Vendre, une part entière de la stratégie des SCPI

Créer de la valeur pour l’épargnant, c’est l’objectif de la gestion immobilière de CORUM Asset Management. Proposer des SCPI qui achètent des immeubles en bas de cycle a d’autant plus de sens quand ils sont revendus, de préférence générant une plus-value reversée aux épargnants. À l’occasion de l’annonce des performances, Philippe Cervesi, directeur de l’immobilier, explique à Baptiste Bruneau, directeur commercial, et Frédéric Puzin, fondateur, pourquoi 2021 a été une année particulièrement dynamique à ce sujet.

Les produits commercialisés par CORUM L’Épargne sont des investissements long terme qui présentent un risque de perte en capital, aucune garantie de revenus et une liquidité limitée. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Transcription de la vidéo : 

Baptiste Bruneau

Je propose de revenir sur les ventes d'immeubles, puisqu'elles ont été assez nombreuses en 2021 et les dernières ont été signées très récemment.

Philippe Cervesi 

Effectivement, il y en a beaucoup qui ont été signées sur le mois de décembre, près de 200 millions d'euros. Il y a un dividende exceptionnel qui a été reçu par la plupart d'entre vous aujourd'hui [13 janvier 2022] d'ailleurs. Nous vous remercions parce qu’il y a eu énormément d'appels pour nos commerciaux, pour nous remercier - certains ont même demandé si c'était une erreur ! Donc je vous confirme : ce n'est pas une erreur. Nous avons refait les calculs à plusieurs reprises, les chiffres sont bons, mais nous sommes ravis que vous pensiez que c’était une erreur parce que c'est plutôt bon signe ! Et nous espérons vous réserver beaucoup de bonnes surprises comme ça dans les mois qui viennent. Pour revenir sur les cessions, il y en a eu 9 donc je ne vais pas rentrer dans le détail des 9. Effectivement, il y a eu la première sur CORUM XL dans le cadre d'un portefeuille qui a été vendu, je vais y revenir. L'important, quand nous décidons de faire une cession sur l’une de nos SCPI, c'est à la fois de penser que l'immeuble est au maximum de sa performance, et à la fois comme un investissement, de bénéficier d'un cycle favorable. Nous vous avons beaucoup parlé de ces opportunités d'investissement dans le passé, où on se dit : voilà ce pays, par exemple, est un pays qui est un peu délaissé des investisseurs - prenons l'exemple de l'Espagne en 2013. Nous avions été beaucoup critiqués puisque l'Espagne était un pays qui était encore en sortie de crise. Du coup, la stratégie de vente, quand elle se met en place en début d'année, est d'identifier dans un premier temps les cycles et les bulles inflationnistes. Pour nous, il y avait deux bulles inflationnistes qui étaient clairement identifiées en Europe : la première portait sur l'industriel et la logistique, puisque tous les fonds veulent la même chose au même moment. La crise du Covid a fait ressortir certaines bulles inflationnistes.

Baptiste

Est-ce que tu avais prévu de réaliser ces neuf ventes au 1er janvier 2021 ?

Philippe

 Non, nous ne pensions pas faire 9 ventes, mais quand même beaucoup avaient été identifiées. Nous le savions sur les immeubles notamment industriels et logistiques. Pour prendre l'exemple d’un immeuble en Italie acheté en 2016, c'était notre première acquisition en Italie, nous avions acheté avec un bail de 12 ans ferme, il reste six ans aujourd'hui : nous ne pensons pas créer plus de valeur sur l'immeuble. La société, le locataire, a fait l'objet d'une fusion-absorption, donc il y a une incertitude dans le futur. Et une offre arrive de 8 millions d’euros supérieure à notre prix d'acquisition. Nous avons acheté 24 et on nous propose 32 millions. Pour nous, c'était une évidence car nous pensons qu’il n’y a pas plus de valeur à créer sur cet immeuble. Autre exemple, celui de la santé. Frédéric a beaucoup parlé de la santé en 2021 : nous avons deux immeubles aux Pays-Bas qui sont assimilés à de la santé - assimilés, c’est-à-dire, des immeubles de bureaux avec des laboratoires, donc nous ne sommes pas sur des cliniques ou des Ehpad, mais c'est vraiment des immeubles qui vont in fine vers des fonds santé. La santé est très recherchée en ce moment, et nous avons un acheteur qui nous contacte en nous disant : « écoutez, nous sommes prêts à vous acheter ces immeubles-là 41 millions d'euros ». Les immeubles ont été achetés 29 millions d'euros, nous avons touché un rendement supérieur à 7,5 % pendant six ans. La question ne se pose pas, d'autant plus que sur un des deux immeubles il restait moins de 4 ans de bail ferme, et il y avait de nombreux travaux qui avaient été identifiés.

Baptiste

Cet immeuble, il n’était pas prévu de le vendre initialement ?

Philippe

Alors cet immeuble-là, en l'occurrence, était dans le plan d'arbitrage. En revanche, certains immeubles nous n’avions pas prévu de les vendre, ce sont par exemple les immeubles hôteliers. En 2021, on se dit : ce n'est pas le moment de vendre de l'hôtellerie, il y a eu une discussion notamment avec Frédéric, l'idée était de laisser passer la crise. Puis parfois vous recevez des offres qui font que vous ne pouvez pas vraiment dire non. Nous disions qu'il y avait une bulle inflationniste sur certaines classes d’immeubles, ce n'est pas le cas sur l'hôtellerie. En revanche, nous avons beaucoup parlé dans le passé des fonds thématiques. Quand vous avez un fonds thématique, vous avez un peu de pression à l'investissement puisqu'il y’a une seule classe d'immeubles dans laquelle vous pouvez investir. Ça veut dire que le champ des possibles est assez réduit. Donc si vous collectez beaucoup d'argent, vous allez devoir être assez agressif sur les valeurs à l'acquisition. C'est exactement ce qui s'est passé sur ce portefeuille, puisque c'est une SCPI, française, thématique, qui nous l'a acheté. Et qui nous a fait une offre tout simplement que nous ne pouvions pas refuser. Nous avons déjà donné certains chiffres : c'est un portefeuille hôtelier acheté en 2017 pour 42 millions d'euros, et là l’offre est à 56 millions d'euros.

Baptiste

Ça c’est pour l’ensemble, mais tout n’a pas encore été acté ou signé, et la plus-value n’a pas encore été distribuée ?

Philippe

Comme vous le savez il y a certaines contraintes réglementaires qui pèsent sur les SCPI. Le portefeuille a été acheté en 2017 et nous avons vendu une partie de ce portefeuille fin 2021. La deuxième partie de la vente, qui regroupe d'ailleurs la majorité de la plus-value, sera versée en mai 2022.

Frédéric Puzin 

Ce que tu es en train de nous expliquer, Philippe, c'est que nos porteurs de parts, nos épargnants, donc, de CORUM Origin et CORUM XL vont toucher un dividende exceptionnel. Mais si je te comprends bien, puisque c'est une SCPI française qui a acheté, ce sont les épargnants de l'autre SCPI qui payent le dividende de nos porteurs, c'est ça ?

Philippe

Techniquement, tu as tout à fait raison.

Frédéric

Mais en définitive, ce qui est assez extraordinaire, c’est que cela fait deux ans que nous entendons : la santé est un monde merveilleux. Nous faisons une superbe opération avec un immeuble - qui n’est pas tout à fait de la santé d'ailleurs - parce qu’il est racheté par un fonds santé, et nous faisons une plus-value exceptionnelle. L'hôtellerie, moi j'entends dire que dans le monde de l'immobilier, c’est mort depuis deux ans - et nous faisons une plus-value exceptionnelle. Tout ça vient quand même battre en brèche tout ce qu'on a pu entendre et tous les préjugés. Alors moi j'aimerais avoir ton avis aujourd'hui, compte tenu de ce qui a été fait en santé et en hôtellerie, avoir ton avis sur le bureau.  Parce que tout le monde ressasse la même musique : quel est ton sentiment toi sur le bureau ?

Baptiste

Sachant que les bureaux sont assez présents dans les différentes SCPI, et notamment sur les acquisitions qui ont été réalisées.

Philippe

Le bureau pour moi c'est un secteur qui est résilient. Il a été extrêmement critiqué et nous avons eu beaucoup de discussions lors des précédents webinaires sur le bureau. Prenons l'exemple de notre société : ce que l'on constate aujourd'hui, c'est que les nouveaux modes de travail, de collaboration sont quand même consommateurs de nombreux mètres carrés. Vous faites un webinaire par exemple, vous avez besoin d’espace. Vous faites une réunion sur Microsoft Teams, sur Zoom ou sur tous ces outils utilisés pendant la crise sanitaire, vous avez besoin de vous isoler, vous ne pouvez pas le faire sur un plateau partagé avec vos collaborateurs, vous avez besoin de salles de réunion, et par conséquent, vous avez besoin d’espace, de mètres carrés. Et nous le voyons aussi : nous avons tous été en confinement, c'est le cas partout en Europe aujourd'hui, les gens ont besoin de se voir. L'ADN d'une entreprise se fait aussi par la rencontre des collaborateurs, des différents services. Nous avons plutôt une conviction assez forte sur le bureau. Il ne faut pas se tromper sur les acquisitions sur le bureau, il ne faut pas se tromper sur la valeur, il y a des zones qui vont souffrir – on a beaucoup parlé de La Défense par exemple. Nous n’avons rien à La Défense, mais dans le futur une entreprise aura besoin d'un endroit qui regroupe ses collaborateurs, d'un endroit où son ADN est fort, et elle aura besoin d'un bureau.

Frédéric

Donc pour toi, c'est plutôt un momentum dans lequel il peut y avoir des opportunités, parce qu’il y a des gens qui veulent vendre du bureau car ils considèrent que c'est fini, et nous nous disons que si nous achetons du bureau à bon prix avec un locataire solide qui a un bail sur le très long terme, il y a le temps de voir venir.

Philippe

Tout à fait, et il y a le même exemple sur le commerce. Nous nous sommes positionnés sur plusieurs commerces dont des investisseurs voulaient se débarrasser, parfois avec des niveaux de valeur de vente qui étaient 25, 30 ou 35 % inférieurs à leurs dernières valeurs d'expertise pré-Covid. Il y a cette surréaction des marchés, à la fois du côté inflationniste sur la logistique ou la santé, mais également à la vente où on a tendance à se précipiter, à se débarrasser de certains immeubles - quand parfois attendre un peu et laisser le temps faire son effet aurait peut-être été plus créateur de valeur. Donc nous essayons d'anticiper ces tendances et de vous en faire bénéficier.

Baptiste

Ce que vous nous expliquez, c'est finalement que la vie d'une SCPI ce n'est pas un long fleuve tranquille, nous pouvons peut-être le voir avec la performance de CORUM Origin justement depuis sa création. Les conditions sur l'immobilier ne sont évidemment pas les mêmes que lors de sa création, et malgré tout les performances sont tenues voire dépassées depuis 2012. Vous pouvez nous en dire un mot ?
 

Philippe

Nous sommes dans la continuité. Il y a des années qui sont meilleures que d'autres, l'important pour nous c'est de tenir toujours ce plancher de 6 %. Nous sommes assez confiants dans l'avenir. Ce qu'il faut noter – nous avons parlé des plus-values, c'est qu’il y a encore beaucoup d'immeubles dans le patrimoine que nous valorisons énormément. Nous ne vendons pas les « bijoux de famille ». Quand nous vendons, il y a toujours une logique rationnelle derrière, certains des immeubles vendus parfois en réalisant des plus-values étaient des immeubles qui représentaient des risques importants de coûts pour la SCPI, de travaux par exemple, et c'est aussi ça qui nous amène à prendre ces décisions de gestion. Aujourd'hui nous avons une très bonne visibilité sur l'avenir de CORUM Origin, et nous sommes très confiants.

Frédéric

Philippe, nous avons dit que nous aimons bien ce qui s’appelle « cristalliser la valeur » : quand il y a des plus-values potentielles, nous vendons et nous préférons que la valeur qui a été créée soit sur votre compte bancaire, que sur celui de la SCPI, parce qu'une fois qu'il est chez vous le gain est définitivement obtenu.

Photographie : Nastuh Abootalebi: