Confrontation

Une SCPI est une structure de placement dit collectif. A la souscription, l’épargnant achète des parts et devient associé. La détention de ces parts également appelées titres ouvre droit à des revenus qui sont toutefois non garantis. Selon les performances de la SCPI, l’investissement peut rapporter des revenus mais il subsiste le risque que le capital investi soit perdu en cas de rendement négatif. 

Indépendamment des performances de la SCPI, un associé peut choisir de se défaire de ses parts, en totalité ou partiellement. De la même manière, les achats de parts par des nouveaux investisseurs ou par les associés existants sont envisageables à toute période de l’année. Les modalités dépendent toutefois du type de SCPI et dans certains cas, il est indispensable de recourir à une confrontation des ordres. 

SCPI : les deux types de marchés existants 

Toute SCPI est obligatoirement administrée par une société de gestion. Elle gère le patrimoine immobilier, c’est-à-dire l’ensemble des immeubles qui appartiennent à la SCPI, ainsi que les locataires qui occupent ces immeubles. Concrètement, la société de gestion s’occupe des achats et des ventes qui permettent de faire évoluer le parc immobilier. En parallèle, elle se charge de la collecte des loyers et de leur redistribution sous forme de dividendes aux associés. 

Le financement des nouveaux immeubles dépend du capital social de la SCPI. C’est notamment à ce niveau que se distinguent les SCPI à capital variable et les SCPI à capital fixe. 

Les parts d’une SCPI à capital variable se vendent uniquement sur le marché appelé primaire. Il permet l’émission continue de nouvelles parts. A chaque fois que de futurs associés manifestent une volonté de souscription, la société de gestion crée et vend le nombre de parts demandées, à un prix communiqué à l’avance aux investisseurs.  

L’achat et la revente (échange) de parts de SCPI à capital fixe peuvent être réalisés sur un marché primaire et un marché secondaire. Le marché primaire est accessible durant les phases de collecte, à savoir les périodes d’augmentation de capital, puisque le capital social est plafonné. La SCPI devient un fonds fermé lorsque la limite fixée en assemblée générale est atteinte, ce qui signifie que la société de gestion ne vend plus de nouvelles parts. Les associés qui envisagent la revente de leurs parts et les investisseurs qui souhaitent acheter des titres doivent donc passer par le marché secondaire qui regroupe les parts déjà en circulation. 

La confrontation prend son sens sur le marché secondaire puisque contrairement aux souscriptions réalisées sur le marché primaire, les transactions suivent les règles de l’offre et de la demande. Les ordres de vente et d’achat sont confrontés pendant une période définie, ce qui permet à la société de gestion de trouver le juste équilibre et donc de définir le prix auquel les transactions peuvent être conclues. 

Comment la confrontation influence le prix des parts sur le marché secondaire ? 

Sur le marché primaire, le prix d’une part est connu en amont. Il est d’ailleurs précisé dans le bulletin de souscription, ce qui permet à chaque futur associé de calculer le montant de son investissement en fonction du capital dont il dispose.  

Ce n’est pas le cas sur le marché secondaire où l’on retrouve deux catégories d’investisseurs. D’une part, il y a les associés cédants. Ils sont libres de déterminer le nombre de titres qu’ils souhaitent vendre et déterminent eux-mêmes un prix plancher pour chaque part. En l’absence d’offres d’achat d’un montant supérieur ou égal à ce plancher, les parts ne sont pas vendues. 

De l’autre, il y a les futurs associés. Chacun établit une offre d’achat mentionnant le nombre de parts qu’il souhaite acquérir, de même qu’un prix plafond pour chaque part. En l’absence d’ordres de vente d’un montant inférieur ou égal à cette limite, la demande d’achat n’est pas exécutée. 

Dans la mesure où le marché secondaire est organisé par la société de gestion, cette dernière tient un carnet d’ordres qu’elle met à jour au fur et à mesure que de nouvelles offres/demandes lui parviennent. Les ordres sont confrontés, l’objectif étant de trouver l’équilibre entre les prix planchers (prix minimum) indiqués par les cédants et les prix plafonds définis par les futurs investisseurs. 

On parle de prix d’exécution pour désigner le prix d’une part sur le marché secondaire. Ce dernier n’est connu qu’à la fin de la période de confrontation puisque les propositions de vente et d’achat sont variées et peuvent évoluer jusqu’à la clôture de la confrontation. Les ordres sont alors analysés et traités en fonction de leurs valeurs. Pour que les échanges soient réalisés, il faut que : 

• le prix d’exécution soit inférieur ou égal au tarif maximum déterminé par un futur associé, 
• le prix d’exécution soit supérieur ou égal au tarif minimum déterminé par un associé cédant. 

Les ordres qui mentionnent des prix non compatibles avec le prix d’exécution sont reportés sur la prochaine période de confrontation. 

Important : les cédants doivent préciser s’ils acceptent une vente partielle ou si les parts dont ils souhaitent se défaire doivent être vendus en même temps. Cette précision influence l’exécution de son ordre, sachant que les offres et demandes doivent être équilibrées pour que les échanges soient réalisables. 

Ce qu’il faut retenir au sujet de la confrontation 

C’est la société de gestion qui organise le marché secondaire des parts. C’est donc auprès d’elle que les épargnants se procurent les ordres de vente ou d’achat qui seront ensuite soumis à une confrontation. Chaque ordre doit être minutieusement rempli et dûment signé. 

Un même futur associé peut émettre jusqu’à trois ordres d’achat à des prix différents. Cette option lui permet d’augmenter ses chances d’acquérir des parts à l’issue de la période de confrontation. 

Pour les associés cédants, la fin de jouissance intervient à la fin du mois auquel l’ordre de vente est exécuté. Il cesse de percevoir les revenus potentiels générés par les parts revendues. Pour les associés entrants, l’entrée en jouissance commence dès le mois suivant l’exécution de son ordre. Selon les performances de la SCPI, il peut potentiellement gagner des bénéfices sur son investissement. 

Les carnets d’ordres ne sont pas publics. Il est donc impossible d’accéder à l’intégralité des propositions émises. En revanche, la société de gestion publie les meilleures offres : les cinq ordres de vente aux tarifs les plus bas dans une colonne et les cinq ordres d’achat aux prix les plus élevés dans une autre. Les évolutions de ces meilleures offres sont accessibles à tout moment. En fonction des tendances, les associés (futurs et effectifs) ont la possibilité de modifier leurs ordres. Tout changement est toutefois considéré comme l’émission d’un nouvel ordre, ce qui modifie le rang d’inscription dans le registre. A la fin de la période de confrontation, les ordres sont toutefois traités en fonction de leur date d’émission.