SCPI : faut-il choisir entre l'hôtel et l’EHPAD ?

Les mots « conséquences de la crise de la COVID-19 » n’en finissent pas de résonner à nos oreilles. Après avoir poussé les Français à épargner dans des proportions historiques, la crise rebat les cartes du marché immobilier professionnel. Pour les SCPI, c’est l’occasion de s’interroger sur les différentes stratégies d’investissement, et les risques qu’elles font peser sur l’épargnant.

Lors des dernières assemblées générales des trois SCPI que commercialise CORUM L’Épargne, la question la plus posée par les associés a été : pourquoi n’achetez-vous pas d’immobilier de santé ? Ce à quoi nous avons répondu laconiquement : parce que tout le monde le fait, justement !

Le secteur de la santé est sous les feux des projecteurs depuis plusieurs années. Le vieillissement de la population induit une demande accrue en établissements pour seniors, en particulier les Ehpad qui d’ici 2030 devraient accueillir plus de 108 000 personnes en France¹. L’immobilier de santé, marché pourtant de taille réduite, fait l’objet de convoitises de la part de nombreux investisseurs et notamment de SCPI spécialisées sur le thème de la santé, avec comme conséquence un embouteillage d’acheteurs et une hausse des prix à l’achat. Mécanique connue : quand tout le monde a la même idée au même moment, les prix augmentent... mais pas les loyers perçus, d’où une baisse des rendements. Or le rendement est au centre de la création de valeur pour l’épargnant en SCPI. C’est pourquoi la conviction qui a toujours été celle de CORUM est que l’important n’est ni le pays, ni le secteur, mais le timing. Car quand la même bonne idée est partagée par tous, c’est qu’il est trop tard.
 

LES MODES SE SUIVENT... ET NE SE RESSEMBLENT PAS

Prenons ainsi l’idée magique de l'immobilier d’aujourd’hui : la logistique – qui en était pourtant le parent pauvre hier. Elle occupe la première place des biens les plus recherchés, et a représenté 17 % des investissements en Europe l’année dernière². En toute logique, semble-t-il : l'envolée du e-commerce (dopé en 2020 par le confinement) a eu un effet majeur sur le secteur - remercions en passant Amazon et son modèle de distribution. Livrer toujours plus vite nos biens quotidiens est devenu central dans le fonctionnement de l’économie et de la société. Pour autant, cet incontournable ne doit pas se payer à n'importe quel prix. Chez CORUM, nous avons acheté il y a presque 10 ans des biens logistiques délaissés, à des prix bas et avec des taux de rendement élevés. Et nous sommes ravis de les vendre aujourd’hui à ceux qui sont prêts à en offrir beaucoup plus cher ! Mais nous ne serions pas acheteurs de ces mêmes biens avec des rendements dégradés. 

Prendre une loupe est important pour comprendre ce qui agite un marché particulier à un moment donné. Tournons la loupe vers l’hôtellerie, qui a souffert des restrictions de déplacement autour du monde. Ou le commerce, qui a inégalement affronté la crise, créant d’un côté les perdants (les centres-villes et centres commerciaux) et de l’autre côté, les gagnants, grandes surfaces alimentaires ou de bricolage. 

Mais posons la loupe et prenons un peu de recul, sur l’hôtellerie à nouveau. Les touristes vont se remettre à voyager, et leur besoin d’hébergement ne va pas disparaitre de façon pérenne. Et si le volume des investissements hôteliers en Europe a diminué en 2020 (de 63 % par rapport à 2019), il a tout de même porté sur plus de 10 milliards € de transactions³. Et c’est logique ! L’optimisme des investisseurs demeure sur le long terme, et la baisse de 2020 est davantage due à un attentisme passager, qu'à un fondamental déclin d'intérêt. Chez CORUM nous considérons que ce sont des opportunités à l’achat à saisir pendant cette période de désaffection.
 

LE TEMPS LONG, AU-DELÀ DES MODES

Plus que les stratégies des SCPI, ce qui compte pour l’épargnant est ce que peut lui rapporter son placement, et le risque qu’il prend. Avec 4,82 % de taux de rendement moyen en 2020, les SCPI diversifiées ont fourni des résultats supérieurs à ceux des SCPI spécialisées, qui ont enregistré 4,41 %⁴, soit presque 10 % d’écart ! La spécialisation peut sembler avoir un sens à un instant donné, mais l’immobilier se considère sur le temps long. Une crise peut être imprévisible - et ayant pour origine un virus inconnu, celle de 2020 l’a rappelé de façon criante. En concentrant ses investissements sur un marché donné, qui plus est de taille réduite, une SCPI s’expose aux éventuelles difficultés de ce marché, et expose donc ses épargnants à des risques majorés. Se prémunir des situations à risque reste possible structurellement. La diversification est sans doute l’un des moyens les plus opérants, puisqu’il s’agit à la fois d’un rempart contre les tempêtes locales touchant certains secteurs, et d’une source de création d’opportunités sur ceux momentanément délaissés.

Reprenons notre loupe et regardons à nouveau le secteur de la santé à l’aune de la COVID-19. Ces jours-ci, la presse se fait régulièrement l’écho des difficultés rencontrées par les Ehpad, notamment en raison de leur image ternie par les revendications du personnel et la polémique sur le refus de se faire vacciner, le recul de qualité des soins, les conditions de vie des résidents et l’entrave à leur droit à la vie privée ou liberté de circuler⁵. Et d’une tendance de fond qui en résulte, consistant à maintenir à domicile les potentiels résidents afin de les protéger. Moins de résidents, ce serait moins de revenus pour les exploitants de ces établissements, menant à des difficultés de paiement du loyer de ces résidences achetées à prix d’or… mais désormais partiellement vides. Le tableau idyllique de 2020 présentant la santé - notamment les Ephad - comme le seul investissement valable s’est obscurci.

En matière d’épargne, nous pensons qu’il vaut mieux ne pas céder aux sirènes du positionnement marketing et de l’air du temps. Rien n’est plus dangereux que les comportements moutonniers. « Ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier » : pour l’épargnant, se fier à une idée qui parait magique, c’est nier un certain bon sens.

Par

FRÉDÉRIC PUZIN

¹Étude du 2 décembre 2020 publiée par la Direction de la recherche, des études, de l’évaluation et des statistiques.
²European property market outlook H1 2021, BNP real Estate
³Cushman & Wakefield’s, Europe Hospitality MarketBeat 2020
⁴DVM catégorie SCPI diversifiées, IEIF, Analyse de l’année 2020 des SCPI, publié en mars 2021
⁵Rapport de la Défenseure des droits, Claire Hédon, mardi 4 mai 2021

Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier long terme dont la liquidité est limitée. La durée de placement recommandée est de 10 ans. Ce placement comporte des risques, dont la perte en capital. De plus, la performance et les revenus ne sont pas garantis, et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. Le rachat des parts n’est pas garanti. Enfin, comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Crédits : Graham Ruttan.