SCPI À CAPITAL VARIABLE

Une SCPI peut être à capital variable ou fixe. Dans le premier cas, les souscriptions de parts peuvent se faire à tout moment. Dans tous les cas, c’est un produit financier destiné aux particuliers et professionnels désireux d’investir dans l’immobilier autrement que par une acquisition directe.

SCPI à capital variable, l’accessibilité à tout instant

Par définition, une société civile de placement immobilier (SCPI) à capital variable est une plateforme d’investissement dont le nombre de parts n’est pas fixé par le gestionnaire. Cette caractéristique aura certaines implications pour les investisseurs, dont le fait que :

• L’acquisition de parts est possible à tout moment auprès du gestionnaire.
• Le prix de souscription et de revente d’une part est défini par la société de gestion, et ne peut s’écarter de plus de 10 % de la valeur de reconstitution d’après l’Autorité des marchés financiers (AMF).
• Il n’y a pas de droits d’enregistrement à acquitter dans une SCPI à capital variable.

Certaines SCPI à capital variable provisionnent également une liquidité supplémentaire destinée au rachat (non garanti) d’éventuelles cessions de sociétaires.

Variable ou fixe ? Quelles sont les principales différences ?

Il existe quelques différences importantes entre les SCPI à capital variable et fixe, qui peuvent avoir une influence sur le choix des investisseurs. On trouvera par exemple les caractéristiques suivantes pour un investissement en SCPI dont le budget est fixe :

• Le nombre de parts est limité. Il ne peut y avoir de souscription qu’en cas de déplafonnement du budget.
• Le marché secondaire est soumis à des fluctuations qui dépendent de l’offre et de la demande. Si les vendeurs sont peu nombreux, la valeur unitaire des actifs augmentera, et l’inverse se produira qu’avec un faible nombre de demandeurs.

La liquidation des parts doit s’accompagner d’une souscription du montant correspondant, ce qui amènera le gestionnaire de la SCPI à racheter au souscripteur qui souhaite les céder.

La fiscalité d’un investissement en SCPI à capital variable

La SCPI à capital variable est destinée aux investisseurs qui recherchent des revenus issus de la location des biens immobiliers professionnels ou résidentiels. Ceux-ci constituent le patrimoine de la société de gestion. Il ne s’agit donc pas de spéculer sur le cours des titres comme dans le cadre d’actions. Les revenus générés par les loyers sont ajoutés aux recettes annuelles. La fiscalité applicable à ce type d’investissement est donc celle des recettes foncières, selon deux régimes :

• Dans le cas de revenus ne dépassant pas 15 000 €, le régime réel pourra être choisi.
• Si les revenus dépassent 15 000 €, le régime micro-foncier s’appliquera de fait avec un abattement fiscal de 30 %.

Capital variable : un investissement moins risqué ?

L’analyse des caractéristiques des différents types de produits financiers met en avant des différences notables en ce qui concerne les titres. Avec une SCPI à capital variable, contrairement à son équivalente à capital fixe, le prix d’entrée est indexé sur la valeur du patrimoine foncier. Cela signifie que le montant correspond à la réalité du marché de la pierre. En conséquence, les actifs d’une SCPI à capital variable ne fluctuent pas, à l’inverse d’un placement en actions.