Valeur de part d’une SCPI : pourquoi et quand elle peut évoluer

En janvier, Baptiste Bruneau, directeur commercial, a présenté les résultats des produits de la gamme CORUM L’Épargne en 2021 en compagnie de Frédéric Puzin, fondateur, et Philippe Cervesi, directeur de l’immobilier du groupe CORUM. Ils se sont arrêtés sur la question de la valeur de part des SCPI de la gamme CORUM L’Épargne, et des raisons qui peuvent motiver son évolution.

Frédéric Puzin
 
Philippe, qu'est-ce que tu peux nous dire sur la valeur de part ? Pourquoi est-ce que la valeur de part ne bouge pas ? 

Philippe Cervesi

Ce que nous pouvons dire sur la valeur de part, c’est qu'il faut toujours avoir une approche prudente. En effet, elle dépend des valeurs d’expertise, elle fluctue, et il y a une surréaction des marchés aussi au niveau des experts sur certaines classes d'immeubles. Ce que nous pouvons dire aujourd'hui, c'est que les valeurs d'expertise de CORUM Origin sont bonnes voire très bonnes, et que nous allons avoir une très belle visibilité sur l'année 2022. Et que nous sommes très confiants sur la résilience de nos valeurs de parts. 

Frédéric 

Si nous revenons à la période de la crise du COVID, en 2020, c'est quand même compliqué d'augmenter une valeur de part. Personne ne l'aurait sans doute compris ou imaginé : augmenter une valeur de part alors que l’on ne sait pas trop comment évoluent les valeurs des immeubles… il faut être raisonnable. De l'autre côté, ce que nous voyons aussi, c'est qu’en 2021, les circonstances étaient un petit peu identiques, donc nous avons voulu rester prudents, et nous l’avons fait aussi dans le passé en 2018, nous n’avons pas bougé la valeur de part [de CORUM Origin]. Nous sommes plutôt prudents sur les valeurs de part, mais nous ne nous empêchons pas de faire évidemment évoluer cette valeur de part. Nous servons un rendement qui est déjà très élevé, nous rendons de la valeur avec une très belle plus-value, donc ce que nous vous demandons, c'est d'être un petit peu patients. 

Baptiste

Sur CORUM XL aussi il faut être patient ?

Philippe 
 
Oui il faut être patient, et c'est un peu la même logique que ce soit sur CORUM Origin que sur CORUM XL. Nous pouvons dire que nous en avons sous le pied et nous avons une approche qui est prudente. Pourquoi ? Parce que CORUM XL est un fonds qui est exposé à la devise, donc nous ne dépendons pas que de l'immobilier, c'est un peu plus volatile donc il faut faire attention. Après nous avons des convictions fortes, nous connaissons nos immeubles et leurs valeurs. Je vais vous donner un exemple : les immeubles aux Pays-Bas que nous avons vendus pour 41 millions d'euros étaient expertisés dans le patrimoine à 29 millions d'euros. Les experts déjà par nature sont assez conservateurs, et nous n’allons pas les pousser parce que ce n’est pas notre métier et ce n'est pas notre intérêt. En revanche, ça nous donne effectivement beaucoup de confiance sur la valeur intrinsèque du patrimoine et sur notre capacité à réaliser des plus-values - et potentiellement dans un futur plus ou moins éloigné, à augmenter la valeur de la part. 
Ensuite, ce qu'il faut aussi souligner c'est que nous avons toujours eu une gestion assez saine, et c'était toujours quelque chose d'important pour nous. Nous préférons augmenter petit à petit plutôt que de faire, comme certains gérants parfois, des augmentations extrêmement importantes. Parce que quand vous arrivez proche d'une décorrélation de 10 % avec votre valeur liquidative, vous avez une obligation d'augmenter la valeur de part. Ce n’est pas très sain. Certains gérants l'ont fait notamment. Parce que le problème est que, quand vous augmentez votre valeur de part, vous baissez votre rendement. 

Baptiste 

On pourrait dire que ça a été le cas sur CORUM Eurion en 2021 puisque le prix de part a augmenté au 1er juillet 2021. 

Philippe 

Parce que nous étions trop décorrélés, tout simplement. C'est-à-dire que CORUM Eurion, pour sa première année a plutôt bénéficié de bonnes conditions de marché, nous avons plutôt bien acheté et du coup nous avions un écart de 5 % entre nos prix d'acquisition - donc la valeur de la part - et la vraie valeur du patrimoine. Par conséquent, nous avons pris la décision d'augmenter le prix de la part de 2 % : ce n’est pas collé  à la valeur des experts, qui était de 5, parce que nous étions toujours en période COVID et que nous ne savons pas ce qui peut se passer. C'est la marge de sécurité que nous prenons, et que nous prendrons toujours. Ceci étant dit, il faut quand même que l'écart ne soit pas trop important pour que les épargnants, et les anciens épargnants, ne soient pas lésés. 

Baptiste 

Et malgré cette augmentation du prix de la part, la performance de CORUM Eurion a été de 6,12 % en 2021, donc très nettement au-dessus de l'objectif que nous avions fixé.  

Philippe

Et elle aurait été encore supérieure si nous n’avions pas augmenté le prix de part. 

Les produits commercialisés par CORUM L'Épargne sont des investissements long terme qui n’offrent aucune garantie de rendement ou de performance et présentent un risque de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution du marché immobilier et financier et du cours des devises. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. 
 

Les SCPI CORUM Origin, visa SCPI n°12-17 de l'AMF du 24 juillet 2012 ; CORUM XL, visa SCPI n°19-10 de l'AMF du 28 mai 2019 ; CORUM Eurion, visa SCPI n°20-04 de l’AMF du 21 janvier 2020 sont gérées par CORUM Asset Management, société de gestion de portefeuille, SAS au capital social de 600 000 €, RCS PARIS n° 531 636 546. Siège social 1 rue Euler 75008 Paris. Agrément AMF GP-11000012 du 14 avril 2011.
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