Crédit In Fine

La SCPI (société civile de placement immobilier) est un produit d’épargne qui permet d’investir en immobilier avec un moindre capital comparativement à l’achat d’un bien en direct. En effet, à l’inverse de l’investissement immobilier en direct, les investisseurs acquièrent des parts dans la SCPI qui se charge elle-même de l’acquisition et de la gestion des biens immobiliers, en contrepartie de frais de gestion. Les associés peuvent alors percevoir des revenus, sous forme de dividendes, dans l’hypothèse où le patrimoine immobilier de la SCPI génère des loyers payés par les locataires des immeubles.

Afin d’acquérir des parts de SCPI, plusieurs options s’offrent aux épargnants. Ils peuvent notamment recourir à différents types de crédits immobiliers, parmi lesquels  le crédit in fine qui est souvent associé à un contrat d’assurance vie.

Principe du crédit in fine

Ce type de prêt immobilier se caractérise par le remboursement intégral du capital emprunté à l’échéance du contrat. Les remboursements mensuels à prévoir se limitent uniquement aux intérêts d’emprunt, qui sont déductibles des impôts. Dans certains cas, il est donc possible que l’emprunteur soit exonéré de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

La détention de parts d’une SCPI s’étale sur 10 ans dans la majorité des cas. Lors que l’épargnant souscrit à un emprunt, il s’agit donc généralement d’un emprunt long terme. Afin de se prémunir des risques induits par ce mécanisme, les établissements bancaires ont généralement recours à un nantissement, autrement dit une garantie supplémentaire apportée par l’emprunteur. Dans la majorité des cas, ce nantissement correspond à la souscription d’une assurance vie. En cas de défaut de paiement ou de décès de l’investisseur avant l’échéance de son crédit in fine, la banque peut se rémunérer via l’assurance vie.

Quelle différence avec le crédit amortissable ?

Les parts de SCPI peuvent être financées par un crédit amortissable qui est la forme la plus courante des emprunts bancaires. Une fois que les intérêts sont calculés, ils sont additionnés au capital emprunté. Le total est ensuite échelonné sur plusieurs mois. L’emprunteur s’engage donc à honorer ces mensualités quitte à utiliser sa trésorerie personnelle si la SCPI ne génère pas suffisamment ou pas du tout de revenus.

Les mensualités dues dans le cadre d’un crédit amortissable sont automatiquement plus élevées même si les intérêts sont dégressifs. En revanche, le taux d’intérêt du crédit in fine étant plus important, son coût global est supérieur à celui d’un emprunt amortissable.

Crédit in fine : quels sont les avantages ?

La souscription d’un crédit in fine dans le cadre d’une épargne immobilière permet à l’emprunteur de bénéficier d’une optimisation d’impôt. Les intérêts ainsi que les différents frais (frais de dossier, par exemple) inhérents au prêt sont déductibles du revenu foncier.

L’exonération de l’impôt sur la fortune immobilière est un autre avantage fiscal auquel l’emprunteur peut éventuellement prétendre. En effet, le montant du capital est déductible de l’IFI suivant un calcul dégressif. Pour connaître la somme déductible annuellement, il faut diviser le montant total du crédit in fine par le nombre d’années sur lequel il est contracté. Ce premier résultat doit ensuite être multiplié par le nombre d’années qui restent jusqu’au terme du contrat.

En principe, les revenus potentiels devraient être supérieurs au montant des intérêts remboursés mensuellement. Le crédit in fine offre donc la possibilité d’engranger des revenus fonciers supérieurs aux charges. Selon les objectifs de l’emprunteur, cette perspective lui permet d’augmenter son pouvoir d’achat ou d’accroître son épargne existante.

Crédit in fine : quels sont les risques et les inconvénients ?

Le crédit in fine engage l’investisseur qui le contracte. Si le montant des intérêts mensuels est relativement faible, l’emprunteur doit s’assurer qu’il sera en mesure de rembourser l’intégralité du capital au terme de son contrat. La SCPI est néanmoins un placement d’épargne avec une  liquidité limitée. Cela signifie que la revente des parts détenues par l’épargnant peut être longue s’il ressent un besoin urgent de trésorerie.

Il faut rester conscient des risques locatifs (départ des locataires, loyers impayés…) retardant ou empêchant la perception des loyers qui seront distribués aux associés. Autrement dit, les revenus ne sont soumis à aucune garantie. Il y a donc le risque que l’épargne constituée sur la durée du prêt ne suffise pas à rembourser le capital, ce qui obligerait l’emprunteur à payer la différence.

Par ailleurs, ce mode de financement est plus coûteux car les intérêts sont généralement plus élevés en comparaison avec les taux appliqués au crédit amortissable. C’est sans négliger le fait que les intérêts ne sont pas dégressifs, le capital ne s’amortissant pas.
Enfin, les conditions d’accès sont plus rigides dans la mesure où les risques pour la banque sont plus importants. Outre des taux d’intérêt élevés et la nécessité récurrente de contracter une assurance vie, les établissements bancaires ont tendance à être plus intransigeants sur l’âge et la situation de l’investisseur. Ajoutons à cela que l’apport personnel demandé est souvent conséquent.