ARBITRAGE

Le mot arbitrage correspond à une cession d’actif (immeuble) dans le cadre d’une SCPI. Pour simplifier, il s’agit d’une vente de biens possédés par la société civile de placement immobilier. Dans le cadre de l’arbitrage, la société de gestion est à l’origine de la vente (et non l’investisseur).  La vente d’une partie des biens immobiliers (immeubles) doit être réalisée pour pouvoir racheter un autre bien, qui présente par exemple des possibilités de rendement supérieur (une sorte d’échange).

C’est le décret du 28 janvier 2003 qui permet aux sociétés civiles d’adapter leur patrimoine en fonction du marché immobilier du moment. Toutefois, les sociétés ne peuvent revendre plus de 15 % de leur patrimoine immobilier (valeur vénale). Dans le cas où aucun arbitrage n’a été réalisé lors d’un exercice, il sera possible de cumuler. Ainsi si aucune vente n’a eu lieu sur 3 ans, par exemple, la société pourra mettre en vente 45 % du patrimoine (15 X 3). La société ne peut vendre n’importe quel immeuble. Elle doit, en effet, en être propriétaire depuis au moins 5 ans. Dans le cas de travaux de reconstruction ou d’agrandissement, ceux-ci doivent être terminés depuis au moins 6 ans avant de procéder à la mise en vente.

Avant de procéder à un arbitrage, la société de gestion doit vérifier que les biens à vendre peuvent l’être. Il n’y a donc pas de mauvaise surprise pour les détenteurs de parts. Les biens qui seront mis en vente et les biens qui seront acquis sont choisis uniquement par la société de gestion. 

Pour ce qui est des transactions effectuées par une société civile, les investisseurs n’ont rien à voir avec la vente et n’ont pas de frais à régler.

On peut se demander si l’arbitrage est une pratique très employée par les sociétés civiles de placement immobilier. Elles ne souhaitent pas obligatoirement agrandir leur parc d’immeubles. Une entrée de capitaux peut aussi forcer les sociétés de gestion à investir dans des biens plus chers. Ou ceux-ci peuvent ne pas « trouver preneur » facilement, tant de la part des investisseurs que des futurs locataires. 
Toutefois, les sociétés de gestion peuvent avoir tout intérêt à profiter de moments opportuns pour pouvoir vendre et acheter des biens qui vont valoriser leur patrimoine. Par ailleurs, une gestion active du patrimoine peut permettre de verser davantage de dividendes potentiels aux épargnants. En effet, si le bien immobilier est vendu moyennant une plus-value, le montant de cette plus-value est directement distribué aux épargnants au prorata de leur nombre de parts. 

Le terme arbitrage est également connu dans le domaine de l’assurance-vie.  Le principe reste le même puisqu’il s’agit de vendre des parts pour améliorer son portefeuille en optant pour d’autres supports disponibles dans le cadre de cette assurance-vie. L’opération est alors assimilée à une opération de vente et d’achat de fonds. Dans ce domaine, il n’y a ni entrée, ni sortie de capitaux. Le capital est simplement réinvesti et reste donc identique. Toutefois ici, l’arbitrage est demandé par le souscripteur.