Optimiser votre succession grâce aux SCPI et à l'assurance vie
Les parts de SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier) sont un outil efficace pour organiser la transmission de votre patrimoine dans des conditions fiscales intéressantes. Lorsqu’elles sont logées dans un contrat d’assurance vie, elles peuvent être transmises « hors succession ».
Investir en SCPI : une transmission facilitée
Acheter des parts de SCPI permet de diversifier vos investissements dans des biens immobiliers professionnels et de percevoir régulièrement une partie des loyers potentiels qu’ils peuvent générer. Placement moins volatil que les actions et plus rentable que le livret A et les fonds en euros mais sans garantie du capital, l’investissement en SCPI facilite aussi la transmission de patrimoine.
En effet, les parts de SCPI permettent de répartir le patrimoine directement entre les héritiers, de manière égalitaire et individualisée. Elles sont également moins sujettes aux conflits qu’un bien « en dur » car elles suscitent moins d’attachement familial et dispensent les successeurs du système d’indivision, parfois source de blocages. Par ailleurs, les parts de SCPI sont plus souples à vendre, au besoin, pour régler les droits de succession.
SCPI et transmission : une fiscalité optimisée
Afin d’encourager les transmissions anticipées de patrimoine, les donations faites aux proches bénéficient d’un cadre fiscal avantageux, en particulier celles faites aux enfants et aux petits-enfants. Elles ne sont soumises aux droits de donation que si leur montant dépasse un certain seuil : 100 000 € pour les donations aux enfants et 31 865 € pour les donations aux petits-enfants*. Notez que ces abattements se reconstituent tous les 15 ans.
L’épargnant qui souhaite anticiper la transmission de ses parts de SCPI peut ainsi optimiser sa fiscalité en calibrant les donations à ses descendants et ainsi ne pas être soumis aux droits de donation. Il peut par exemple donner à chacun de ses enfants 100 000 € de parts en totale franchise de droits de donation, puis renouveler l’opération tous les 15 ans.
Mieux, les parts peuvent être transmises en démembrement de propriété. L’opération consiste à en donner la nue-propriété à ses descendants et à en garder l’usufruit. L’épargnant conserve ainsi, sa vie durant, les revenus potentiels que procurent ses parts. À son décès, les nus-propriétaires en récupèrent la pleine propriété et les revenus qui leur sont attachés sans formalités ni frais ni impôts. De plus, lors de la donation, les droits de donation sont réduits car calculés sur la valeur de la nue-propriété des parts (laquelle dépend de l’âge de l’usufruitier) et non pas sur leur valeur en pleine propriété.
Une transmission « hors succession » via l’assurance vie
Les parts de SCPI peuvent être acquises dans le cadre d’un contrat d’assurance vie. Dans ce cas, au décès de l’assuré (si le contrat a plus de 8 ans), elles bénéficient du cadre réglementaire de ce placement. Autrement dit, elles échappent aux règles civiles et fiscales du droit des successions. D’une part, elles ne sont pas prises en compte pour évaluer la part des héritiers du défunt. D’autre part, celles acquises avec les versements faits par l’assuré avant 70 ans ne sont pas soumis aux droits de succession. Chaque bénéficiaire est exonéré d’impôt à hauteur de 152 500 € de capital récupéré (en parts de SCPI ou en numéraire), et redevable d’un prélèvement de 20 % puis de 31,25 % au-delà de ce montant.*
Pour permettre aux épargnants de bénéficier de ce cadre fiscal avantageux, deux SCPI de la gamme CORUM L’Épargne sont désormais accessibles dans le cadre du contrat d’assurance vie CORUM Life, sans frais supplémentaires par rapport à une souscription en direct dans ces fonds. Plusieurs formules sont disponibles pour investir de 25 % à 55 % de votre capital placé en assurance vie dans ces SCPI.
Les produits commercialisés par CORUM L'Épargne sont des investissements long terme qui n’offrent aucune garantie de performance et présentent un risque de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et financier et du cours des devises. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
*En l’état de la législation actuelle
CORUM L'Épargne, SAS au capital social de 1 000 000,00 €, RCS Paris n° 851 245 183, siège social situé 1 rue Euler 75008 Paris, inscrite auprès de l’ORIAS sous le numéro 20002932 (www.orias.fr) en ses qualités de conseiller en investissements financiers, membre de la CNCIF, chambre agréée par l’AMF, de mandataire en opérations de banque et services de paiement, de mandataire d'intermédiaire d'assurance et d’agent général d’assurance sous le contrôle de l’ACPR, 4, place de Budapest CS 92459 75436 Paris Cedex 9.
CORUM Life est un contrat en unités de compte commercialisé par CORUM L'Épargne et géré par la compagnie d’assurance CORUM Life, SA à directoire et conseil de surveillance au capital social de 20 000 000 € régie par le Code des assurances, RCS Paris n° 852 264 332. Siège social 1 rue Euler 75008 Paris. Société soumise au contrôle de l’ACPR, 4 place de Budapest 75436 Paris Cedex 9.
Les SCPI CORUM Origin, visa SCPI n°12-17 de l'AMF du 24 juillet 2012 et CORUM XL, visa SCPI n°19-10 du 28 mai 2019 sont gérées par CORUM Asset Management, société de gestion de portefeuille, SAS au capital social de 600 000 €, RCS PARIS n° 531 636 546. Siège social 1 rue Euler 75008 Paris. Agrément AMF GP-11000012 du 14 avril 2011.
Les fonds obligataires BCO, CBEHY, CBSG et CORUM Butler Smart ESG sont des fonds OPCVM gérés par la société CORUM Butler Asset Management, domiciliée en Irlande et agréée par la Banque Centrale d'Irlande (CBI) le 19 octobre 2018 (n° C176313).
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