FISCALITÉ SCPI

Quelle que soit la nature du produit d’épargne choisi, la fiscalité des SCPI est à prendre en compte dans l’estimation de son rendement à venir. Le régime d’imposition d’un investissement pierre-papier repose sur l’évaluation de  recettes foncières et/ou financières.

Fiscalité et SCPI, quels sont les revenus imposés ?

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un fonds d’investissement mis en place par un gestionnaire de patrimoine. Celui-ci réalise un appel de fonds auprès de particuliers, qui obtiennent des parts de ce patrimoine en contrepartie de la somme investie. La fiscalité de ce produit d’épargne est donc établie sur deux types de revenus potentiels :

• Fonciers : avec la perception de dividendes provenant des loyers pendant toute la durée de détention des actifs.
• Financiers : qui peuvent provenir de placements de trésorerie de la SCPI. Pour un investissement de type pierre-papier, ils sont généralement très faibles et peuvent être soumis au barème d’imposition sur le revenu.

Investissement pierre-papier : quel mode de fiscalité ?

Les SCPI ne sont pas imposées en direct. La fiscalité sera supportée par le sociétaire détenteur des parts. Il existe alors deux régimes de fiscalité possibles pour les bénéfices immobiliers :

• Le micro foncier : cela s’applique si les revenus n’excèdent pas 15 000 euros bruts annuels pour l’ensemble des biens détenus par l’investisseur (immeubles et pierre-papier). Le gestionnaire de la SCPI a la possibilité de ne pas distribuer l’intégralité du bénéfice réalisé durant l’année en cours. Quant à elle, la fiscalité repose sur les bénéfices réalisés.
• Le réel : si les recettes issues de l’immobilier sont supérieures à 15 000 euros bruts. Si l’investisseur a acquis des parts en pierre-papier, la société de gestion qui détient la SCPI adresse par courrier un document à chaque associé avec le montant à déclarer. Dans le cadre de titres de SCPI achetés à crédit, les intérêts seront déductibles par le contribuable.

Investir dans une SCPI fiscale

Certaines SCPI sont spécialisées en réduction de la fiscalité. Le gestionnaire dispose d’un parc qui répond aux critères d’applicabilité de certains dispositifs, à l’exemple de :

• La loi Pinel : la société de gestion détient des ensembles résidentiels neufs loués à des particuliers. Les sociétaires peuvent bénéficier d’une réduction de l’impôt sur revenu en fonction de la durée de la détention des titres.
• La loi Malraux: son objectif est de favoriser la restauration d’immeubles d’habitation anciens grâce à un allègement de fiscalité. Le déficit fiscal correspond au montant des travaux à réaliser. L’économie d’impôts peut s’élever à 30 % de la valeur des travaux de l’année pendant toute la durée de détention des parts (9 ans minimum).

En contrepartie d’une fiscalité réduite sur ces placements, le rendement de ces SCPI est généralement moins élevé, et la durée d’engagement à respecter est plus longue.

Fiscalité des SCPI proposées par une assurance-vie

L’assurance-vie est un produit d’épargne dont les revenus, dans certains cas, peuvent reposer sur de l’immobilier. La plupart des assureurs mettent une liste de SCPI à la disposition de leurs adhérents. Ces derniers peuvent ainsi investir dans cet instrument financier tout en conservant la fiscalité propre à leur assurance-vie. De plus, la liquidité de l’investissement lors de la revente des titres est garantie par l’assureur.