SCPI : l'impact du deuxième confinement
Frédéric Puzin, fondateur de CORUM L’Épargne, est régulièrement invité sur le plateau de BFM Patrimoine pour livrer son analyse en tant qu’expert de l’épargne immobilière. L’édition du 8 décembre 2020 était consacrée à l’impact du deuxième confinement sur les SCPI.
Les produits commercialisés par CORUM L'Épargne sont des investissements long terme qui n’offrent aucune garantie de rendement ou de performance et présentent un risque de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et financier et du cours des devises. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
[Cédric Decoeur]
Cet immobilier commercial, professionnel, de bureaux, nous allons l'ausculter aussi à travers le prisme des SCPI. Nous accueillons pour CORUM Frédéric Puzin.
Merci de nous avoir rejoints. Quel bilan faites-vous de cette année 2020, quand même fichtrement particulière ? Deux confinements, avec toutes les questions qui se posent ?
[Frédéric Puzin]
La première question c'est : deuxième vague. Marie [Coeurderoy] venait d'évoquer des impacts en France sur les prix, les loyers, d'ailleurs avec des choses un petit peu divergentes… Des loyers qui continuent à monter - mais je pense que cette divergence ne va pas durer très longtemps. Non, la première vague a été plutôt été bien gérée par les SCPI, je pense, globalement. L’interrogation, c'est la deuxième. Le premier ça allait mais là, l’interrogation, c’est la deuxième vague.
[Marie Coeurderoy]
C’est moche, quand on commence par le premier, ça allait, mais là…
[Cédric Decoeur]
Pourquoi ? Parce que finalement il y avait des réserves chez tout le monde, entre guillemets ? Il y avait un peu la fleur au fusil, tout ça ?
[Frédéric Puzin]
Oui, et puis, une entreprise qui se prend un choc pendant quatre ou six mois, c'est une chose ; mais quand elle s'en prend un deuxième six mois après, de la même ou quasiment de la même ampleur, il faut imaginer que les réserves de ces entreprises ont été touchées, la trésorerie aussi - et donc derrière, il pourrait y avoir des problèmes sur les loyers. Donc cette crise rappelle une chose : vous savez, le vieil adage immobilier c'est « l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement ». Et cette crise, elle, ne révèle qu'une seule chose : c'est que l'immobilier c'est « le locataire, le locataire, le locataire » !
Parce qu'en fait, nous voyons bien que c'est le locataire qui paye le loyer, qui crée la valeur. Alors vous pouvez toujours espérer acheter à un certain prix et revendre plus cher quelques années après, mais ce n'est pas là-dessus que va se bâtir une stratégie immobilière, dès lors que vous n’êtes pas promoteur immobilier, dont c'est le métier. Il faut vraiment avoir des locataires qui soient capables de payer leur loyer, je ne vais pas dire quelles que soient les circonstances, mais presque. Évidemment nous pouvons les accompagner, mais il faut que de l'autre côté, son investissement soit rentable. Et nous voyons bien l'importance d’être hyper diversifié, de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Évidemment, si vous n’avez que des murs de commerces, vous aurez peut-être plus de difficultés que si vous avez un petit peu panaché tout ça. Et donc, oui, cette deuxième crise, elle risque d'avoir des impacts notamment sur les SCPI qui vont être hyper spécialisées, et notamment sur les secteurs touchés !
[Cédric Decoeur]
Justement, vous dites les accompagner, les comprendre. Comment faites-vous concrètement, quand vous gérez des SCPI, une fois que vous avez les bons locataires, les bons emplacements, pour accompagner tout le monde ? Parce que, nous le savon bien, nous en avons parlé plusieurs fois avec Marie, l'intérêt de tout le monde, c'est aussi que le locataire reste, que le loyer soit payé in fine - mais que tout le monde doit s'arranger, pour avancer ensemble. J'imagine que c'est pareil chez vous ?
[Frédéric Puzin]
Bien sûr ! L'idée, c'est qu'à la sortie de cette crise - et j'espère que nous allons bientôt en sortir, en tout cas nous avons tous le printemps prochain en ligne de mire - eh bien il faut que les immeubles soient occupés par des locataires. Et il faut des locataires qui soient en mesure de payer les loyers. Donc si vous les tuez, si vous les asphyxiez, pour les plus faibles d'entre eux, pendant la crise, évidemment vous vous mettez en difficulté.
L'autre aspect de ce sujet-là, c'est qu’il y a des entreprises qui ont continué à fonctionner pendant la crise. Alors peut-être qu'elles ont moins de chiffre d’affaires, c'est indéniable. Certaines en ont même profité, elles ont fait plus de chiffre d’affaires. Mais en tout cas, il y a des entreprises qui continuent à gagner de l'argent, qui font des bénéfices. D'ailleurs, nous voyons d'un point de vue général que les grandes entreprises continuent à gagner de l'argent, donc elles sont toujours capables de payer leurs loyers. Et là, il faut être très attentif à ne pas avoir des comportements que je vais qualifier d'inciviques, et des comportements un peu froids : « Il y a une crise, j'en profite, je vais voir mon bailleur, j'arrête de payer ».
[Marie Coeurderoy]
Il y en a qui ne veulent plus payer, ou pas ?
[Frédéric Puzin]
Bien sûr ! Nous, au niveau européen, ça représente quasiment 70 % de nos demandes de réduction ou d'arrêt de paiement des loyers.
[Marie Coeurderoy]
Des entreprises qui sont pourtant solides ?
[Frédéric Puzin]
Bien sûr ! Ça s'appelle un effet d'aubaine, comme vous en avez dans toutes les crises. Il y a des gens qui essayent de profiter de la situation. Nous avons un cas absolument extraordinaire : nous avons un grand locataire dont je tairais le nom, qui est une grande entreprise européenne qui nous dit : « Voilà, j’arrête de payer mes loyers le 15 mars ». Le 15 avril, ils en étaient à savoir s'ils pouvaient prolonger le loyer 5 ans de plus - ils avaient déjà 10 ans de bail - et avoir une réduction du loyer de 5 % ! Nous voyons bien que le problème, ce n'est pas un sujet de trésorerie. Donc notre métier consiste à leur dire non, à leur montrer qu'ils n'ont pas de besoin particulier à cet instant et que surtout, nous préfèrons aider les petits locataires, et puis tout ça au bénéfice de nos clients qui sont des petits porteurs et qui ont, à travers les SCPI, une vraie source, un vrai complément de revenus.
[Cédric Decoeur]
Parce que le loyer in fine comme vous le dites, il y a des épargnants qui ont mis de l'argent et qui attendent des revenus, du rendement. Qu'en est-il des performances 2020 de cette catégorie, qui reste une catégorie vedette, star de l'épargne ?
[Frédéric Puzin]
Elle va sortir de cette crise renforcée. En fait, je ne sais pas si vous vous souvenez, la SCPI avant la crise de 2008, ça n'existe pas, ou tout le monde a oublié ce que c'était ! Crise de 2008 : crise financière, un peu de crise immobilière mais pas trop. Et là nous nous rendons compte que la SCPI est un truc magique qui continue à payer des dividendes, et à l'époque, des dividendes plutôt élevés aux environs de 6% en 2008. Et puis les valeurs de parts tiennent. Donc c'est vraiment un investissement extrêmement résiliant comme cela se dit aujourd'hui. Je pense que cette crise va prouver exactement la même chose. Les rendements sont plus faibles, autour de 4 % de rendement. Nous allons avoir très peu de volatilité sur les prix de parts, parce que les SCPI ont la chance d'avoir quelques amortisseurs dans leur patrimoine. Elles sont quand même assez diversifiées pour la plupart d'entre elles, et je pense qu'elles vont sortir comme la grande gagnante des produits d’épargne cette année.
La SCPI est un investissement immobilier long terme qui ne présente aucune garantie de performance ni de revenus, un risque de perte en capital, un risque de devises et une liquidité limitée. Le rachat des parts n’est pas garanti. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
[Marie Coeurderoy]
Véritablement ? Parce que ce n'est pas du tout la même crise, quand même, 2008 et aujourd'hui ! Et justement, toute cette réflexion autour des commerces, des bureaux, etc., ne peut pas avoir un impact profond sur l'immobilier au sens large, et l'immobilier d'entreprise en particulier ?
[Frédéric Puzin]
Détrompez-vous ! La crise de 2008 pour l’immobilier parisien professionnel, c'est 15% de baisse de valeur. Une fois que vous avez dit ça, qu'est ce qui se passe ? Les SCPI sont quand même relativement diversifiées, elles ont des actifs un peu partout en France et elles continuent à payer les dividendes - puisque les locataires paient des loyers. Et tant qu'elles ne vendent pas, elles ne prennent pas ces éventuelles pertes. Et par ailleurs derrière, le marché repart très rapidement. À l'époque il se produit une chose assez incroyable : tout le monde voulait faire de l’immobilier de bureaux, en 2008 la grande star de l'immobilier c'était l’immobilier de bureaux appelé « prime ». Vous achetiez du mobilier de bureaux très cher, et il ressort de cette crise de 2008 qu’en fait, il y a un immobilier absolument extraordinaire que tout le monde a un peu oublié dans un coin, c'est le commerce… Pourquoi ? Parce qu'un commerçant sera toujours là pour payer son loyer, parce qu'il fait son activité. Cette crise démontre que malgré tout, un commerçant peut avoir des difficultés. Donc nous allons avoir quelque part des masses d'argent qui vont se déplacer, des valorisations qui vont se faire un peu différemment. Peut-être que le commerce va perdre un peu de valeur, peut-être que le bureau va perdre un peu de valeur, mais la logistique peut en prendre…
[Marie Coeurderoy]
Oui, cela va être juste une histoire de vases communicants ?
[Frédéric Puzin]
Exactement.
[Cédric Decoeur]
Du coup, vous vous dites : le modèle il est bon, il fonctionne ? Il n’y a rien à changer, entre guillemets, pour naviguer sur les mois qui viennent, sur les années qui viennent ? Comment est-ce que vous imaginez l'avenir de la SCPI en 2021 ou un peu plus loin ?
[Frédéric Puzin]
Ce qui est puissant dans ce modèle de la SCPI, c'est que vous êtes sur des cycles. Donc vous n'êtes pas connecté à un marché, à une place financière. Vous n'êtes pas connecté à la bourse et ses comportements irrationnels ! Vos épargnants, ils sont là pour une dizaine d'années en général. Donc vous n’avez pas de mouvements sur le capital. Vous pouvez vous inscrire sur le long terme. Les revenus sont là, ils sont très réguliers. Même si certaines SCPI vont avoir une baisse des dividendes, nous allons quand même être aux environs de 4%. Je dis : qui dit mieux ? Qui dit mieux à cet instant ? Donc, derrière, elles vont continuer à donner confiance. Elles vont pouvoir investir peut-être dans de meilleures conditions, avec des rendements plus élevés parce que si les loyers continuent à augmenter et que les prix baissent, cela va avoir un impact sur les rendements très fort. Et donc le modèle va montrer qu'il est pertinent et puissant. Il ne donne pas de frayeurs, il ne crée pas de crise de panique. Vous n’avez pas votre portefeuille qui perd 40 % du jour au lendemain. La bourse, à cet instant, c’est -7% depuis le début de l'année. Avec les SCPI, vous êtes à 4 % - et sur la valeur de part nous ferons les comptes en fin d'année, mais je ne suis pas très inquiet. Donc je pense que la SCPI va être véritablement renforcée. Après, je dirais que dans les SCPI, cette crise montre une chose, je vous l’ai dit tout à l'heure : ce n'est plus pour moi « l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement », cela ne l’a jamais été, c'est « le locataire, le locataire, le locataire ».
La SCPI, c’est comme la restauration : vous avez le surgelé et le fait maison. Donc évidemment, les gérants qui gèrent par eux-mêmes, qui sont proches de leurs locataires pourront avoir fait tout ce travail et avoir bien géré par rapport aux encaissements des loyers, et puis aussi fait attention à ce en quoi ils ont investi. Espérons qu'ils ne soient pas tous investis dans le commerce, et heureusement ce n'est pas le cas. Et puis après, vous avez le surgelé. Vous avez pas mal de gérants aujourd'hui qui sont investis notamment en Allemagne : ce ne sont pas eux qui font la gestion. Ils sous-traitent à des administrateurs de biens. Et vous vous rendez compte que la relation, quand vous êtes loin du locataire, n'est pas la même que quand vous êtes là au quotidien.
[Cédric Decoeur]
Marie a pointé via cette étude Se Loger sur les tailles de commerce, mais il y a aussi beaucoup d'observateurs du monde du bureau qui disent : il va y avoir des choix qui vont se faire. Non pas forcément sur « abandonnons tous le bureau et allons tous bosser à la maison », mais sur la façon dont s’appréhende la taille des bureaux, l'espace dont vous avez besoin, la façon dont il est modulé, les tailles de commerces. Ce sont des choses sur lesquelles vous êtes amenés aussi à apporter un regard, à travailler avec des locataires, qui concernent les investisseurs ou bien vous dites non, c'est la cuisine de mon locataire, il fait bien ce qu'il veut ?
[Frédéric Puzin]
Non ! Nous sommes très attentifs à cela depuis toujours. Si vous dites que le locataire est ce qui est le plus important dans l'immobilier, avant le tas de briques, évidemment vous êtes attentifs aux besoins de vos locataires, et à ces évolutions. Je pense que d'abord, il y a les grands effets de mode qui vont être les grandes victimes de cette crise immobilière. Nous nous souvenons tous, enfin il y a un an, quand vous parliez d'immobilier vraiment porteur, vous parliez tous du coworking… Bon, nous voyons bien que la barrière d'ajustement aujourd'hui, c’est que ces espaces de location avec des très courtes durées, aujourd'hui sont ce qui s’est vidé, et sans doute le plus vite. Donc ce qui valait très cher il y a un an, parce que tout le monde voulait investir dans du coworking, aujourd'hui je pense que c'est plutôt un repoussoir. Après, les entreprises vont réaménager leurs espaces, c'est clair ! Moi, je crois quand même profondément à une chose, c'est à la sociabilisation. C’est-à-dire que nous venons aussi au travail pour avoir une vie sociale dans le cadre du travail. Et nous l’avons vu dans de très grandes entreprises dans le passé, comme IBM par exemple, qui il y a une quinzaine d'années, avaient mis une grande partie de leurs effectifs en télétravail. Ils ont fait le chemin inverse il y a quelques années. Voilà, tout ça, ce sont des équilibres. Il va y avoir des changements, mais il faut rester attentif, accompagner ses locataires, et puis surtout compter sur des locataires fiables, solides qui sont capables de payer leurs loyers.
Les produits commercialisés par CORUM L'Épargne sont des investissements long terme qui n’offrent aucune garantie de rendement ou de performance et présentent un risque de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et financier et du cours des devises. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
CORUM L'Épargne, SAS au capital social de 100 000 €, RCS Paris n° 851 245 183, siège social situé 1 rue Euler 75008 Paris, inscrite auprès de l’ORIAS sous le numéro 20002932 (www.orias.fr) en ses qualités de conseiller en investissements financiers, membre de la CNCIF, chambre agréée par l’AMF, de mandataire en opérations de banque et services de paiement, de mandataire d'intermédiaire d'assurance et d’agent général d’assurance sous le contrôle de l’ACPR, 4, place de Budapest CS 92459 75436 Paris Cedex 9.