Point sur le marché de l'immobilier pour la SCPI CPR1
Nous traversons, vous le savez, une période complexe. La pandémie n’est pas encore derrière nous qu’une guerre éclate aux portes de l’Europe, laissant présager des bouleversements majeurs pour notre monde.
La crise sanitaire constituait un événement à haut risque pour les marchés, et parmi eux, pour le marché immobilier résidentiel. Celui-ci ne s’est finalement pas effondré, mais la carte de France en ressort contrastée : alors que les prix restent globalement orientés à la hausse sur l’année 2021 (+7,2 %), ils affichent une progression de +8,4 % dans les villes moyennes, +12,2 % dans les stations balnéaires, et encore +6,7 % dans les 10 premières métropoles de province*. En revanche, la situation est nettement moins radieuse à Paris : les prix ne progressent plus et sont même en repli. Quant à l’Île-de-France, elle amorce elle aussi un sérieux ralentissement, avec une hausse nettement plus modérée que le reste du territoire, à seulement 4,1 %*. Des questions se sont posées sur le marché parisien dès le premier confinement, alors que planait le risque d’un exode massif vers la province. S’il n’a pas (encore !) eu lieu, force est de constater que Paris ne fait plus rêver. Petite et grande couronne profitent dans une certaine mesure de ce désamour. A condition de répondre aux nouvelles exigences des Franciliens, en quête d’espace et de verdure, mais aussi de logements bien connectés à la capitale. Dans ce nouvel équilibre qui se dessine, les immeubles dotés d’extérieurs, de beaux volumes et bien situés en Ile-de-France conservent donc tout leur intérêt.
A l’instar du patrimoine de votre SCPI. Drancy occupe une position stratégique dans le vaste projet du Grand Paris et accueillera la future ligne 15 du métro à horizon 2030. Quant à Saint-Ouen l’Aumône et L’Isle-Adam, ces communes satellites de Cergy Pontoise présentent tous les critères des nouveaux standards de vie prisés des Franciliens et rallient facilement Paris en train. A l’Isle-Adam, l’aménagement du futur port de plaisance va renforcer le potentiel de la ville ; prévu pour 2022, il s’accompagne de divers projets d’infrastructures et de nouveaux logements. Pour autant, en ralentissant le marché, la crise sanitaire a compliqué la relocation des logements vacants détenus par votre SCPI. Par ailleurs, le respect des plafonds de revenus propres au dispositif Scellier nous contraint à refuser d’emblée une partie des dossiers de candidature que nous recevons. En 2021, nous avons ainsi dû écarter plusieurs demandes de location pour les immeubles de Saint-Ouen l’Aumône et l’Isle-Adam.
Enfin, face au risque d’impayé en résidentiel, nous souhaitons conserver un niveau d’exigence élevé, quitte à retarder légèrement la signature d’un bail. En conséquence : A Drancy, tous les appartements sont actuellement loués. A L’Isle-Adam, deux lots étaient vacants au 31 décembre 2021. Un l’est encore à ce jour. L’un des locataires a par ailleurs fait l’objet d’une procédure d’expulsion et le logement a pu être reloué après travaux. A Saint-Ouen l’Aumône, trois lots étaient disponibles au 31 décembre 2021. Deux ont été reloués depuis, un seul demeure donc vacant à ce jour. Relouer les lots vacants au plus vite et dans les meilleures conditions reste notre priorité. Dans cet objectif, nous avons décidé de remplacer le gestionnaire actuel qui ne nous donnait pas satisfaction. Esset Property Management, le nouveau gestionnaire en charge de l’ensemble des résidences, a pris ses fonctions au 1er avril 2022. Son sérieux et sa diligence nous permettront de remédier rapidement aux situations de vacance locative, d’améliorer encore la gestion de votre patrimoine et donc la performance de votre investissement.
Par
PHILIPPE CERVESI