Performances et fiscalité des SCPI, ce qui va changer en 2022

Frédéric Puzin était invité sur le plateau de BFM BUSINESS ce lundi 6 décembre 2021. Le fondateur de CORUM L’épargne nous éclaire sur ces nouvelles méthodes de calcul de performances mises en place par l’ASPIM pour simplifier la comparaison des SCPI.

Retranscription de la vidéo : 

Cédric DECOEUR : On accueille Frédéric PUZIN, le patron de CORUM L’Épargne. Bonjour Frédéric !

Merci d’être avec nous ce matin avec cet important changement en vue dans le monde des SCPI. L'ASPIM, qui est l'association qui représente le secteur, devrait acter plusieurs modifications pour harmoniser la présentation des performances et faciliter la compréhension des SCPI et la comparaison. Frédéric., pourquoi fallait-il plus de précisions ?

Frédéric PUZIN : Bonjour Cédric ! Alors, déjà, constatons qu'on part de très loin, ASPIM, SCPI, ce n’est déjà pas très facile…

C.D. : Ça fait beaucoup…

F.P. : Déjà, on ne se rend pas la tâche facile…

C.D. : Pour les SCPI, j’espère, grâce à vous, notamment, que les gens finissent par avoir le logo dans la tête.

F.P. : Globalement, c’est de l’immobilier, et on investit collectivement à travers une société. Et dans ces sociétés, il n'y a que de l'immobilier. Il y avait un besoin de clarifier les comparaisons, parce qu'il existe différents types de SCPI, et aussi, un besoin de clarification sur la façon dont on exprime la performance des SCPI. Etant donné que les termes utilisés étaient compliqués, et les concepts derrière l’étaient également, il y a eu un besoin de clarifier cela avec derrière une petite problématique fiscale aussi, une petite controverse qui est née il y a quelques mois.
C.D. : Bon, c'est vrai qu'il y a quand même des classements officiels qui existent, et on va rajouter encore un autre sigle, il y a l’IEIF notamment qui travaille là-dessus. Mais à côté, de nombreux sites publient des classements. Pourquoi il y a autant de classements et pourquoi les données, les chiffres sont parfois aussi différents ?

F.P. : Il y avait une complexité qui est apparue depuis quelques temps où en définitive on comparait des choses qui étaient différentes. La principale raison derrière tout ça, c'était, je dirais, une raison de présenter peut-être les choses sur un jour un peu plus favorable pour certaines SCPI. Je m'explique, la SCPI est un produit purement français, donc au départ, on compare des produits comparables, notamment sur le plan de leur fiscalité. Or, une SCPI, quand elle est investie à l'étranger, va payer pour le compte de l'associé l'impôt à l'étranger, et va rendre un dividende net d'impôts, qui aura déjà tenu compte de cet impôt. L'expression du rendement des SCPI s'est toujours faite avant impôts, donc tant qu'on était en France, ce n'était pas un problème, une fois qu'on est arrivé avec ces fameuses SCPI étrangères, on a eu un problème. En effet, d'un côté, il y avait des SCPI dans lesquelles le porteur de parts se débrouille avec son impôt une fois qu'il avait reçu le dividende, alors qu'avec les SCPI étrangères, il a déjà payé l'impôt. En plus de cela, il n'aura pas à repayer en France ce qu'on appelle les taxes sociales, CSG et CRDS, donc on avait certains classements qui tenaient compte d'une fiscalité en partie après l'impôt, d'autres avant impôts, donc c'était devenu très compliqué de s’y retrouver.

C.D. : Du coup, il y a cette volonté d'uniformisation faite par l’ASPIM qui va retenir quelles règles ?

F.P. : L’ASPIM a sifflé la fin de la récré. La règle a toujours été d'apprécier le rendement d'une SCPI sur la base d'un dividende brut avant impôts du porteur, puisque chaque porteur va avoir une fiscale différente. On revient donc à ce principe de base : les SCPI, c'est le résultat par part, divisé par le prix de la part, et on obtient un rendement. Ensuite, le porteur a un impôt qui lui est propre, et ça, c'est l'affaire de chaque porteur de parts. Alors on a aussi essayé de simplifier le terme avant l'été, dans un terme qui était un peu compliqué à comprendre. On parlait d’acronymes tout à l'heure, on parlait d'un TDVM, taux de distribution sur valeur de marché, plus personne ne savait à quoi ça correspondait. Par conséquent, on est revenu à un taux de distribution, c’est-à-dire l'argent brut d'impôt que reçoit le porteur, c'est issu des loyers que payent les locataires de la SCPI, qui est restitué sous forme de dividendes. Voilà, ça c'est le premier point. Il y’a un deuxième point, et c'est assez intéressant : on revient à une notion historique qui était celle de performances autrefois appelées performances globales. C'est-à-dire qu’il y a une dizaine d'années, pour comparer les SCPI entre elles, on prenait le dividende, donc ce que recevait le porteur sous forme de dividendes, et puis, l'appréciation du prix de part, et on agrégeait tout ça entre le dividende et le prix de part. Je vous donne un exemple, on avait une SCPI, qui avait 5 % de dividendes par an, donc 5 % de dividendes par rapport au prix de la part. On rajoutait à ça, la variation du prix de part au cours de l'année, donc si le prix de part avait augmenté de 1 %, ça faisait 5+1, ça faisait 6 %. On est arrivé à des notions financières très compliquées, avec une année de TRI, je vous ferai grâce du concept qu’il y a derrière, on pourrait également y passer une demi-heure, et plus personne n’y comprenait rien. L’ASPIM propose de revenir à ce concept très simple qui en deux mots vous dit : voilà le flux d'argent que vous avez reçu de la SCPI sous forme de dividendes, voilà l'appréciation du patrimoine, sous forme d'appréciation de la valeur de la part.

C.D. : Il y a des chiffres qui commencent à arriver, on a le troisième trimestre 2021 notamment, prémices de la performance annuelle, on a déjà entendu parler de 4,4 % comme en 2019. Donc qu’est-ce que l’on peut comparer ensemble ?

F.P. :  Je ne suis pas tellement d'accord avec cette approche qui consiste à faire un grand sac de toutes ces SCPI, car en définitive, il y a deux grands types de SCPI différentes, qui correspondent à des philosophies d'investissement différentes. Il y a la SCPI à capital fixe : c'est un peu comme une foncière cotée, c'est-à-dire que vous avez un club fermé d'actionnaires ou d’investisseurs, de porteurs de parts, et ensuite, vous pouvez revendre vos parts, mais vous n’êtes plus corrélé avec la valeur du patrimoine immobilier, vous êtes corrélé à ce que le marché va considérer comme étant la juste valeur. Donc vous pouvez avoir une SCPI qui, globalement, vaut 100, mais le marché, s’il considère que ça vaut 90 ou 110, vous allez avoir une action de la SCPI qui va être plus ou moins chère, donc ça, ce sont les SCPI à capital fixe. Et puis, vous avez les SCPI à capital variable, qui, elles, augmentent leur capital de façon fréquente, et qui ont comme point de repère, pour le prix de part, la valeur réelle du patrimoine. Alors là aussi, c'est un peu compliqué, c’est dans un tunnel de + 10, - 10, d'un côté, les SCPI à capital fixe, vous êtes au bon vouloir du marché, de l'autre, vous êtes corrélé à la valeur des actifs immobiliers. Et quand on regarde plus près les chiffres, et c'est historique, les SCPI à capital fixe, au troisième trimestre, elles ont plutôt un rendement qui est proche de 5 %, et les SCPI à capital variable, celles qu'on connaît, puisque c'est celles auxquelles peuvent souscrire en masse les épargnants aujourd'hui, il est plutôt proche de  4,19 %. Donc vous voyez qu'on a affaire à des réalités un petit peu différentes.

C.D. : D’accord. Donc il faut, là, pour le coup, deux catégories, plutôt qu’un grand sac « fourre-tout », comme vous le disiez…

F.P. : Voilà, si on veut investir en connaissance de cause, sur les SCPI à capital variable, c’est plutôt le chiffre de 4,19 % qu'il faut regarder. Et les SCPI à capital fixe, méfiance, parce que là, vous êtes comme en bourse, vous pouvez avoir une extrême volatilité.

C.D. : Bon, donc, attention déjà à cette première séparation qu’il convient d’effectuer, entre celles qui sont à capital fixe et celles qui sont à capital variable. Il n’empêche que depuis le temps que vous venez nous voir, et puis vos petits camarades qui viennent également parler de la SCPI, on voit qu'il y a des catégories aussi de SCPI, que l’on ne peut pas toutes les mettre dans le même sac, c'est-à-dire qu’une fois qu'on a coupé fixe et variable, il faut aussi d'autres sous-divisions ?

F.P. : Oui, alors on parle principalement des variables, parce que c'est celles-ci que connaissent les épargnants aujourd'hui, c'est celles-ci auxquelles vous pouvez accéder en masse. Au sein de ces SCPI, l’ASPIM a considéré qu'il y avait différentes catégories. L’approche de l’ASPIM a été une approche purement immobilière, c'est-à-dire qu'on a considéré que suivant la classe d'actifs ou typologie d’immeuble dans laquelle investissait la SCPI, vous aviez une spécificité propre à ces SCPI. Donc historiquement, on avait les SCPI de commerces, les SCPI de bureaux, on avait aussi les SCPI fiscales, ces dernières ont disparu, et on est venu enrichir ce classement, on est passé de 4 à 8 catégories de SCPI différentes. Donc on a des catégories qui sont plutôt très nichées :  vous allez avoir la santé, vous allez avoir l'hôtellerie, vous allez avoir la logistique qui correspond à des réalités de marché et à des mouvements de marché, et puis on va retrouver le bureau, le commerce, etc., et vous avez une catégorie un peu fourre-tout, que sont les SCPI diversifiées. Quand votre SCPI n'est pas investie à plus de 50 % dans un type d'immeubles, vous rentrez dans le « fourre-tout », c'est diversifié. Voilà. Donc c’est une vision qui reste à la fois très classique, qui a amené des précisions. Moi, ce que je regrette, c'est qu'on n'a pas une approche où on distingue un petit peu ce qui est globalement l'immobilier, et puis une particularité qui est d'être investies uniquement et seulement en France, ou uniquement et seulement en Allemagne, par exemple.

C.D. : Pourquoi ? Parce qu’il y a une vision particulière de l'immobilier en France ?

F.P. : Oui, parce qu'on voit que derrière ce classement on a voulu mettre en exergue le fait qu'il peut y avoir des secteurs plus porteurs que d'autres à l'instant T, et donc on appelle ces secteurs des niches. Par exemple, la santé est typiquement une niche dans l'immobilier, c'est tout petit le secteur de la santé dans l'immobilier. Je vais vous donner un exemple : le marché immobilier européen c'est 260 milliards d'euros de transactions par an. La France, dans ce marché là, ça n'est que de 30 milliards. Donc ne pas tenir compte de ces spécificités, je vais dire géographiques, qui correspondent aussi à des réalités immobilières, évidemment le marché allemand ce n'est pas le marché finlandais ce n'est pas le marché espagnol, ce n'est pas le marché français, c'est dommage qu'on n'en ait pas tenu compte également, puisque c'est très bien d'avoir eu une approche par niche pour l'immobilier. Il aurait aussi fallu avoir cette approche internationale.

C.D. : C'est important, qui plus est, enfin je vais dire, parce que l'épargnant il faut qu'il soit le plus diversifié possible.

F.P. : L’épargnant, il faut qu’il ait la bonne information, après c’est son souhait ou pas d'être hyper diversifié, il peut aussi avoir une conviction. On a vu que les SCPI de santé ont eu un énorme succès au début de la crise Covid. On peut parfaitement et naturellement comprendre pourquoi. Au contraire il y a eu un grand désamour des SCPI de commerce, là aussi on peut comprendre pourquoi. Donc c'est plutôt donner la bonne information pour que le porteur de parts, le potentiel épargnant, puisse savoir dans quoi il investit, en fonction de ses propres convictions.

C.D. : Donc on va pouvoir comparer.

F.P. : On va commencer à pouvoir comparer un peu mieux.

C.D. : Merci beaucoup Frédéric PUZIN (CORUM), qui était venu ce matin nous parler de cette nouvelle organisation des SCPI mises en place par l’ASPIM. A très bientôt Frédéric.

F.P. : Merci Cédric, à bientôt. 

Les produits commercialisés par CORUM L'Épargne sont des investissements long terme qui n’offrent aucune garantie de rendement ou de performance et présentent un risque de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et financier et du cours des devises. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

* Taux de rendement (DVM) : taux de Distribution sur Valeur de Marché, défini comme le dividende brut, avant prélèvements français et étrangers, versé au titre de l’année n divisé par le prix acquéreur moyen de l’année n de la part. 
Taux de Rentabilité Interne (TRI) : mesure la rentabilité de l'investissement sur une période donnée. Il tient compte de l'évolution de la valeur de la part, des dividendes distribués sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l'investisseur.  
CORUM L'Épargne, SAS au capital social de 100 000 €, RCS Paris n° 851 245 183, siège social situé 1 rue Euler 75008 Paris, inscrite auprès de l’ORIAS sous le numéro 20002932 (www.orias.fr) en ses qualités de conseiller en investissements financiers, membre de la CNCIF, chambre agréée par l’AMF, de mandataire en opérations de banque et services de paiement, de mandataire d'intermédiaire d'assurance et d’agent général d’assurance sous le contrôle de l’ACPR, 4, place de Budapest CS 92459 75436 Paris Cedex 9.  
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