Nos experts vous expliquent les frais d'entrée des SCPI

Frédéric Puzin et Philippe Cervesi, réunis lors de la dernière Assemblée Générale de la SCPI CORUM Eurion, vous expliquent tout sur les frais d'entrée liés à l'acquisition de parts de SCPI. 
 

Journaliste :  

Certaines SCPI se lancent sans frais d’entrée, est-ce possible pour CORUM ? 

Frédéric Puzin : 

Tout est possible, mais nous avons une approche assez classique. Vous savez qu’on a une compagnie d’assurance vie qui s’appelle CORUM Life. Cette compagnie d’assurance vie est la seule en France sans aucun frais si vous souscrivez en direct au contrat (le client supporte néanmoins les frais inhérents aux fonds qui composent le contrat). Pourquoi ? Parce que nous sommes gérants des produits qui sont dans ce contrat et qu’il n’y a que nos produits. On considère donc que le dispositif fiscal lié à l’assurance vie n’est que de la tuyauterie administrative et que c’est un service que l’on peut offrir à nos épargnants tout comme le potentiel dividende mensuel qui ne coûte rien de plus à nos clients. 

S’agissant des frais de nos SCPI, il faut bien regarder quand on dit qu’il n’y a pas de frais. En fait, une SCPI c’est de l’immobilier, donc ça ne fait sens d’investir dans une SCPI que si on reste au minimum 8 ans, voire 10 ans. Ce n’est pas une foncière cotée ! Une foncière cotée, c’est un peu comme une SCPI sauf que vous allez en bourse et tous les jours vous pouvez revendre votre action, et dépend de l’offre et la demande à la bourse et d’autres paramètres. Et donc oui vous pouvez vendre à tout instant, mais la valeur peut varier aussi à tout instant, elle va pouvoir monter comme baisser. 

On considère chez CORUM que la structuration historique des frais dans une SCPI, qui se décompose avec des frais importants à l’entrée (12 % chez CORUM Eurion), et ensuite avec un pourcentage sur les loyers encaissés (12 %). Pour faire de l’immobilier, on ne peut pas se permettre d’avoir des porteurs de parts qui entrent et qui sortent en permanence comme dans une foncière cotée ou un OPCI. Cela voudrait dire qu’il faudrait pouvoir revendre des immeubles du jour au lendemain, ce qui ne fait aucun sens car un immeuble on ne le détient pas pour 3 ou 6 mois. Ces frais importants d’entrée, il faut les considérer sur 10 ans et cela permet d’avoir des porteurs de parts qui sont présents pour une durée minimum et donc amortir ces frais sur une longue durée. Cela nous permet d’investir avec nos convictions et ainsi s’assurer de ne pas avoir affaire à des spéculateurs qui ne vont pas acheter ou revendre les parts de SCPI à tout instant. 

La deuxième partie de la réponse est que la rémunération sur la gestion des 12 % sont sur les loyers encaissés. Nos intérêts sont parfaitement alignés avec ceux des épargnants, car si on n’encaisse pas les loyers ça aura un impact sur les potentiels revenus des épargnants et sur les revenus de la société de gestion. Si on ramène cette rémunération sur la gestion du fonds elle est de l’ordre de 0,6 % sur CORUM Eurion sur la globalité du patrimoine. Cela est très faible par rapport à d’autres produits d’épargne tels que les OPCI ou même les frais intégrés à certaines foncières cotées. 

On pourrait vous proposer un modèle totalement différent, mais ce que nous observons sur le marché ce sont certes pas de frais à l’entrée, mais par la suite vous avez des frais à l’acquisition… 

Philippe Cervesi 

C’est ce que j’allais dire. Cela n’existe pas les SCPI sans frais de souscription. On ne peut pas dire qu’on est une SCPI sans frais de souscription, si on met l’équivalent des frais de souscription dans des frais à l’investissement. Puisqu’on vient de l’expliquer le mécanisme de la SCPI, c’est d’investir le plus vite possible les fonds collectés. Donc si vous ne prenez pas de frais de souscription, mais que vous prenez 9 ou 10 % de frais à l’investissement et qu’ensuite, vous mettez des frais de retrait, cela revient à avoir des frais de souscription plus cher que le marché. Chez CORUM, vous avez des frais de souscription à 12 %, dans lesquels vous avez tous les frais d’investissement et il n’y a pas de frais de retrait. Si vous regardez aujourd’hui les sociétés qui font des propositions différentes en disant qu’il n’y a pas de frais de souscription, c’est vrai il n’y a pas de frais de souscription. Mais dès que votre argent est investie, vous allez payer 9 ou 10 % et si vous souhaitez sortir, vous allez payer des frais de 6 %. Donc en fait, vous vous retrouvez à payer des frais beaucoup plus important.  

Journaliste :  

C’est beaucoup plus transparent chez CORUM ?  

Frédéric Puzin :  

Tout ça c’est transparent, après il y a la façon dont on l’affiche et il y a surtout ce que l’on veut faire. Inciter les porteurs de part d’une SCPI à pouvoir sortir tous les 3 mois, j’estime que ce n’est plus la philosophie ou la stratégie d’une SCPI. Il y a d’autres produits pour ça, chacun a ses convictions là-dessus. Mais nous on a fait l’étude, et on peut vous assurer que sur les SCPI CORUM, quand vous additionnez tous les frais sur 10 ans sont parmi les moins chères du marché. De plus, on ne va pas inciter les porteurs qui pourraient être tentés de faire de la spéculation de rentrer et de sortir à tout instant, ce qui serait un facteur déséquilibrant et ne nous permettrait pas de faire notre travail.