Carnet d'ordre

Les investisseurs souhaitant placer des fonds dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) ont le choix entre une structure à capital variable et une SCPI à capital fixe. Dans le premier cas, les titres sont vendus en continu par la société de gestion. Les ventes et achats de parts sont de ce fait possibles à tout moment. A l’inverse, les ventes de titres (parts) sont limitées dans les structures à capital fixe. Lorsque la limite est atteinte, les associés souhaitant se séparer d’une partie ou de la totalité de leurs actifs doivent passer par le marché secondaire (marché des parts existantes) où les offres et les demandes sont enregistrées dans un document appelé carnet d’ordre.

Comment fonctionne le carnet d’ordre ?

Dans une SCPI, le marché primaire sert à la vente de nouvelles parts. L’émission est directement réalisée par la société de gestion. A contrario, le marché secondaire qui existe uniquement dans les SCPI à capital fixe se destine aux transactions concernant les parts existantes. Pour permettre la vente (cession) et l’achat d’actifs, la société de gestion fait jouer l’offre et la demande par le biais du carnet d’ordres.

Le carnet d’ordre peut ainsi se définir comme un document répertoriant les ordres de vente émis par les associés qui ont des parts à céder et les ordres d’achat émis par les investisseurs souhaitant acquérir des parts dans la SCPI. C’est la société de gestion qui tient le carnet d’ordres et le met à jour.

Les ordres d’achats sont regroupés dans un bloc spécifique. Ils indiquent clairement le nombre de parts qu’un futur associé souhaite acheter. L’épargnant potentiel détermine également le prix maximum qu’il est prêt à payer pour obtenir des actifs dans la SCPI.

D’autre part, les ordres de vente précisent le nombre de parts que chaque associé cherche à céder, de même que les prix minimum qu’ils sont prêts à accepter.

Ces ordres sont confrontés pendant une période limitée dans le temps. A échéance, la société de gestion détermine un prix d’exécution, c’est-à-dire le prix auquel les transactions pourront être réalisées sur le marché secondaire. 

Les ordres exécutés sont retirés du carnet d’ordres tandis que ceux n’ayant pas été satisfaits restent dans le document en attente de la prochaine période de confrontation entre les offres et les demandes.

Quelle est l’utilité du carnet d’ordre ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des supports d’investissement peu liquides. Dans les faits, cela signifie que les délais de cession/achat des parts existantes peuvent se révéler plus ou moins longs. Afin d’optimiser les chances de vendre/acquérir le nombre parts souhaité au meilleur prix, le cédant comme le futur acquéreur a intérêt à consulter le carnet d’ordres qui présente les meilleures offres à un instant T. Il a ainsi la perspective de demander un prix en accord avec les tendances.

Les associés peuvent opter pour une vente de gré à gré si les statuts de la SCPI l’autorisent. Dans ce cas, ils ne passent pas par le marché secondaire mais cherchent eux-mêmes des investisseurs potentiellement intéressés par les parts à céder. Dans ce cas, ils se procurent un formulaire de vente auprès de la société de gestion. Le formulaire doit évidemment renseigner le nombre de titres à céder, de même que le prix souhaité par l’associé cédant. Là encore, il est important de consulter le carnet d’ordres. Bien que les meilleures offres ne soient valables qu’à un instant précis, elles constituent de précieuses indications pour le vendeur souhaitant rentabiliser au mieux la cession de ses parts.

Pour les vendeurs comme pour les acheteurs, le carnet d’ordres permet de définir un prix raisonnable, cohérent avec les tendances du marché au moment où l’offre est établie. En effet, les informations indiquées dans le carnet d’ordres permettent d’anticiper l’évolution des titres sur le marché secondaire. Lorsque les ordres d’achat sont plus importants, les cédants ont plus de perspective de tirer un bon prix de leurs parts. A contrario, lorsqu’il y a plus d’ordre de vente que d’ordre d’achat, les associés cédants sont souvent contraints de revoir le prix demandé à la baisse.

En outre, le carnet d’ordres est un facteur d’évaluation de la liquidité d’une SCPI. Plus le volume de titres échangés sur le marché secondaire est élevé, plus la SCPI est liquide et plus il est facile de céder des parts. L’inverse est également valable.