ANR

L’accès à une société civile de placement immobilier (SCPI) se fait dans le cadre d’une souscription qui consiste à acheter des parts (également appelés actifs ou titres). L’investisseur se rapproche de la société de gestion qui administre la SCPI en indiquant le nombre de parts qu’il souhaite acheter. Il procède au règlement du prix convenu et reçoit une attestation en échange. Or, le prix de souscription est variable. Certains indicateurs sont donc mis à la disposition des épargnants pour les aider à déterminer si le montant de la souscription est cohérent avec celui du marché ou s’il est trop élevé. L’ANR (Actif Net Réévalué) fait partie de ces indicateurs.

Qu’est-ce que l’ANR ?

L’actif net réévalué est également appelé valeur de réalisation. Il correspond à la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI, c’est-à-dire le prix que la structure pourrait obtenir en revendant tous les immeubles qu’elle possède. A cette valeur vénale, il faut ajouter les actifs de la SCPI à l’instar de la trésorerie disponible et du report à nouveau, à savoir le bénéfice qui n’est pas intégré à la réserve mais qui n’a pas été distribué. De la somme globale obtenue, on retranche les passifs : dettes contractées par la SCPI, loyers à recouvrer…

L’ANR est une estimation valable à une date précise. Elle permet aux épargnants de connaître la valeur de la SCPI dans l’éventualité où elle devait céder ses actifs. En se renseignant sur la valeur de réalisation d’une structure, les investisseurs ont la perspective d’évaluer sa solidité financière. Il s’agit donc d’une donnée qui intervient dans l’analyse du rendement d’une SCPI.

Une expertise est nécessaire pour connaître l’ANR d’une SCPI, la prise en compte des plus-values et des éventuelles moins-values apportant les précisions nécessaires aux investisseurs. Il est alors possible d’estimer si la SCPI est surcotée ou si les parts sont sous-cotées par rapport aux tendances du marché sur la période concernée par le calcul de l’ANR.

ANR : comment est-il calculé ?

L’actif net réévalué correspond au capital propre dont on soustrait les passifs (loyers impayés, créances).

Pour que le calcul soit juste et non trompeur, c’est un organisme indépendant qui estime la valeur de réalisation de la SCPI. Dans un premier temps, l’organisme en question calcule la valeur vénale du parc immobilier détenu par la société civile de placement immobilier. La valeur nette des actifs est ensuite calculée de manière factuelle, en se basant sur la santé du marché au moment de l’estimation.

L’ANR se fonde sur l’évaluation de chaque immeuble appartenant à la SCPI. Cela permet de revaloriser le patrimoine. Cependant, la revalorisation intégrale n’a généralement lieu que tous les 5 ans. L’estimation qui est effectuée chaque année porte plutôt sur une partie des immeubles détenus par la SCPI.

Une nouvelle valeur de réalisation doit être communiquée annuellement aux porteurs de parts. Cette donnée doit également être transmise aux investisseurs potentiels à travers les documents informatifs qui éclairent les décisions d’investissement.

En quoi l’ANR est-elle un indicateur important ?

L’objectif d’un investissement en SCPI est avant tout de faire fructifier l’argent investi. Les revenus potentiels permettent de se constituer une épargne sur le long terme et donc de rentabiliser le placement. Cette rentabilité est toutefois conditionnée par la santé financière de la SCPI. Dans l’éventualité où la SCPI serait dans l’obligation de vendre l’intégralité de ses actifs, la valeur d’une part serait déterminée par le prix qui découlerait de cette vente.

En comparant les ANR sur plusieurs années consécutives, les investisseurs ont la perspective de jauger la qualité de la gestion de la société civile de placement immobilier. Par la même occasion, la valeur de réalisation offre des indications sur la qualité des immeubles.

Un manque ou une absence d’entretien provoque par exemple la baisse de l’ANR et témoigne d’une mauvaise gestion. Dans ce cas, la rentabilité de l’investissement peut être remise en question.

A contrario, des entretiens réguliers permettent de maintenir les immeubles en bon état et de préserver leur valeur, ce qui a des répercussions positives sur l’actif net réévalué de la SCPI.

Quels sont les autres types de valeur à connaître ?

Le taux de rentabilité d’un investissement dans une SCPI dépend de multiples facteurs, notamment des valeurs qui constituent des informations complémentaires. Ces valeurs doivent être correctement différenciées pour ne pas induire l’épargnant en erreur.

La valeur de souscription prend son sens dans les SCPI à capital variable et dans les SCPI à capital fixe pendant les phases d’augmentation de capital. Elle n’est en effet applicable que sur le marché primaire, c’est-à-dire le marché dédié aux nouvelles parts qui sont émises par la société de gestion. La valeur de souscription inclut le prix d’achat des parts, augmenté des différents frais et commissions dont l’associé s’acquitte pour obtenir des titres dans la SCPI.

La valeur de retrait est une notion particulièrement importante dans le cadre d’une cession, sachant qu’en principe, les associés peuvent vendre leurs parts partiellement ou intégralement quand ils le souhaitent. Ces reventes ou cessions ne s’effectuent pas au même prix qu’une souscription. La valeur de retrait est donc établie afin que les associés sortants puissent estimer le prix qu’ils peuvent obtenir en cédant leurs parts. Elle correspond à la valeur de souscription au moment de la revente, diminuée des frais annexes, notamment des frais de souscription.

La valeur de reconstitution s’obtient en additionnant la valeur de réalisation et les frais dans le but de reconstituer le patrimoine immobilier de la SCPI à l’identique.

Il est pertinent de comparer ces différentes valeurs et de s’en servir pour mesurer les performances passées d’une SCPI. En revanche, ces indicateurs portent sur des périodes écoulées et ne permettent pas de présager la rentabilité future de la société civile de placement immobilier.

Où trouver l’ANR d’une SCPI ?

L’actif net réévalué est validé en Assemblée Générale. En France, il fait l’objet d’une mise à jour annuelle et figure sur l’ensemble des documents réglementaires de la SCPI.

Les souscripteurs potentiels qui envisagent une épargne via des parts de SCPI peuvent par exemple consulter le document d’informations clés de l’investisseur (DICI). Les associés ont quant à eux la possibilité de se référer au bulletin d’information trimestriel (BIT) ainsi qu’au rapport annuel émis par la société de gestion.

Comment interpréter la valeur de réalisation ?

L’ANR offre une vision globale de la santé d’une SCPI. Il s’agit toutefois d’un indicateur qui s’appuie sur des données passées. A cet effet, l’actif net réévalué sert à mesurer l’attractivité d’une SCPI en comparant les prix de souscription aux tendances du marché.

La valeur de réalisation est différente pour chaque SCPI. Afin de limiter les risques inhérents au placement, Samuel You, fondateur du cabinet de gestion de patrimoine Phoenix Finance, recommande par exemple la diversification des leviers d’épargne. Pour chaque structure sélectionnée, l’investisseur devra se renseigner sur l’ANR dans le but d’évaluer le potentiel de la SCPI.

Quel que soit le type de SCPI et indépendamment de la valeur de réalisation communiquée, il est important de se rappeler que les revenus ne sont jamais garantis.