Quels frais pour quelle SCPI ? Les explications de Frédéric Puzin

Le 8 novembre 2022, Frédéric PUZIN, fondateur de CORUM L’Épargne, était l’invité de BFM Business afin d’évoquer un sujet sensible : les frais des SCPI. Des frais certes élevés mais justifiés par les dépenses que doivent assumer les sociétés de gestion. Car l’immobilier en SCPI reste de l’immobilier, avec ses coûts incompressibles… Même les SCPI soi-disant « sans frais » compensent la ristourne sur les frais de souscription par plus de lignes de frais, et qui plus est, des frais gonflés… avec en prime plus de risque de liquidité !

Cédric Decoeur

Bonjour Frédéric Puzin, on vous retrouve régulièrement, notamment pour parler des SCPI que l’on explore avec vous. Il y a un sujet qui revient régulièrement, c’est celui des frais. Investir en SCPI, c’est accepter de payer des frais et ce n’est pas quelque chose que tout le monde comprend. Est-ce que vous pouvez nous expliquer à quoi servent finalement tous ces frais ?

Frédéric Puzin

Il faut reconnaître qu’on ne fait rien pour faire en sorte que tout le monde puisse comprendre. Le sujet reste quand même assez nébuleux. Je vais donc essayer de vous donner un exemple très simple en comparant deux choses. Vous pouvez investir votre argent directement dans l’immobilier locatif et vous avez plusieurs façons de le faire. Par exemple, vous achetez un appartement que vous allez mettre en location. Vous pouvez le faire vous-même en allant voir un agent immobilier ou en allant trouver un locataire vous-même, faire les quittances et encaisser les loyers. Quand le locataire ne paie pas vous allez sonner à la porte pour lui demander de payer le loyer, vous vous occupez des travaux puis, un jour, vous allez le revendre. C'est beaucoup de travail. 

Tous les gens qui se sont essayés à l’exercice se sont dit à un moment qu’ils allaient peut-être un peu sous-traiter en allant voir une agence immobilière pour les aider à gérer la location, voire à sous-traiter également les travaux. On voit que tout ça a un prix, soit c’est votre temps, vous le faites vous-même et c’est votre passion de gérer l’immobilier. Soit vous pouvez tout déléguer. Quelque part, avec la SCPI vous déléguez tout. C’est-à-dire que vous confiez à un professionnel le fait de tout gérer.  

Marie Coeurderoy

Donc vous nous expliquez que si on paie bien des frais lorsqu’on fait un investissement en direct, on peut aussi bien les payer quand on fait de la SCPI.

Frédéric Puzin

Il y a une confusion qui est savamment entretenue et il faut revenir dessus, parce qu’en effet il y a des frais que vous aurez à payer dans l’immobilier quoi qu’il arrive. Vous aurez des taxes et des frais de notaire à l’acquisition.  Il est souvent compliqué d’acheter un appartement à son voisin. Vous passez donc par une agence immobilière qui se fait rémunérer, vous allez avoir des travaux. Il y a des coûts qui sont inhérents à la détention d’un bien immobilier. D’autres coûts sont propres à la délégation de certaines choses, comme par exemple, la gestion locative. Dans la SCPI, elle est faite directement par la société de gestion, ce n’est pas un coût supplémentaire, enfin dans la plupart des cas. Et vous allez avoir des coûts qui sont vraiment propres à la SCPI, dont le premier qui est le fait de réunir les épargnants autour d’une table. Parce que quand vous achetez un bien locatif pour vous-même, vous n’allez pas voir votre voisin pour dire «mettons chacun 100 000€ pour acheter un appartement et on va le louer ». Donc, dans ce cas, c’est différent parce qu’il y a des milliers, voire des dizaines de milliers d’associés. Ces gens-là il faut arriver à les convaincre, à leur proposer un projet et  cela a un coût.

Cédric Decoeur

Donc vous nous dîtes qu’il y a les frais inhérents à l’immobilier que chacun rencontrera de toute façon s’il  investit dans une SCPI. Puis, il y a des frais inhérent à la SCPI. Cela  veut dire que, aujourd’hui, un épargnant qui dit «je n’ai pas envie de me déplacer un dimanche matin pour régler un problème de chasse d’eau” peut  se dire « je veux investir en SCPI ». À quoi doit il s’attendre ?

Frédéric Puzin

Il va d’abord trouver des frais qui sont liés au fait que la SCPI va vous rassembler, c’est ce qu’on appelle les frais de souscription.

Cédric Decoeur

Ce ne sont pas les mêmes partout ?

Frédéric Puzin

Non, mais ils sont en moyenne aux environs de 11 %. C’est un coût qui fait que vous allez rester un certain temps, parce qu’il faut amortir ces 11 %. C’est un « one shot » qui est logique par rapport à la durée de détention de l’immobilier. Parce qu’on dit qu’il faut être entre 8 et 15 ans dans une SCPI donc ça revient entre 0,7 % et 1 % par an globalement.

Ensuite, vous allez avoir les frais de gestion. Ils sont un peu plus chers, aux environs de 12 %. Là, il s’agit d’un  coût supplémentaire, coût que vous n’avez pas si vous gérez en direct par vous-même. Mais c’est un coût que vous aurez si vous confiez la gestion à un administrateur de biens. Ce sont les 2 principales familles de coûts. Ensuite il y a des frais plus spécifiques : les coûts pour les travaux, qui interviennent généralement quand on refait un immeuble, cela équivaut à une forme de maitrise d’ouvrage et les coûts qui sont liés à la cession des immeubles, qui sont normalement faits pour encourager le gérant à vendre quand il y a une bonne affaire à faire. Ce qui n’est pas toujours le cas, puisque dans 95% des cas, ces commissions sont indépendantes de la plus-value, donc il faut être un peu plus vigilant là-dessus. On se rend compte qu’il y a des frais qui sont intéressants pour l’épargnant s’il y a une plus-value.

Marie Coeurderoy

J’ai envie de revenir sur les frais qu’on verse au démarrage. L’enjeu c’est de rester avec une durée de détention de 7 à 8 ans. La différence c’est que quand je fais un investissement en direct et que je vais payer mon administrateur de biens. Je ne vais pas le payer d’un coup pour toute la durée de détention que je vais anticiper parce que je ne sais pas combien de temps ça va durer, donc je vais faire aux services rendus. Est-ce que ça peut peser lourd dans un investissement au démarrage ?

Frédéric Puzin

Considérons les frais de gestion, qui représentent en moyenne  12 % des loyers. Quand on regarde le rendement moyen des SCPI, cela correspond à 0,5 % de la valeur du capital. Si on compare à d’autres types d’investissements, c’est relativement faible. Ce qui est très cher, c’est la commission de souscription. Elle est chère pour deux raisons : la première, c’est qu’elle va permettre à la société de gestion d’aller chercher beaucoup d’épargnants, ce qui va permettre la mutualisation. Vous n’êtes pas seul à prendre le risque de l’investissement , vous êtes partenaire d’une société qui détient des dizaines, voire des centaines d’immeubles avec des centaines de locataires. Vous avez donc une forme de mutualisation du risque. L’autre point, c’est que vous avez accès à une gestion professionnelle. Quand vous êtes particulier c’est compliqué d’aller acheter un immeuble en Finlande. Donc, la contrepartie de la SCPI, c’est d’accéder à une gestion professionnelle avec moins d’accidents. La démonstration a été faite pendant les dernières crises, les SCPI ont maintenu leur rendement, ça c’est la mutualisation, avec une gestion qui a été faite par des professionnels.

Cédric Decoeur

Pour autant, il y a certains acteurs qui proposent des SCPI sans frais. Que doit se dire l’épargnant ? Que c’est CORUM qui me prend de l’argent?

Frédéric Puzin

Il faut toujours se méfier du terme « sans frais » parce que généralement s’il n’y a pas de frais, il y a toujours une raison. Si vous êtes une association, il n’y a pas de frais, éventuellement des frais de fonctionnement. Mais il s’agit ici de société commerciale. Travailler pour rien ? On peut se poser des questions ? Ensuite, je me permets de corriger votre propos, ce n’est pas sans frais, c’est sans frais de souscription Ce n’est pas tout à fait la même chose. Ça reste une formidable proposition parce que vous économisez en effet les frais de souscription. Vous économisez les 11 % à l’entrée. Cependant il faut voir ce qui se passe derrière et comment cela fonction dans la durée. Oui, il n’y a plus de frais de souscription mais en contrepartie, vous allez bénéficier de plus de frais.

En SCPI vous avez normalement entre 4 types de frais différents. Et dans ces SCPI sans frais de souscription, vous en avez jusque 7 types. Donc plus de lignes et tous les frais sont gonflés, les frais de gestion sont par exemple beaucoup plus chers. Et dans les frais que vous allez voir apparaitre, il y a un petit tour de passe-passe. Vous n’avez plus les frais de commission de souscription mais vous avez la commission d’investissement. Donc au lieu de payer 100 € au moment de souscrire, les 100 € que vas investir le gérant vont être imputés d’ une commission donc cela revient au même.

Cédric Decoeur

Comment fait-on pour choisir une SCPI ?

Frédéric Puzin

Il faut choisir sa SCPI en prenant en compte tous les frais. Vous pouvez faire vous-même l’analyse des frais, même si je reconnais que, ce n’est pas toujours facile de décortiquer toute la documentation de la SCPI.

Cédric Decoeur

Vous avez quand même commencé votre propos en disant que c’est hyper opaque.

Frédéric Puzin

Oui, on a beau faire les choses de la façon la plus claire possible, on a aussi des aspects réglementaires à prendre en considération qui nous obligent à nous exprimer d’une certaine façon. Il y a des études qui existent mais il faut surtout  regarder la performance nette de frais. Regardez bien que tous les frais soient justifiés. Après tout, payer des frais s’il y a des services qui sont rendus, un bon rendement et globalement, une histoire de performance dans le temps qui tient la route, pourquoi pas. Mais, regardez bien tous les frais dans le temps.

Il y a un autre point sur lequel j’attire l’attention, ces SCPI sans frais de souscription offrent une nouvelle proposition qui est intéressante, il ne faut pas le nier. Mais en enlevant les frais de souscription, théoriquement, vous pouvez sortir dès demain matin car vous n’avez pas payé ces frais à l’entrée. Donc, vous encouragez les épargnants à sortir plus rapidement, et on va dévier de l’histoire de la SCPI où les porteurs sont là pour un certain temps. C’est ce qui permet au gérant de faire son travail sur le long terme et de bien le faire.  

Cédric Decoeur

En synthèse, il faut regarder la performance nette de frais, nous dit ce matin Frédéric Puzin pour CORUM.