CESSION

Chaque épargnant est en droit de revendre ses parts d'une SCPI (société civile de placement immobilier). En fonction du capital social du fonds de placement, cette revente se fait soit à des périodes spécifiques, soit à tout moment. On parle alors de cession qui peut être partielle et ne se limiter qu’à certains titres, ou intégrale et concerner le portefeuille de parts dans son intégralité.

La cession des parts permet de récupérer le capital investi minoré de moins-value ou majoré de plus-value, selon le cas. La moins-value est enregistrée lorsque les parts sont cédées à un prix inférieur au montant initialement engagé pour leur achat. Cette perte est exempte de tout impôt au niveau de l’administration fiscale. A l’inverse, une plus-value est générée lorsque la cession est profitable à l’épargnant qui vend ses parts. Elle est imposable, sa répartition dépendant de la quote-part de gain réellement encaissée. Le barème appliqué peut être progressif ou forfaitaire (12,8% des gains). En parallèle, la cession induit 17,2 % de prélèvements sociaux lorsqu’une plus-value est réalisée. En tant que porteur (épargnant) qui vend des parts, il est important de bien évaluer les avantages fiscaux propres à chaque régime d’imposition en amont de la cession.

La cession peut être motivée par un besoin de liquidités. L’épargnant peut également choisir de se désengager s’il estime que la durée écoulée suffit à l’atteinte de ses objectifs initiaux de placement. Bien entendu, il y a quelques règles à respecter et indépendamment du type de structure dans lequel il a investi, il n’y a aucune garantie que la cession soit immédiate.

Si l’épargnant envisage la cession de parts dans une SCPI à capital fixe, il remplit un formulaire de vente et le fait parvenir à la société de gestion. C’est à lui de définir le prix qu’il souhaite tirer de la transaction, en précisant le nombre de parts qu’il souhaite vendre. Le prix d’exécution est susceptible de s’éloigner de la valeur vénale des parts. Une cession en surcote est ainsi envisageable si la demande est plus forte, tandis qu’une cession en décote est probable si les parts disponibles à l’acquisition sont plus nombreuses que les demandes d’achat.

Si l’épargnant prévoit la cession de parts dans une SCPI à capital variable, il adresse sa demande de retrait à la société de gestion qui fixe le prix de la transaction. Dans l’éventualité où sa volonté de vendre se manifeste simultanément à une demande de souscription d’un montant supérieur ou égal aux prix de cession de ses parts, la société de gestion peut directement attribuer ces dernières aux souscripteurs. Les démarches sont donc accélérées. En l’absence de demande(s) de souscription, il doit patienter jusqu’à ce que les conditions de cession soient réunies.

La cession de parts peut également s’effectuer par le biais d’un échange de gré à gré. Dans ce cas, l’épargnant entre directement en contact avec un autre épargnant désireux d’augmenter son portefeuille de parts. La cession permet une transaction libre entre les parties concernées.