CORUM Origin : 2020, l’analyse du marché immobilier

L’investissement s’est poursuivi dans un marché bousculé, une situation dans laquelle nous avons pu et continuons de tirer parti de notre stratégie de cycles. 

En immobilier, on entend souvent que la règle d’or serait : « l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. » Mais chez CORUM, notre credo c’est : « le locataire, le locataire et le locataire ». Car c’est lui qui crée de la valeur dans un immeuble, en payant ses loyers. Et cette crise l’a parfaitement illustré. C’est pourquoi, pour chaque investissement nous mettons autant de soin à sélectionner l’emplacement, l’accessibilité, la qualité de construction, etc., mais aussi, et surtout, à examiner minutieusement chaque entreprise locataire. Une équipe dédiée au sein du département investissement a donc pour mission, dès le début du projet d’acquisition, d’étudier le locataire afin d’en tirer le portrait financier le plus précis possible. L’objectif : définir sa capacité à payer son loyer sur toute la durée du bail. Et en 2020, le travail réalisé par cette équipe depuis des années a montré toute son importance. 

Une SCPI diversifiée

Cette année a de nouveau mis un coup de projecteur sur la diversification de la SCPI CORUM Origin, puisque la typologie des acquisitions est un levier pour continuer à créer de la valeur même en temps de crise. En 2019, les investissements en commerces alimentaires de type supermarché avaient représenté 28 % des investissements commerciaux de CORUM Origin. Et ce sont eux qui sont sortis gagnants des restrictions liées à la pandémie, puisqu’à l’inverse de nombreux autres, ils ont pu rester ouverts et continuer leur activité. En 2020, nos choix d’investissement se sont donc portés sur des projets résilients, et nous avons privilégié des secteurs d’activité défensifs, comme les bureaux ou la logistique (bénéficiant du boom du e-commerce).

Cependant, depuis toujours, nous assumons d’être à contrecourant et hors du consensus. Ainsi, en 2020 nous avons poursuivi les investissements dans le commerce, principalement vers des enseignes alimentaires et de bricolage (gagnants de la crise), mais aussi en hôtellerie, lorsque des opportunités solides se sont présentées. Et pour illustrer qu’une tendance n’est que passagère, la crise de la COVID-19 a rebattu les cartes des biens les plus recherchés par les investisseurs. « Le commerce est mort », « le télétravail c’est la fin du bureau », « fuyez l’hôtellerie ! », « logistique à tout prix » ! Nous aurons tout entendu, et si chaque année apporte d’habitude son nouveau slogan, 2020 en aura vu éclore plusieurs. Vous l’avez compris, chez CORUM, nous considérons les tendances à la hausse comme un risque potentiel, et les tendances à la baisse comme une possible opportunité. Seules la qualité du bien, la solidité du locataire et les perspectives de rendement conditionnent nos acquisitions, et non une quelconque mode. La dégradation de la situation économique a produit de réelles opportunités d’investissement, avec des rendements immobiliers élevés, comme cela avait été le cas en 2008 et 2009. La tendance indique des volumes d’investissement en recul sur presque tous les secteurs, et des rendements (rapport entre le montant des loyers perçus et le prix d’un immeuble) qui commencent, légèrement, à remonter. Nous vivons donc une période propice au développement de votre SCPI.
2020 a également bouleversé la traditionnelle saisonnalité des investissements. Quasiment pas d’investissement au deuxième trimestre, alors qu’il est normalement particulièrement actif. La majorité des acquisitions ont été réalisées au cours du premier (avant les confinements) et du dernier trimestre (une forme de rattrapage). 

À (re)voir : Notre stratégie d'investissement chez CORUM l'Épargne

Et parce que notre approche s’appuie sur les cycles, nous avons été actifs et réactifs cette année, là où d’autres investisseurs ont été tétanisés. Nous avons surfé sur l’appétit des acquéreurs pour la logistique et ainsi vendu deux entrepôts achetés en bas de cycle en Espagne. Et de la même façon, nous avons tiré parti de la fragilité de certains dossiers ou profils de vendeurs : certains propriétaires ayant acheté des immeubles à prix élevé dans le passé ont été contraints de vendre, ou certains acheteurs ont vu leurs projets contrariés par des difficultés à trouver un financement. Et nous avons pu concrétiser des transactions dans des conditions plus favorables, avec notamment des prix négociés à la baisse. Nous avons par exemple acquis aux Pays-Bas, à Capelle aan den Ijssel et Zaltbommel, un portefeuille de bureaux avec un rabais de près de 7 % par rapport à la valeur d’expertise. Un expert indépendant a estimé le rendement de ce portefeuille à 7,83 % au moment de l’acquisition, quand nous avons négocié un rendement de 8,48 %.

CORUM Origin est aujourd’hui investie dans 13 pays de la zone euro et constitue la SCPI la plus diversifiée du marché. Cette diversification est géographique, mais également typologique. En 2020, nous avons affirmé la dimension fondamentalement paneuropéenne de votre SCPI, et réalisé 13 transactions, dans 7 pays, sur 5 types de biens, pour un total de 214 millions d’euros. Cette stratégie permet de maintenir un niveau de rendement élevé sur les acquisitions (7,32 % en moyenne en 2020), tout en ne faisant pas de compromis sur la visibilité locative (durée ferme moyenne des baux de 8 ans pour les acquisitions de cette année). 

Bien sûr, personne ne pouvait prévoir une telle crise cette année. Mais la stratégie d’investissement de CORUM Origin s’envisage sur le long terme, au-delà des tendances et des secousses, sur une analyse profonde des marchés. Ce que nous avons appris en 2020 ? Que ce modèle fonctionnait. Et pour 2021 ? Que nous devions maintenir un haut niveau de vigilance dans notre approche préliminaire des locataires, et continuer à suivre nos convictions opportunistes en matière d’acquisition, car la crise n’est pas finie.
 

Par

PHILIPPE CERVESI

Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Contrairement au livret A par exemple, ce placement comporte des risques. Il existe tout d’abord un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier. Nous précisons que CORUM Asset Management ne garantit pas le rachat de vos parts. Enfin, comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
CORUM Asset Management est une société de gestion de portefeuille, SAS au capital social de 600 000€, RCS Paris n° 531 636 546, siège social situé 1 rue Euler 75008 Paris, agréée par l'AMF (Autorité des marchés financiers, 17 place de la Bourse 75082 Paris Cedex 2) le 14 avril 2011 sous le numéro GP-11000012 et sous le régime de la directive AIFM 2011/61/UE. Elle gère la SCPI CORUM Origin, visa SCPI n°12-17 de l'AMF du 24 juillet 2012.