Souscrire en SCPI à crédit

FAQ

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI (société civile de placement immobilier) est, comme son nom l’indique, un organisme de placement collectif spécialisé dans l’immobilier. Ce produit d’investissement financier, que l’on appelle également « pierre papier », a vu le jour dans les années 1960. La SCPI collecte les fonds des épargnants afin d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier pour le louer. Ces fonds sont ensuite utilisés pour investir dans la pierre (d’où son nom de « pierre papier »), autrement dit dans un patrimoine immobilier. La SCPI est gérée par une société de gestion qui s’occupe de plusieurs tâches comme :

• L’acquisition des immeubles.
• La recherche de locataires qui logeront dans ces biens immobiliers sélectionnés.
• L’état des lieux
• L’entretien du patrimoine immobilier acquis
• Les éventuels travaux.

Ces divers services sont compris dans les frais de gestion de la SCPI. Lorsque vous décidez de souscrire à ce type de contrat, vous détenez une part du patrimoine immobilier et devenez ainsi associé de cette SCPI. En échange des sommes que vous prenez le risque d’investir, vous touchez de manière périodique un potentiel revenu, proportionnel à votre investissement. Ce dernier se rapporte aux dividendes des loyers versés par les locataires des immeubles détenus par la SCPI. A noter : il existe un délai entre la date à laquelle l’épargnant investit dans la SCPI et le moment où il perçoit des revenus. Il s’agit du délai de jouissance (en moyenne 6 mois), correspondant au temps nécessaire pour investir votre épargne collectée. Durant cette période, la SCPI étudie votre dossier et le marché actuel, procède à la mise en location d’immeuble, etc.

Attention : les SCPI sont des produits financiers qui comportent des risques non négligeables, que vous devez impérativement prendre en compte avant d’investir dans une SCPI. Les fluctuations imprévisibles du marché immobilier impliquent notamment des risques de perte en capital, de devises, de liquidités ; vos revenus ne sont pas garantis. Avant tout investissement, votre profil de risque doit donc être étudié selon plusieurs critères, tels que votre patrimoine et vos objectifs de placements.

Quels sont les différents types de SCPI ?

Il existe trois types de SCPI, qui répondent à différents objectifs, pour satisfaire chaque profil d’épargnant.

• La SCPI de rendement : son objectif est d’offrir – comme son appellation le laisse deviner — un rendement immédiat et durable. Il dépend notamment du montant des loyers, du taux d’occupation ou des investissements effectués. L’associé peut alors compléter ses revenus en percevant un loyer stable et régulier. Le ticket d’entrée étant faible (quelques centaines d’euros), il permet aussi de constituer plus facilement son patrimoine immobilier. Selon l’évolution de votre situation financière, vous aurez ensuite la possibilité d’acquérir de nouvelles parts de SCPI, afin de diversifier vos placements. Le patrimoine détenu par la SCPI de rendement est essentiellement composé de biens immobiliers professionnels : entrepôts, murs de magasins, bureaux d’entreprises, établissements de santé ou encore résidences étudiantes. Ces baux étant généralement signés pour plusieurs années, cela présage une certaine stabilité des loyers à percevoir. La zone géographique des biens immobiliers de la SCPI joue alors un rôle majeur. Mieux vaut alors privilégier les marchés locatifs dynamiques !
• La SCPI fiscale : elle a pour but principal d’offrir à ses souscripteurs une réduction de leur taux d’imposition qui varie selon le montant investi. Elle intéresse donc les associés déclarant d’importants revenus fonciers. La SCPI fiscale acquiert principalement des biens immobiliers résidentiels, c’est-à-dire pour des particuliers. Elle investit, par exemple, dans des logements réhabilités dans une zone de tension, des immeubles qui doivent être rénovés sous la surveillance d’un architecte des bâtiments de France, ou encore dans des biens neufs loués à minima 6 ans. Ces biens doivent impérativement respecter les exigences de dispositifs de défiscalisation spécifique, comme la loi Pinel (et sa sous-catégorie : le dispositif Denormandie), la loi Malraux ou le déficit foncier.
• La SCPI de plus-value : elle a pour mission principale d’offrir à ses épargnants le moyen d’investir dans un parc immobilier à fort potentiel de valorisation. C’est d’ailleurs pour cela qu’elle est aussi appelée SCPI de capitalisation ou de valorisation. Les biens acquis concernent aussi bien l’immobilier professionnel que résidentiel. Le rendement de la SCPI ne dépend pas des dividendes engendrés par les loyers, mais de la plus-value réalisée lors de la revente des parts, souvent décotées à l’achat. Les associés qui préfèrent ce type de SCPI n’ont pas besoin de revenus immédiats et ont alors conscience qu’ils investissent à long terme.

Quel que soit le type de SCPI, l'avantage est de pouvoir investir dans des opérations immobilières généralement inaccessibles, comme l’achat d’un immeuble résidentiel ou professionnel à Paris. En effet, force est de constater qu’aujourd’hui, acheter en direct un appartement (dans certaines villes dynamiques de France, par exemple) reste une chose difficilement atteignable pour de nombreux particuliers. Cet achat nécessite un apport minimum conséquent, des frais d’entretien importants, et une importante gestion locative. De plus, il est intéressant de noter qu’il est possible de souscrire à une SCPI à crédit. Cela permet aux associés, sans épargne disponible promptement, d’investir dans la pierre plus aisément.

Comment investir dans une SCPI à crédit ?

Différentes solutions sont envisageables lorsque vous souhaitez investir dans une SCPI. L’une d’entre elles vous permet d’acheter des parts à crédit. Pour ce faire, vous devez souscrire à un prêt auprès de votre organisme bancaire, comme vous le feriez pour acheter un bien immobilier de manière plus « classique ». Avant de donner son accord, le banquier étudie le dossier en prenant en compte votre capacité de remboursement, selon votre situation personnelle et professionnelle. Par ailleurs, en fonction de votre situation patrimoniale, sachez qu’il n’est pas obligatoire d’avoir un apport pour acquérir des parts de la SCPI à crédit. Cette alternative se déroule en plusieurs étapes :

• Vous choisissez une SCPI correspondant à votre profil d’investisseurs et à vos objectifs de placements ;
• Une fois votre choix fait, vous intégrez dans votre contrat de souscription une clause suspensive de prêt. En effet, en cas de demande d’emprunt refusée par votre banque, cela vous assure que l’achat de parts de SCPI n’aboutisse pas ;
• Si votre banque vous accorde le crédit, celle-ci vire les fonds demandés vers la société de gestion concernée, ce qui confirme automatiquement l’achat des parts. Vous devenez ainsi associé et commencez à rembourser votre crédit.

Quels sont les différents types de crédit pour investir dans une SCPI ?

Pour investir dans une SCPI à crédit, deux types d’emprunts sont envisageables :

Le crédit amortissable. Cette solution permet de financer l'acquisition sans apport. Les revenus générés par la SCPI servent à couvrir une grande partie de la mensualité de crédit.

Le crédit in fine. Contrairement au crédit amortissable, la somme que vous remboursez chaque mois se rapporte uniquement aux intérêts du prêt. Au terme de ce dernier, vous remboursez l’intégralité du capital emprunté grâce à votre épargne disponible, ou en cédant une partie ou la totalité de vos parts. Cette option peut être confortable puisque vous n’avez pas d’effort de trésorerie à fournir pendant la durée du crédit. En effet, les revenus locatifs couvrent les intérêts du prêt, voire plus. Dans la plupart des cas, afin de se protéger d’éventuels risques, la banque demande de livrer des garanties supplémentaires. Souvent, cela se traduit par l’adhésion obligatoire et le nantissement d’une assurance vie. En cas de décès ou de non-paiement, la banque se rémunère grâce à l’assurance vie.

Comment sont définis les taux d'intérêt lorsque l'on investit dans une SCPI à crédit ?

Plusieurs critères sont étudiés pour définir les taux d’intérêt et les conditions d’un tel crédit (amortissable ou in fine) :

• La capacité de remboursement de l'emprunteur : c'est le critère principal. Les banques évaluent vos revenus, vos charges et votre taux d'endettement pour s'assurer de votre capacité à rembourser le prêt ;
• L’apport personnel : bien que certains crédits puissent être accordés sans apport, avoir un apport personnel peut être un atout pour négocier de meilleures conditions de prêt ;
• La durée du prêt : elle impacte le taux d'intérêt. En général, plus la durée du prêt est longue, plus le taux d'intérêt est élevé ;
• La situation professionnelle : les emprunteurs en CDI ou ayant une situation professionnelle stable sont généralement favorisés avec des conditions de prêt plus attractives ;
• L’historique de crédit : un bon historique de crédit (sans incidents de paiement) favorise l'obtention d'un prêt à des conditions avantageuses ;
• L’âge de l'emprunteur : l'âge peut influencer les conditions du prêt, notamment en ce qui concerne la durée de l'emprunt et l'assurance emprunteur ;
• La qualité de l'investissement : la qualité de la SCPI (taux d'occupation, rendement historique, stratégie de gestion, etc.) peut aussi influencer la décision de la banque ;
• L’assurance emprunteur : bien que ça ne soit pas techniquement un critère de définition des taux, l'assurance emprunteur est obligatoire et son coût varie selon le profil de l'emprunteur. Elle peut donc affecter le coût total du crédit ;
• Les conditions du marché : les taux d'intérêt sont également influencés par les conditions du marché financier global, dont font partie les taux directeurs des banques centrales ;
• Les politiques internes de l'établissement prêteur : chaque banque a ses propres critères d'octroi de crédit et ses politiques internes. Or, ces dernières peuvent affecter le taux d'intérêt et les conditions de prêt.

Pourquoi choisir d’investir dans une SCPI à crédit ?

La majorité des investisseurs qui souhaitent acheter des parts de SCPI utilisent leur épargne disponible. Néanmoins, dans certains cas, souscrire à une SCPI à crédit permet de se qu’en souscrivant au comptant. En adoptant cette stratégie financière, vous bénéficiez d’un effet de levier, vous permettant d’accroître votre capacité d’investissement grâce au crédit, pour ainsi augmenter votre capital à long terme. De plus, cette solution vous endette peu, car les revenus des loyers locatifs que vous touchez couvrent une partie des mensualités de crédit. Par ailleurs, les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers. Par conséquent, cela peut engendrer des avantages fiscaux additionnelsBien que vous disposiez de l’épargne nécessaire pour l’achat de parts, il peut donc être intéressant de souscrire à une SCPI à crédit.