L’épargne immobilière, une valeur refuge ?

Business le 21 juin 2016, Frédéric Puzin, fondateur de CORUM L’Épargne, revient sur la perception qu’ont les épargnants de l’immobilier comme valeur refuge... à tort ou à raison ? Décryptage.

Retranscription de la vidéo :

[Guillaume Sommerer] Eh oui, la pierre qui varie selon les zones et les régions. L'immobilier est malgré tout souvent perçu comme un refuge. A tort ou à raison ? On va se poser la question avec Frédéric Puzin, il vient de nous rejoindre, le président de CORUM Asset Management. Bonjour Frédéric.

[Frédéric Puzin] Bonjour Guillaume.

[Guillaume Sommerer] Bienvenue sur le plateau de BFM Business. Déjà, c'est quoi une valeur ou un placement refuge ?

[Frédéric Puzin] Une valeur refuge, c'est une valeur qui vous protège quand les cycles sont bas, donc qui sait résister au moment où les vents sont contraires et qui permet de conserver votre capital et idéalement votre pouvoir d'achat.

[Guillaume Sommerer] Alors, vous allez nous dire si l'immobilier est une valeur refuge, un placement refuge. L’épargne immobilière, dont on entend d’ailleurs de plus en plus parler, qu'est-ce que ça signifie l'épargne immobilière aujourd'hui ? 

[Frédéric Puzin] Il y a différentes façons d'investir dans l’épargne. La façon dont on connaît tous les modalités, généralement c'est la résidence principale, dans laquelle n'y a pas qu’un investissement financier, il y a aussi une part qu’on va qualifier d'affective ou sentimentale. Ensuite, vous avez la résidence secondaire qui peut aussi rentrer ce cadre de dispositif. La résidence secondaire peut aussi vous permettre de rentrer dans le domaine de l'investissement locatif. Là vous achetez un bien pour le louer à un autre particulier. Et puis ensuite, vous pouvez acheter de l’immobilier en bourse. Ça, ce sont les foncières. Alors la foncière, c'est un petit peu différent parce que vous êtes exposés au gré des courants fluctuants sur les marchés financiers.

[Guillaume Sommerer] C’est très volatil.

[Frédéric Puzin] Oui, c'est très volatil. 

[Guillaume Sommerer] Donc ce n'est pas une valeur refuge là pour le coup. L'immobilier en bourse, on n'est pas dans la valeur refuge ?

[Frédéric Puzin] Oui et d’ailleurs, je mettrais les OPCI dans ce paquet. Parce que pour faire de la liquidité dans l’OPCI il y a pas mal de valeurs boursières, et donc vous êtes à nouveau exposés aux marchés financiers.
Et puis enfin, il y a une dernière façon de faire, qui est l’épargne immobilière dans laquelle vous vous regroupez à plusieurs investisseurs. Quand je dis plusieurs, c’est en général plusieurs dizaines de milliers, et vous mettez en commun ces moyens pour acheter de l’immobilier généralement professionnel.

[Guillaume Sommerer] Ce sont des SCPI ? L’épargne immobilière, ce sont les SCPI tout simplement ?

[Frédéric Puzin] Ce sont essentiellement les SCPI.

[Guillaume Sommerer] D'accord. Et ça, l’épargne immobilière, vous allez nous dire si c'est ou pas une valeur refuge, un placement refuge, pour ceux qui nous écoutent. Quels sont les avantages qui pourraient en effet laisser penser que l'épargne immobilière, les SCPI, peuvent avoir un avantage, des avantages par rapport aux autres formes d'investissement immobilier que vous avez décrites ?

[Frédéric Puzin] Alors l'épargne immobilière, elle a un avantage c'est que tout comme l'investissement locatif, c'est du réel. Quand vous achetez un appartement que vous louez directement à un autre particulier, vous savez où il se situe. Vous avez une adresse, vous avez un immeuble, enfin c'est du réel. L’épargne immobilière, c'est la même chose. C'est une société dans laquelle il n'y a que des immeubles. Donc ce sont des choses réelles. L'avantage en plus par rapport à l'investissement locatif classique, c'est que vous avez généralement des dizaines voire des centaines d'immeubles, et des dizaines voire des centaines de locataires. Donc vous avez un investissement qui est beaucoup plus diversifié.

[Guillaume Sommerer] C'est ça, c’est ce qui permet de diluer le risque. Vous le dites, à travers l’épargne immobilière, on a un rendement qu'on partage avec plusieurs dizaines de milliers d'autres investisseurs. Mais comme ça, il y a aussi une sorte de dilution du risque et ça peut donner à penser que cette épargne immobilière, ces SCPI, peuvent constituer un refuge. Encore que, il va falloir peser le pour et le contre. Quand on dit souvent que l'immobilier est une valeur refuge, est ce que vous partagez ce point de vue ? Ou est-ce que c'est un peu trop rapide de penser comme cela ?

[Frédéric Puzin] Pour moi, l'immobilier est tout sauf une valeur refuge. Une valeur refuge, c’est une valeur qui vous protège dans les cycles bas, qui vous protège et idéalement qui vous évite de perdre de l'argent, qui protège votre patrimoine. Et non, l'immobilier n'a jamais été une valeur refuge.  Je pense qu'il y a un grand quiproquo, qui est un quiproquo culturel français. Parce qu'on confond la réalité d'un bien, d'un actif. Effectivement, lorsque vous êtes propriétaire d'un immeuble ou lorsque vous investissez dans l'épargne immobilière, dans une SCPI par exemple, vous avez des immeubles réels mais leur valeur, elle, n'est pas non fluctuante. Elle n'est pas garantie.

[Jérome Decoeur] Enfin, quand on a des parts, on comprend votre pudeur. Mais quand on a un appartement, vous avez raison, mais dans l'imaginaire populaire, on…

[Marie Coeurderoy] C'est du solide, quoi.

[Jérome Decoeur] On se dit au pire, on a l'appartement.

[Frédéric Puzin] C'est de la brique, c'est du solide. Mais la valeur n’a rien de solide. On se souvient tous des années 90 à Paris. Je
crois qu’on a réatteint les niveaux de prix il y a peu de temps des appartement qui ont été achetés par des particuliers en 90. On voit entre temps la variation qu’il y a pu avoir. Et donc c'est une fausse croyance de la réalité, qui est réelle, c'est un bien tangible, ce n'est pas un hedge fund, ce n'est pas une valeur à la bourse de New York, de Tokyo ou de Paris.

[Marie Coeurderoy] Mais la fluctuation est moins forte et moins régulière que sur d'autres placements, c'est ça qu'on veut dire aussi. C'est à dire qu'effectivement, vous avez forcément des coups parfois, mais ils sont quand même nettement plus rares.

[Frédéric Puzin] En 2007, l'immobilier professionnel parisien, qu'on qualifie de prime, ces très beaux immeubles de bureaux, valaient 100. Ils avaient perdu 15% en janvier 2009. Donc vous voyez que la volatilité existe quand même.

[Marie Coeurderoy] Elle existe, bien sûr. Mais c'est vrai qu'en termes de fluctuation sur d'autres placements, elle paraît quand même moins risquée que d'autres. Après est ce que c’est vraiment…

[Guillaume Sommerer] Marie insiste, parce que vous lui cassez sa baraque. Tous les jours elle vous parle d’immobilier, et vous êtes en train de nous dire c'est tout c’est tout sauf un refuge, ça lui fait bizarre à Marie !

[Frédéric Puzin] Non, je pense qu'il faut être sage. L'immobilier, il doit se considérer comme n'importe quel autre investissement. 
Tant qu'on n'est pas dans le domaine de la vie familiale ou des relations affectives avec un actif, telle que peut l'être une résidence principale, il faut savoir investir à bon cycle - et donc il faut choisir le bon moment pour vendre et également le bon moment pour acheter. Et c'est en ça qu’il y a un petit peu une confusion. Aujourd'hui, le marché professionnel parisien par exemple, il est fait par les grands investisseurs internationaux. Donc évidemment, si vous êtes qatari, vous avez une vision d'investissement à 50 ans. Quand vous êtes un ménage, vous avez un projet d'investissement et d'épargne qui vous porte à dix ou quinze ans, qui est par exemple financer les études de vos enfants. Vous ne pouvez pas vous permettre d'acheter à un moment où le cycle est fort, est élevé. Donc acheter au plus haut et puis de revendre au plus bas 10 ans après.

[Guillaume Sommerer] Ça ne marche pas toujours comme ça, on n'y arrive pas toujours quoi.
En revanche, ceux qui possèdent des grandes fortunes peuvent revendre quand ils le souhaitent, et pour le coup réaliser les meilleures plus-values, ce qui n'est pas le cas de tout le monde. 

[Frédéric Puzin] Il faut avoir du temps pour bien investir, comme toujours.

[Guillaume Sommerer] On entend souvent dire, qu’en effet, ce n'est peut-être pas le meilleur timing pour investir maintenant sur le marché français, il y a le marché allemand qui est plus intéressant. Enfin, ça fait des années qu'on entend ça. Là vous vous dites oui, il est peut-être là le refuge, et le point le plus intéressant du cycle pour les investisseurs ? 

[Frédéric Puzin] Alors je dirais que d'abord, à titre personnel, je pense que le marché allemand, ce n'est pas le marché le plus intéressant puisque c'est quand même l'endroit en Europe où il y a le plus d'argent qui arrive. On imagine bien les raisons pour lesquelles tous les investisseurs vont investir dans l'immobilier en Allemagne. A contrario, on ne s’en souvient déjà plus, mais en 2004 le marché allemand était en pleine crise, en pleine récession. Voilà, donc aujourd'hui on est plutôt sur un marché haut. Je pense que la raison, c'est d'être à la fois très diversifié dans plusieurs pays, d'éviter les pays les plus chers, là où il y a le plus investisseurs afin de se prémunir effectivement de cet effet « haut de cycle », éviter de s'exposer inutilement, et pas à confondre valeur refuge et immobilier.

[Guillaume Sommerer] Mais c'est tout le problème. C’est-à-dire que quand un marché devient attractif, qu'on est dans le point du cycle le plus attractif pour les investisseurs, ils s'y ruent tous en même temps. Et quand on s'y rue en même temps que les autres, et bien, c'est déjà trop tard puisque les prix ont augmenté, on imagine.

[Frédéric Puzin] Exactement, et je vais vous donner un exemple qui aujourd'hui est un petit peu un exemple symptomatique, c'est celui des maisons de retraite. Donc les maisons de retraite, le projet est parfaitement compréhensible. Il y a de plus en plus de seniors, il est évident qu'il faut les accompagner, donc on a besoin de maisons de retraite.

[Guillaume Sommerer] Donc on a besoin d'investir dans les maisons de retraite.

[Frédéric Puzin] On a besoin d'investir, donc sur le plan d'investissement immobilier, c'est une très bonne idée parce que derrière il y a un vrai sujet sociétal. Le problème c'est que ces maisons de retraite, il faut les occuper par des gens qui ont un pouvoir d'achat. Donc une fois que vous avez équipé le parc avec les gens qui ont le pouvoir d'achat suffisant pour que les exploitants de maisons de retraite puissent gagner leur vie et que les loyers soient payés par les exploitants, vous arrivez à une limite. Pour autant, vous allez continuer à imaginer que c'est très intéressant d'investir dans les maisons de retraite. Donc tous les investisseurs vont se ruer sur ce projet-là, il n’y a plus d'actifs à acheter puisqu’on on ne construit pas forcément énormément plus de maisons de retraite. Donc les
prix augmentent, les loyers restent les mêmes, et donc votre investissement a une rentabilité de plus en plus faible.

 [Guillaume Sommerer] Donc ce que vous dites, c'est qu'en fait…

 [Marie Coeurderoy] On arrête d'investir dans les maisons de retraite.

[Frédéric Puzin] En fait, je ne dis pas qu'on arrête. Il faut le faire avec discernement et il ne faut pas imaginer que ce qui paraît être une bonne idée de façon générale, elle l’est pour tout le monde. Et de mon point de vue, elle devient douteuse quand tout le monde veut le faire.

[Guillaume Sommerer] Oui, ça signifie que pour arriver sur un marché de l'immobilier au point optimal du cycle, il faut avoir de la chance, c'est ça que vous nous dites ? Puisqu'au moment où on a l'idée, où on identifie le point intéressant du cycle, c'est déjà trop
tard parce qu'on n'est pas le seul à l'avoir identifié, donc les prix ont déjà commencé à progresser.

[Frédéric Puzin] Non, alors soit on est très intelligent et on est le premier à avoir l'idée, et il y a certains qui ont ces qualités-là. Ou alors il faut savoir sortir des sentiers battus et aller dans des terrains qui ne sont peut-être pas les plus intéressants à l'instant T parce qu’on n'y pense pas, mais en y regardant de plus près, eh bien ce sont des zones d’investissement intéressantes.

[Marie Coeurderoy] Prendre des risques.

[Frédéric Puzin] Par exemple, les Pays-Bas, il y a trois ou quatre ans, étaient une zone d'investissement très intéressante.

[Guillaume Sommerer] Le Grand Paris, dont on n'arrête pas d'entendre parler, vous vous dites que c'est intéressant, ou on en parle déjà trop et donc les prix ont déjà commencé à progresser, on n'est pas au point optimal en termes de cycle ?

[Frédéric Puzin] Ecoutez, je ne saurais pas vous dire sur le Grand Paris parce que le Grand Paris, c'est effectivement un projet emblématique et qui porte tout un pays. Mais oui, dès qu'une idée devient un petit peu sue et connue, évidemment tous les investisseurs se ruent dessus et créent eux-mêmes l'inflation. Alors si le sous-jacent crée plus de valeur, pas de problème. En gros dans l'immobilier, plus de loyers, pas de problème mais si les loyers ne bougent pas, on voit bien que ce sont les investisseurs qui payent la valeur.

[Guillaume Sommerer] Vous-même, qui avez les deux pieds dans les SCPI, CORUM Asset Management c’est essentiellement des SCPI, le Grand Paris, c'est une thématique qui vous intéresse beaucoup ou pas ? Ces futurs bureaux, là qui vont pousser, ça se commercialise déjà où c'est encore un peu tôt pour le professionnel que vous êtes ? 

[Frédéric Puzin] Non je pense que ce sont des sujets qui intéressent les grands investisseurs institutionnels mais nous on est plutôt axé sur les opportunités qu'offre le marché européen de façon générale, et on va chercher les produits qui nous semblent intelligents parce que délaissés par les grands investisseurs, parce qu'ils n'y voient pas forcément un intérêt immédiat et que nous sommes sur un investissement long terme.

[Guillaume Sommerer] Bon, et pour nos auditeurs, nos téléspectateurs qui entendent tous les jours que les SCPI sont attractives, vous dites :  non le point optimal du cycle sur les SCPI, même si vous êtes un leurs représentants, ce point optimal est déjà passé ? 

[Frédéric Puzin] Non, il faut revenir aux fondamentaux. D'abord, comprendre dans quoi on l'investit. Bien comprendre que l'immobilier de façon générale, et la SCPI, ça n'est pas une valeur refuge. Et il faut aller sur les SCPI qui savent être opportunistes et qui savent aussi limiter leur développement, ne pas trop collecter - parce qu’on comprend bien que si on collecte énormément d'argent dans une SCPI, on est obligés d'investir et il faut traiter.

[Guillaume Sommerer] Voilà, parce que plus la collecte est grosse, plus le risque de dilution du rendement est important, sauf si la SCPI parvient à réinvestir. Et c'est aussi pour ça, et sur ce critère-là, qu'il faut savoir bien la choisir.

[Frédéric Puzin] Dans de bons délais et sur de bons actifs rentables.

[Guillaume Sommerer] Frédéric Puzin, président de CORUM Asset Management, avec nous ce matin. Merci beaucoup Frédéric.
Voilà, cette mise en garde : non, l'immobilier n'est pas une valeur refuge Marie !

[Marie Coeurderoy] Mais si, je vous prouverai le contraire, ne vous inquiétez pas.

[Guillaume Sommerer] Rendez- vous demain alors pour de nouvelles aventures.

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