Situation au Royaume-Uni : quel impact pour la SCPI CORUM XL ?
Il ne vous a pas échappé que l’Angleterre traverse actuellement une période délicate, entre flambée de l’inflation, crise gouvernementale, conflits sociaux, et risques de pénuries énergétiques voire même alimentaires… Dans ce contexte, la livre sterling connaît des fluctuations qui peuvent interpeler : montée à plus de 1,21 € pour 1 £ en mars, elle était brièvement redescendue à près de 1,11 € pour 1 £ fin septembre. Elle se situe aujourd’hui à 1,15 € pour 1 £.
Le patrimoine britannique de la SCPI CORUM XL risque-t-il de se déprécier ? L’objectif de taux de rentabilité interne (TRI)1 de 10 % est-il remis en cause ? Quel est l’impact pour vos clients en cas de retrait de part immédiat ?
Des immeubles acquis au cours moyen (et bas !) de 1,14 €
Souvenons-nous : CORUM XL avait été lancée en 2017 pour capter les opportunités post-Brexit. Dès le départ, vous nous avez fait confiance… à raison ! En cinq ans, nous avons procédé à l’acquisition de 37 immeubles au Royaume-Uni, en profitant de taux de change euro/livre sterling favorables aux épargnants.
Ces achats ont été réalisés au cours moyen de 1,14 €. Or, à l’exception d’une dizaine de jours fin septembre/début octobre, la livre sterling est toujours restée au-dessus de ce niveau en 2022. Le cours de 1,14 € est d’ailleurs historiquement bas à l’échelle des 20 dernières années comme l’illustre le graphique ci-dessous.
Source : CORUM
Quel est l’impact de ce cours moyen d’achat de 1,14 € pour CORUM XL ? Malgré une livre actuellement faible, le patrimoine de la SCPI ne subit pas de dépréciation. A contrario, plus il est acheté à un prix bas, plus son potentiel de plus-value est fort… et plus il a de chance de générer de la performance à long terme. L’objectif de TRI à 10 % reste donc atteignable. Rappelons également que le prix de part de CORUM XL a été revalorisé de 3,17 % le 1er juin dernier, ce qui contribue aussi à la performance de la SCPI.
Savoir saisir les opportunités à la hausse comme à la baisse
L’important demeure la capacité de CORUM XL à bien négocier ses acquisitions et à tirer parti des cours de la devise, à la hausse comme à la baisse. Les périodes de baisse sont propices aux investissements. Le 30 septembre, CORUM XL a d’ailleurs pu acquérir son premier immeuble dans le cœur de Londres pour 16,5 M€ et un rendement à l’achat2 de 6,45 %. Quant aux périodes de hausse, elles permettent au patrimoine de la SCPI de se valoriser.
Signalons à cet égard une particularité du Royaume-Uni, où les experts immobiliers engagent leur responsabilité lorsqu’ils déterminent la valeur d’un bien. Lors des expertises annuelles obligatoires du patrimoine de la SCPI, ils ont donc tendance à se montrer conservateurs sur la valeur des immeubles détenus. Conséquence : avoir un prix de marché potentiellement supérieur à ces valeurs d’expertise, accroît encore les perspectives de plus-value du patrimoine de CORUM XL à la revente.
Notons enfin que l’impact du taux de change sur les loyers perçus est quasiment neutre, puisque les immeubles ont été achetés sur un niveau de livre sterling bas.
Un potentiel de valorisation
Conclusion : les gérants de CORUM XL se disent sereins à l’égard des valorisations attendues fin 2022. Ils réitèrent leur confiance vis-à-vis du marché britannique, qui continue d’offrir des conditions historiquement favorables à l’achat, et où l’appréciation de la devise à plus long terme pourrait entraîner de facto une hausse de valeur du patrimoine de la SCPI.
« Notre confiance dans le marché UK n’a jamais flanché. Le niveau bas de la devise britannique, les tensions sur le marché anglais et notre capacité à investir en faisant peu appel à la dette nous ont permis de saisir des opportunités outre-Manche. La livre sterling retrouve d’ailleurs des couleurs depuis que la Banque d’Angleterre soutient les obligations d'Etat et que le gouvernement a revu son programme fiscal ; la démission de Liz Truss devrait confirmer cette tendance. La clef dans la gestion de votre SCPI sera de choisir les bonnes fenêtres pour acheter et pour vendre. Il faut raisonner à long terme sur le marché immobilier ! », souligne Philippe Cervesi, directeur de l’immobilier - CORUM AM.
1. Le taux de rentabilité interne (TRI) mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée et tient compte de l’évolution de la valeur de part, des dividendes distribués sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l’investisseur.
2. Les investissements réalisés par CORUM XL ne préjugent pas de ses performances futures. Le rendement des immeubles à leur acquisition ne prend pas en compte les frais de la SCPI et ne préjuge pas de sa performance annuelle.
Acheter des parts de la SCPI CORUM XL est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Contrairement au Livret A par exemple, ce placement comporte des risques. Il existe tout d’abord un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. Nous précisons que CORUM Asset Management ne garantit pas le rachat de vos parts. Enfin, comme tout placement rappelez-vous que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.