Donation-partage

Les sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI sont des supports d’épargne. Grâce à cet investissement, l’épargnant se donne la possibilité de gagner des revenus potentiels. Pour investir, il doit passer par la souscription, ou achat de parts, qui lui permet de devenir un associé dans la SCPI. Il peut ensuite percevoir des dividendes calculés au prorata du nombre de parts détenues par chaque épargnant. Les dividendes, qui constituent les principales sources de revenus en tant qu’associé, sont soumis aux risques locatifs et fluctuent en fonction du marché immobilier.

Afin de faciliter la transmission de leur patrimoine, les parents ont la possibilité de donner leurs biens à leurs enfants. Les parts de SCPI font partie de leur patrimoine et peuvent donc également être données. On parle alors de donation-partage pour désigner la répartition des parts entre plusieurs enfants. Ils deviennent immédiatement, et de façon définitive, les propriétaires des biens de leurs parents.

Définition et principes de la donation-partage

La donation-partage permet à un parent (donateur, la personne qui effectue le don) de donner et partager ses parts de SCPI à ses héritiers présomptifs (donataires, c’est-à-dire les personnes qui reçoivent le don) de son vivant. Les héritiers présomptifs sont les personnes destinées à succéder au donateur à son décès. La donation-partage est donc un acte permettant d’anticiper la transmission de patrimoine. Il consiste à transférer la propriété des parts de SCPI aux bénéficiaires du souscripteur initial.

Le donateur doit impérativement répondre à trois conditions pour procéder à une donation-partage :

• être en pleine possession de ses capacités mentales ce qui montre qu’il est en mesure de prendre une décision éclairée ;
• être majeur ou, à défaut d’être un mineur émancipé ;
• de pouvoir exercer ses droits et ses obligations, ce qui est appelé capacité juridique.

Aucune limite d’âge n’est imposée au donateur.

Par ailleurs, la donation-partage peut être réalisée par l’un des époux (donation-partage seule) ou par les deux époux (donation-partage conjonctive).

Pour être valable, la donation-partage de parts de SCPI doit être formellement acceptée par au moins l’un des donataires.

La donation-partage est soumise aux règles de transmission fixées par la loi, notamment en ce qui concerne les héritiers réservataires. Ces derniers correspondent aux enfants du donateur ou, en leur absence, au conjoint. Une part d’héritage minimale leur est accordée. La donation-partage doit en tenir compte s’ils ne sont pas les bénéficiaires initiaux. Dans le cas contraire, ces héritiers réservataires sont en droit de contester la décision du donataire.La donation-partage dans le cadre de la SCPILa donation-partage permet de répartir les parts de SCPI entre plusieurs héritiers. Le donateur ne peut pas exclure de cette donation ses héritiers réservataires. Ceux-ci doivent avoir une part minimale.

Les héritiers réservataires ont la possibilité d’établir un pacte successoral par lequel ils renoncent à leur part d’héritage par anticipation. En présence d’un tel document, le donateur possède l’entière liberté de partager son patrimoine entre les donataires de son choix.

L’établissement d’une donation-partage s’effectue par le biais d’un acte notarié. Le donateur a le choix entre rédiger et signer un acte unique ou établir deux actes séparés : l’un pour la donation et l’autre pour le partage.

En principe, la donation-partage est irrévocable dès que l’acte notarié est établi. Il existe néanmoins des situations exceptionnelles permettant au donateur d’annuler sa décision initiale :

L’inexécution des obligations imposées au donataire : l’acte de donation-partage peut imposer des obligations à celui qui reçoit le don comme héberger ou nourrir le donateur. Si le donataire ne respecte pas ces engagements, la donation-partage peut être annulée.

L’ingratitude du donataire qui se manifeste par un délit à l’encontre du donateur, une tentative de tuer le donateur ou un refus d’offrir un secours alimentaire.

La naissance d’un enfant ou une adoption plénière : si, au moment de l’établissement de l’acte de donation-partage, le donateur n’avait pas d’enfant, il a la possibilité de demander une annulation à la naissance d’un enfant. Le même principe est valable dans le cas d’une adoption.

Quelles sont les différences par rapport à la donation simple ?

La donation simple consiste à transmettre des parts de SCPI à une personne du choix du donateur, qu’il s’agisse ou non de son héritier. Le donataire peut par exemple être une association, un ami ou une simple connaissance. La part transmise ne peut être prélevée sur la fraction qui revient aux héritiers réservataires.

La donation-partage consiste à partager et donc à répartir les parts de SCPI entre plusieurs donataires. Ces derniers sont obligatoirement les héritiers du donateur, à moins qu’ils n’aient établi un pacte successoral qui spécifie qu’ils renoncent à leur part. Le donateur a le choix entre diviser l’ensemble des parts de SCPI qu’il détient entre ses héritiers ou ne répartir qu’une fraction de ses parts entre les donataires. La donation-partage ne s’effectue pas nécessairement à parts égales.

Souvent utilisée pour faciliter la transmission d’un parent à ses enfants, la donation-partage peut également être transgénérationnelle. La loi du 23 juin 2006 accorde en effet le droit aux grands-parents de désigner leurs petits-enfants en tant que donataires. Cette donation-partage transgénérationnelle est toutefois soumise à une condition : les enfants du donateur doivent accepter que leurs propres enfants soient désignés donataires. Cela implique souvent que les enfants renoncent à tout ou partie de leur propre part pour que les petits-enfants puissent bénéficier du mécanisme de la donation-partage. En pratique, la donation-partage transgénérationnelle est susceptible de se faire directement entre les grands-parents et les petits-enfants.

Donation-partage : coûts et fiscalité de l’opération

La donation-partage des parts de SCPI implique certains frais. C’est le cas des frais de notaires dont le montant est calculé proportionnellement à la valeur des parts qui sont transmises.

Il faut également prévoir le paiement de taxes appelées droits de donation. Les donataires peuvent bénéficier de certains abattements qui réduisent, voire annulent, les droits de donation. L’abattement accordé dépend du lien de parenté :

• 100 000 € par donataire lorsque le donateur est un parent (père ou mère) ;
• 80 724 € lorsque le donataire est le conjoint ou le partenaire de Pacs du donateur ;
• 31 865 € par donataire lorsque le donateur est un grand-parent.

Un abattement complémentaire de 159 325 € est accordé à chaque donataire en situation de handicap.

Un même donataire peut cumuler plusieurs abattements s’il reçoit des parts de SCPI de donateurs différents.

Le cas de l’usufruit

Une donation-partage en démembrement est possible. Le donateur conserve l’usufruit des parts de la SCPI, c’est-à-dire les revenus potentiels générés par les loyers, et en donne la nue-propriété à ses héritiers. Lors du décès de l’usufruitier, le donataire récupère la propriété totale des parts. Ce procédé s’accompagne d’avantages fiscaux : les droits de donation dus par le donataire sont réduits.