Défiscalisation

La définition de la défiscalisation peut comporter plusieurs significations. Si son sens premier signifie, selon le Larousse, « ne plus soumettre à l'impôt certains produits ou services, certaines cotisations », on utilise le plus souvent une définition plus générale. Au sens large, cette définition est la même que celle d’optimisation fiscale et désigne tous les procédés qui visent à réduire le montant des impôts dus à l’administration fiscale. Ces dispositifs sont légaux et certains sont même favorisés par l’État. Dans l’immobilier, par exemple, certaines sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ouvrent droit à différentes options d’optimisation fiscale. Les associés (détenteurs de parts) paient alors des impôts moins conséquents, sous certaines conditions, sur les revenus potentiels générés par la SCPI.

Différentes possibilités pour optimiser sa fiscalité

L’immobilier représente un investissement intéressant. Cependant, l’achat en direct d’un bien immobilier (immeuble, appartement, maison…) est coûteux. Malgré les dispositifs qui simplifient le financement, ce type d’opération n’est pas à la portée de tous.

Investir dans une SCPI est plus avantageux à de nombreux égards. Il s’agit d’un placement consistant à acheter des parts (titres) dans une SCPI pour jouir des avantages accordés aux associés. Ces derniers ont la possibilité de gagner des revenus potentiels grâce à la redistribution de loyers sous forme de dividendes. Ceux-ci sont calculés au prorata du nombre de parts détenues par chaque associé.

Les SCPI et l’investissement immobilier direct fonctionnent de la même façon pour obtenir des avantages fiscaux. Les associés des SCPI, comme les particuliers, ont la possibilité de réduire le montant de leur impôt sur le revenu en recourant à certains dispositifs comme la loi Malraux, la loi Pinel, le déficit foncier, etc.

Comme pour l’investissement immobilier direct, les immeubles de la SCPI doivent répondre à certains critères pour bénéficier d’avantages fiscaux. Les SCPI Pinel sont, par exemple, tenues d’investir dans des immeubles neufs, tandis que les SCPI Malraux doivent acquérir des immeubles à rénover situés dans des zones géographiques spécifiques. En respectant ces conditions, ces SCPI dites « fiscales » ou « de défiscalisation » permettent à leurs associés de bénéficier d’une réduction d’impôt.

Rappel sur la fiscalité des SCPI

Les sociétés civiles de placement immobilier sont des structures dites fiscalement « transparentes ». Elles ne sont pas directement soumises aux impôts sur le revenu. Leurs associés, eux, perçoivent des dividendes qui sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont imposés sur ces derniers. Lorsque l’achat de parts est financé par un crédit, les intérêts du prêt sont déduits. Afin d’optimiser la déclaration auprès de l’administration fiscale, l’associé complète le formulaire en se servant d’un IFU (imprimé fiscal unique) fourni par la société de gestion qui administre la SCPI.

La déclaration d’impôt pour les revenus fonciers peut se faire sous le régime micro-foncier ou le régime réel.

Le régime micro-foncier est applicable lorsque l’associé est à la fois propriétaire d’un bien immobilier loué nu et détenteur de parts dans une SCPI. La somme des revenus fonciers annuels issus de la location directe et des parts de SCPI qu’il détient doivent être inférieurs à 15 000 €. Il est également nécessaire que le bien immobilier détenu par l’épargnant ou ses parts de SCPI ne bénéficient pas d’un dispositif de défiscalisation.

Si l’épargnant ne perçoit plus de revenus fonciers issus de biens immobiliers lui appartenant directement, il perd automatiquement son droit au régime micro-foncier. C’est donc le régime réel qui est alors applicable.

En l’absence de revenus fonciers provenant d’un appartement, d’un immeuble ou d’un autre type de bien immobilier qui lui appartient directement ou lorsque la somme de ses revenus fonciers dépasse les 15 000 €, le contribuable est soumis au régime réel. Le montant du revenu net à déclarer à l’administration fiscale est communiqué une fois par an par la société de gestion.

Les avantages fiscaux du déficit foncier

Lorsque le montant transmis par la société de gestion fait état d’un bénéfice, on parle de revenu foncier. Le revenu imposable est également soumis à des prélèvements sociaux, selon le taux en vigueur.

Lorsque le montant communiqué à l’épargnant fait état d’une perte, on parle de déficit foncier. Cette situation advient lorsque les charges sont supérieures au bénéfice. Un montant plafonné à 10 700 € par an est alors déduit du revenu global de l’épargnant. La fraction excédentaire à la limite de 10 700 € est reportable pendant 10 ans, ce qui signifie que les avantages fiscaux peuvent durer pendant cette période. Certaines conditions doivent tout de même être remplie par la SCPI ou le particulier qui souhaite bénéficier de ce dispositif :

• le bien doit être loué pendant au moins trois ans ;
• les travaux qui y sont effectués doivent avoir été réglés pendant l’année en cours et doivent être des types suivants : réparation, amélioration et entretien.

Cas particulier des SCPI de défiscalisation

Les SCPI fiscales ou de défiscalisation fonctionnent différemment des SCPI classiques. Les règles imposées par le dispositif fiscal de référence s’appliquent. Elles offrent des avantages similaires à ceux accessibles aux épargnants qui investissent directement dans des immeubles.

Dans le cas des SCPI Pinel, la société de gestion doit obligatoirement acheter des immeubles qui présentent les conditions d’éligibilité au dispositif Pinel. L’épargnant doit s’engager à conserver ses parts sur une période donnée pour bénéficier de la défiscalisation souhaitée. La réduction d’impôt est de :

• 12 % pour un engagement de conservation de 6 ans ;
• 18 % pour un engagement de conservation de 9 ans ;
• 21 % pour un engagement de conservation de 12 ans.

Ces réductions sont valables pour les investissements effectués depuis 1^er septembre 2014 jusqu’au 31 décembre 2021. Le gouvernement a ensuite décidé de prolonger cet avantage jusqu’au 31 décembre 2024 mais en diminuant l’avantage fiscal à partir du 1^er janvier 2023. Les taux seront ainsi les suivants :

• Pour un engagement de 6 ans, la réduction passe de 10,5 % en 2023 puis 9 % en 2024 ;
• Pour un engagement, de 9 ans, la réduction baisse à 15 % en 2023 puis à 12 % en 2024.
• Pour 12 ans, la réduction devient 17,5 % en 2023 et 14 % en 2024.

Les SCPI Malraux achètent des immeubles à rénover. Les associés profitent alors d’une défiscalisation à hauteur de 22 % à 30 % du montant des travaux. La réduction d’impôt dépend de la situation géographique de chaque immeuble.

Dans les SCPI Denormandie, le parc immobilier, à savoir l’ensemble des immeubles appartenant à la structure est composé d’immeubles neufs ou rénovés, situés dans des zones listées par l’ État. Les réductions d’impôt accordées aux associés sont calquées sur la défiscalisation permise par le dispositif Pinel.

Les SCPI de déficit foncier permettent de déduire le déficit (perte) généré par les travaux de rénovation des revenus fonciers sur une période de 10 ans, la limite annuelle étant de 10 700 €.

SCPI de défiscalisation : avantages et inconvénients

Les SCPI fiscales offrent les mêmes avantages que les SCPI classiques. Elles allègent les associés des démarches relatives à la gestion du patrimoine et des locataires. C’est la société de gestion qui s’occupe des travaux, de la recherche de locataires, de la collecte de loyers…

Comparé à l'investissement direct, la SCPI est plus abordable car il est moins onéreux d’acheter des parts que d’acheter un immeuble ou un appartement. Parfois quelques centaines d’euros suffisent pour devenir associé et avoir la perspective de générer des revenus potentiels.

En fonction du dispositif fiscal servant de référence, les SCPI de défiscalisation offrent la perspective de profiter d’une réduction d’impôt dès l’année de souscription.

Néanmoins, il faut savoir que la défiscalisation est soumise à conditions. Cela porte sur les caractéristiques des immeubles détenus par la SCPI mais aussi sur la durée de détention des parts. En effet, les avantages fiscaux ne peuvent être transmis en cas de vente des titres. Les associés sont de ce fait engagés à garder leurs parts sur une durée minimum indépendamment des performances de la structure. C’est un placement qui n’est donc pas très liquide et qui comporte des risques de perte en capital.

Par ailleurs, aucune SCPI n’offre de garantie en ce qui concerne les revenus. Ces derniers dépendent de la santé globale du marché immobilier et sont soumis aux risques locatifs.