Webinaire – Annonce des résultats 2020
SOMMAIRE :
Retrouvez la vidéo du replay ici :
Nos réponses aux principales questions posées dans le cadre de ce webinaire :
SCPI : DIVIDENDES, RENDEMENT & FISCALITÉ
Pourquoi le dividende CORUM Origin de décembre 2020 a-t-il été plus bas que les précédents ?
L’objectif de rendement de 6% a été atteint pour la SCPI CORUM ORIGIN en 20201. Toutefois le dividende de décembre a été inférieur à celui distribué sur le reste de l’année. Nous attirons votre attention sur le fait que les dividendes varient d’un mois à l’autre. Au cours d’une année, il arrive qu’il y ait des périodes de creux où le dividende baisse. Cette année, cette période est tombée en décembre.
Le patrimoine actuel s’élève à près de 2 milliards d’euros : cela représente 150 immeubles à entretenir. Il arrive donc de réaliser ou de prévoir de réaliser des travaux pour entretenir ces immeubles. En l’occurrence, en décembre, la provision pour travaux a représenté environ 0,01% du patrimoine de CORUM Origin. Il était préférable de prévoir ces travaux à l’avance, plutôt que de les subir sans les avoir anticipés, avec potentiellement des conséquences plus lourdes.
Cette baisse n’a ainsi rien d’anormal et n’est pas liée au contexte économique et sanitaire. Il ne s’agit pas d’une tendance pour l’année 2021.
La gestion immobilière n'est donc pas un long fleuve tranquille et les fluctuations font partie de la vie des immeubles. Ces fluctuations sont d’autant plus notables lorsque les dividendes sont versés mensuellement, comme chez CORUM, qui est la première SCPI à avoir proposé ce service à ses associés. Cependant l'essentiel est d'atteindre l'objectif de performance sur l'année.
1Les performances passés ne préjugent pas des performances futures.
Pourquoi ne pas afficher des rendements après fiscalité ?
Le rendement (ou dividende) sur lequel nous communiquons correspond au résultat de la SCPI. Une SCPI ne supporte pas de fiscalité. C’est l’associé qui est redevable de l’impôt, et cet impôt varie pour chacun en fonction de sa situation et de son taux d’imposition. Aussi, afin de pouvoir comparer leurs performances, les sociétés communiquent toujours sur une performance avant impôt dû par l'épargnant.
Comment exploitez-vous les plus-values réalisées suite à la vente de vos immeubles ?
Suite à la vente d’un immeuble, les SCPI de CORUM distribuent les plus-values sous forme de dividendes exceptionnels et réinvestissent le capital pour l’achat d’un immeuble sélectionné sur la base des critères de rentabilité habituels.
Pour les associés de CORUM Origin, par exemple, la plus-value sur la vente des deux plateformes logistiques en Espagne a été distribuée sous forme de dividendes exceptionnels en septembre dernier2.
La vente et l’achat d’immeubles font pleinement partie de la gestion de la SCPI. Pour CORUM, la stratégie opportuniste s’exprime aussi bien à l’achat des immeubles qu’à la vente : les décisions sont toujours prises de façon active, dans le but de réaliser la meilleure performance potentielle – par opposition à un marché des SCPI qui est souvent attentiste et condamné à voir sa performance se dégrader (le rendement moyen des SCPI en 2020 est de 4,18)3.
2Les cessions et plus-values réalisées ne préjugent pas des performances futures.
3Source : ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier) et IEIF (Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière)
Quels seraient les effets d'une hausse ou d’une baisse du prix de la part sur les dividendes versés ?
A loyer équivalent, une baisse du prix de la part viendrait mécaniquement augmenter le rendement. Et inversement avec une hausse du prix de la part. Toutefois, notre objectif est de conserver le même rendement malgré une hausse régulière du prix de la part.
Une augmentation du nombre d’associés impacterait-elle les dividendes (NB: chez CORUM, les souscripteurs sont qualifiés d’associés)?
Afin d’illustrer cette question, prenons l’exemple d’un gâteau pour 4 personnes. Dans le cas où il faudrait partager ce gâteau avec deux personnes supplémentaires, les parts seraient forcément plus petites. Il faudrait donc agrandir le gâteau afin de ne pas diminuer la taille des parts de chacun.
Il s’agit de la même logique pour une SCPI. Si de nouveaux associés prennent des parts dans cette SCPI, il est nécessaire d’acheter de nouveaux immeubles afin d’augmenter la masse de loyer pour conserver un niveau équivalent de dividende par associé.
Le nombre de collaborateurs a largement augmenté sur les deux dernières années. Est-ce que cela a un impact sur les dividendes perçus par les associés ?
La société de gestion n’est pas la SCPI : ce ne sont pas les mêmes sociétés, ni les mêmes comptes !
Le nombre de collaborateurs, les investissements et toutes les opérations propres à la société de gestion CORUM Asset Management n’ont aucun lien avec l’activité et la performance de la SCPI. Donc aucun effet sur les dividendes. La société de gestion se rémunère uniquement avec les frais de souscription et de gestion, et non sur les loyers perçus par la SCPI. La SCPI, quant à elle, appartient uniquement à ses associés, qui sont rémunérés sur les loyers perçus.
Les équipes de gestion grandissent avec le nombre d'immeubles et de locataires croissant, afin de vous apporter une qualité de service constante. Tous ces nouveaux collaborateurs contribuent indirectement à la performance des fonds, en les faisant connaître, permettant ainsi de collecter plus, auprès de plus d’épargnants, et de faire grandir le patrimoine des SCPI.
PERSPECTIVES & STRATEGIE
Dans le contexte de la COVID-19, quelle est votre vision pour 2021 sur le marché locatif du secteur tertiaire, notamment pour les commerces ?
La pandémie et les restrictions qui l’accompagnent ont eu un impact indéniable sur la généralisation du télétravail et de la vente à distance. Mais cette réalité va évoluer, et ne sera peut-être pas la même dans deux ans, cinq ans ou plus. La situation apportera évidemment des gagnants (comme les supermarchés pendant le premier confinement) et des perdants (par exemple, des sociétés déjà fragilisées parce que très endettées avant la crise). Les équipes d’investissement y sont très attentives.
Concernant les SCPI, l’impact est limité sur le patrimoine existant. Stratégiquement, les équipes privilégient le choix du locataire (sociétés solides, capables de faire face aux crises) et la durée d’engagement (en moyenne 8 ans), le tout en gardant toujours une optique de diversification.
Quelles sont les perspectives pour 2021 et les années à venir ?
2020 a été une année au contexte inédit, marquée par une crise sanitaire et économique que personne n’a anticipée. Chacun a affronté cela avec ses forces et faiblesses. En 2021, nous savons que la crise sanitaire va se poursuivre et peut-être sous d’autres formes, avec l’apparition du vaccin et de nouveaux variants, et la fragilisation du tissu économique.
Le groupe CORUM a enrichi son expérience sur cette année 2020 : la grande proximité des équipes avec les locataires leur a permis de mettre au point des méthodes d’accompagnement pour ceux qui auraient des difficultés à faire face à leurs charges.
2021 s’annonce encore comme une année délicate et peut-être encore plus difficile, mais aussi comme une année qui sera faite d’opportunités. Les équipes sauront y faire face, en 2021 et les années suivantes, comme elles ont su le faire en 2020. De la même manière, la visibilité est bonne quant à la performance des fonds pour 2021.
Pourquoi ne pas se spécialiser sur une zone géographique ou un secteur spécifique , notamment dans les établissements de santé, comme le font d’autres SCPI ?
CORUM a toujours choisi de tirer parti des cycles (immobiliers, financiers et de devises), tout en diversifiant ses investissements afin de diluer les risques. La diversification est triple, elle porte sur le pays, le secteur d’activité du locataire et le type de bien (bureau, commerce, activité, logistique, etc.).
Cette stratégie a pour objectif d’amortir les éventuels chocs dus à des crises touchant un pays ou un secteur en particulier, et ainsi de préserver la rentabilité du patrimoine.
A l’inverse, la stratégie de spécialisation sur un domaine ou une zone géographique concentre les risques. Par exemple, une SCPI investie uniquement en hôtellerie dans un pays touristique aurait subi de plein fouet la crise actuelle.
Se spécialiser implique également d’acheter des immeubles quel que soit l’état du marché, et donc aussi lorsque les prix sont très élevés et/ou les biens rares. La SCPI n’est donc plus en capacité d’investir rapidement l’épargne collectée. Sur le long terme, l’hyperspécialisation d’une SCPI peut donc porter atteinte à sa rentabilité. A cela s’ajoute sa vulnérabilité dans le cas d’une crise.
ASSURANCE VIE & FONDS OBLIGATAIRE
SCPI et fonds obligataires : en quoi ces placements sont-ils complémentaires ?
SCPI et fonds obligataires sont complémentaires car ils vous permettent de diversifier vos investissements, tout en conservant des caractéristiques communes sur les deux placements.
Un fonds obligataire investit l’argent des épargnants, afin de financer des projets de développement d’entreprises sélectionnées. De la même façon, la SCPI l’investit sur le marché immobilier professionnel.
Dans les deux cas, il s’agit de placements connectés à l’économie réelle, que vous financiez des immeubles ou des entreprises. Ce sont également des investissements sur le long terme : 10 ans dans le cadre d’un investissement en SCPI et 4 à 6 ans pour l’obligataire. Enfin, les épargnants reçoivent des revenus mensuels potentiels : des dividendes pour les associés de SCPI, et des intérêts pour les fonds obligataires.
Les fonds obligataires CORUM étaient réservés jusqu’à présent aux investisseurs institutionnels (caisses de retraite, assurances, fonds de pension…). Aujourd’hui, ils font partie du portefeuille de plus 150 investisseurs institutionnels et plus de 1 200 particuliers.
Pourquoi CORUM L’Epargne s’est-elle lancée dans l’assurance vie ?
Les associés de CORUM ont depuis longtemps fait part de leur souhait de pouvoir souscrire aux fonds au travers d’une assurance vie. En effet c’est le placement star de l’épargne française, avec son enveloppe fiscale attractive. Mais CORUM tient à son indépendance et souhaite conserver sa double casquette de gestionnaire et distributeur, une relation directe qui est au cœur de sa proximité avec les clients. Il a donc d’abord fallu créer la compagnie d’assurance propre du groupe CORUM, CORUM Life. Et ensuite a été lancé le contrat du même nom.
Pour découvrir le contrat en détail, rendez-vous sur la page CORUM Life
Acheter des parts des SCPI CORUM Origin, CORUM XL et EURION est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Contrairement au Livret A par exemple, ce placement comporte des risques. Il existe tout d’abord un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. Nous précisons que CORUM Asset Management ne garantit pas le rachat de vos parts. Enfin, comme tout placement rappelez-vous que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
CORUM Life est un contrat d’assurance vie en unités de compte. Les unités de compte sont les parts de SCPI et des fonds obligataires de la gamme CORUM L’Épargne qui composent en exclusivité votre contrat CORUM Life. Ces produits présentent des risques propres incluant celui de perte en capital. Contrairement au contrat d’assurance vie en fonds euros qui investit par exemple dans les obligations d’État, CORUM Life n’offre aucune garantie en capital (sauf en cas de décès jusqu’à 65 ans). Les montants investis dans le contrat CORUM Life sont donc sujets à des fluctuations, à la hausse ou à la baisse, et présentent des risques dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers ou immobiliers. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.