Dépositaire

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des structures d’investissement collectif : ses associés fournissent un capital qui sert à acheter des immeubles. Les loyers payés par leurs locataires génèrent des revenus potentiels reversés aux associés sous forme de dividendes. Lors de la souscription, l’épargnant paie un montant qui correspond au nombre de parts qu’il souhaite détenir, auquel s’ajoutent des frais. Il devient ensuite associé, ce qui lui permet de percevoir des revenus potentiels après le délai de jouissance.

Chaque SCPI est administrée par une société de gestion. Cependant, le gérant est aidé par d’autres entités qui veillent aux intérêts des épargnants. C’est le cas du dépositaire dont la désignation est effectuée lors de l’assemblée générale de la SCPI. Au cours de cette réunion, les associés de la SCPI se réunissent pour voter et discuter de décisions relatives à son administration.

Depuis quand un dépositaire doit-il être désigné ?

La désignation du dépositaire au sein d’une SCPI a été définie par une directive du Parlement européen en 2012 dans un contexte où les sociétés de gestion géraient beaucoup d’investissements au sein de l’Union européenne. Ces actifs sont susceptibles d’influencer les marchés financiers. Certaines stratégies de gestion augmentent les risques, tant pour les marchés que pour ses acteurs, ce qui inclut les épargnants. L’Union européenne a donc établi une directive commune visant à renforcer la surveillance des SCPI. Elle met en place une évaluation impartiale et objective qui vise à préserver les intérêts des épargnants.

Qu’est-ce que le dépositaire d’une SCPI ?

Le dépositaire est donc un acteur important au sein de la SCPI. Il est chargé de conserver le patrimoine de la SCPI, c’est-à-dire les immeubles qu’elle détient, de contrôler les décisions adoptées par le gestionnaire ainsi que la trésorerie de la société.

Le dépositaire doit être distinct de la société de gestion, car leurs missions sont complémentaires. Le dépositaire peut être considéré comme un auditeur de la société de gestion dans le sens où il procède aux vérifications et contrôles relatifs à la gestion de la SCPI. Le dépositaire peut se définir comme une entité de contrôle qui s’assure que les stratégies de gestion respectent le cadre réglementaire en vigueur.

Le dépositaire veille à la conservation des immeubles de la SCPI grâce à un registre qu’il met régulièrement à jour. Ce document offre des détails sur la propriété de tous les immeubles détenus par la SCPI. À chaque nouvelle acquisition immobilière, le dépositaire enregistre l’achat dans le registre des actifs. Les ventes sont également enregistrées, de même que les éventuelles dettes et hypothèques. La tenue du registre porte sur chaque immeuble de son achat à sa revente et nécessite au moins une mise à jour par an.

Le volet contrôle se fonde principalement sur les risques. Le dépositaire procède à un contrôle périodique de la stratégie de gestion de la SCPI dans sa globalité : chaque procédure mise en place par le gestionnaire, les problèmes rencontrés et ceux encourus sont vérifiés. En cas d’anomalie, le dépositaire en avise la société de gestion afin que celle-ci ajuste sa stratégie.

Sur le plan financier, le dépositaire jouit d’un droit d’accès aux comptes bancaires ouverts au nom de la SCPI. Le dépositaire a donc la possibilité de vérifier les opérations effectuées, ce qui lui permet de déceler toute anomalie éventuelle.

D’un point de vue global, le dépositaire veille à ce que la société de gestion respecte toutes les règles qui régissent l’investissement immobilier dans le cadre d’une SCPI. Cela concerne aussi bien la composition du patrimoine (immeubles gérés), le contrôle des comptes de la structure, le respect du cadre réglementaire harmonisé au sein l’Union européenne, mais aussi des réglementations propres à la France.

Les autres organismes de contrôle de la SCPI

Le dépositaire n’est pas le seul à veiller à ce que l’activité de la SCPI soit bien encadrée. D’autres organismes ont aussi ce rôle.

L’AMF (autorité des marchés financiers) a pour mission de réguler et de contrôler les différents produits commercialisés sur les marchés financiers français. Les produits d’épargne sont donc concernés. Ses missions principales sont les suivantes :

• délivrer de l’agrément de mise sur le marché de la SCPI et de sa société de gestion ;
• vérifier la qualité et la transparence des informations que la SCPI délivre à ses associés ;
• enquêter sur certaines pratiques qui peuvent donner lieu à une sanction si cela lui paraît nécessaire.

L’assemblée générale permet de donner à la SCPI des organisations capables de la réguler. Elle élit ainsi le conseil de surveillance, composé de 7 associés (minimum) de la SCPI, qui se réunit plusieurs fois par an et possède un rôle de contrôle et de régulation. Chez CORUM, ce chiffre s’élève à 8. L’assemblée générale désigne également un expert immobilier indépendant qui doit être validé par l’AMF. Son rôle est d’évaluer les immeubles détenus par la SCPI tous les ans.