frédéric PUZIN Un peu !

Cédric DECOEUR Frédéric PUZIN et CORUM, ce matin sur le plateau de « BFM Patrimoine », merci Frédéric, bon été !

Frédéric PUZIN Merci Cédric !

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