Fréquence des VL (Valeurs Liquidatives)

Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) appartiennent à la famille des organismes de placement collectif (OPC). Elles regroupent plusieurs épargnants qui deviennent des associés en achetant des parts de la société (souscription). Posséder ces parts permet à leur propriétaire de toucher des revenus potentiels.

Certaines informations sont indispensables pour que la souscription ait lieu de façon transparente. Les associés doivent connaître le prix d’une part lors de l’achat (souscription initiale ou achats supplémentaires) ou lors de la cession (revente d’actifs). Le prix est calculé à partir de la valeur liquidative ou VL de l’OPC. Elle évolue parallèlement aux tendances du marché immobilier.

Définition et calcul de la valeur liquidative 

La VL d’un organisme de placement collectif correspond à la valeur de tous les biens détenus par la structure. Dans le cas particulier d’une SCPI, il s’agit de la valeur des immeubles administrés par la société de gestion et sa trésorerie. En effet, les SCPI se caractérisent par leur patrimoine constitué uniquement d’immeubles qui sont ensuite loués à des particuliers ou des professionnels (bureaux, commerces…).

Lorsqu’un épargnant procède à une souscription ou à une cession, il doit tenir compte du prix d’une part. Cela lui permet d’évaluer le montant de son investissement. Le prix d’une part est déterminé en fonction de deux éléments : la valeur liquidative et les frais d’entrée ou de sortie.

La valeur liquidative s’obtient en divisant la valeur de l’actif net, ou réalisation, de la SCPI par le nombre d’actifs en circulation. L’estimation de la VL peut également se baser sur les cours du marché immobilier.

Dans le cadre d’une souscription, la VL est utilisée dans le calcul suivant : prix d’achat = (VL + frais de souscription) x nombre de parts achetées.

Dans le cadre d’une cession, la VL entre en compte dans le calcul suivant : prix de vente = [VL – frais de rachat] x nombre d’actifs vendus.

La valeur liquidative doit donc être connue à l’avance pour permettre des achats et ventes de parts dans une SCPI.

À quelle fréquence la VL change-t-elle ?

La fréquence de publication de la valeur locative varie selon l’organisme de placement. Certaines structures proposent des publications hebdomadaires, d’autres choisissent de publier les évolutions bimensuelles. Les OPC à vocation générale sont soumises à l’obligation de publier la valeur liquidative au moins deux fois par mois. Sont exclus de cette catégorie :

• les FCPR (fonds commun de placement à risque) ;
• les FCPI (fonds communs de placement dans l’innovation) ;
• les FIP (fonds d’investissement de proximité) ;
• et les FCPE (fonds commun de placement d’entreprise).

Dans la mesure où la valeur liquidative change régulièrement, les épargnants doivent la consulter avant tout achat ou cession. L’information est disponible sur des ressources variées :

• le document d’information clé pour l’épargnant (DICI) remis par la société de gestion avant toute souscription ;
• le prospectus qui présente l’organisme de placement et les actifs détenus dans son portefeuille ;
• sur le site internet de l’Autorité des marchés financiers (AMF) ;
• dans certains quotidiens financiers.

La valeur liquidative peut également être affichée sur le site internet de l’organisme de placement. En revanche, les données ne suivent pas forcément une fréquence bimensuelle. Les associés potentiels peuvent se rapprocher directement de la société de gestion pour avoir une vue détaillée de l’évolution de la VL sur des intervalles plus serrés.

Lorsque la souscription est effective, la société de gestion a l’obligation de transmettre des documents périodiques aux associés. Ces documents offrent une vue d’ensemble sur les performances de la SCPI, les évolutions du patrimoine, les prix des parts ainsi que la valeur liquidative. L’AMF conseille aux épargnants de conserver ces documents afin d’avoir accès à des données sur une période relativement longue. Cela permet de mieux mesurer la VL et d’anticiper les décisions de souscription et de cession.

Comment la valeur liquidative est-elle utilisée ?

Lors de la souscription ou de la cession, le prix d’une part est calculé à partir de la valeur liquidative. La société de gestion peut retenir :

• la dernière VL connue, ce qui permet de procéder à un achat ou une vente ;
• la prochaine VL dont le calcul n’a pas encore été effectué.

Lorsque la société de gestion retient une VL dont le calcul est encore en suspens, la valeur de référence est celle qui est déterminée après la coupure de la centralisation des ordres. Ce moment correspond à l’heure limite à laquelle les parts sont calculées sur la base de la valeur liquidative suivante. Les associés entrants émettent en effet des ordres d’achat, tandis que les associés sortants émettent des ordres de vente enregistrés dans un document appelé carnet d’ordres. Une date ou une heure limite est fixée pour la prise en compte des ordres de vente et d’achat.

La fréquence de publication est spécifiée dans les prospectus et documents périodiques. La VL obtenue après calcul est alors utilisée pour déterminer le prix d’une part à la souscription et à la cession.

Ce qu’il faut retenir sur la fréquence de publication des VL

Non seulement la fréquence de publication de la VL est différente d’un OPC à un autre, mais la valeur liquidative elle-même est variable pour un même actif donné. Elle dépend en effet de nombreux paramètres comme le cours des marchés immobiliers et financiers. Dans la mesure où elle est utilisée dans le calcul du prix des parts, ce prix est donc variable à différentes périodes.

Les épargnants potentiels qui se sont préalablement renseignés sur la SCPI (société civile immobilière) en direct ou dans un contrat d’assurance vie, par exemple, mais qui n’ont pas décidé d’investir dans la SCPI, doivent à nouveau vérifier la VL connue avant d’investir.

Les associés effectifs qui souhaitent acquérir des actifs supplémentaires doivent se référer à la valeur liquidative retenue pour l’exécution de leur ordre d’achat. Les parts supplémentaires sont ainsi susceptibles de coûter plus cher ou moins cher que les parts acquises lors de la souscription.

Les associés sortants ont besoin de connaître la VL pour évaluer si la cession est potentiellement avantageuse ou s’ils sont susceptibles d’enregistrer des pertes en se séparant de leurs parts.

De manière générale, la valeur liquidative retenue correspond à la première VL obtenue après l’échéance de passation des ordres. Les ordres transmis à la société de gestion après cette limite seront traités sur la base de la valeur liquidative suivante.

En connaissant la fréquence de publication de la valeur liquidative (qui n’est pas un indicateur de performance), il est plus facile pour les épargnants de prévoir la transmission de leurs ordres de vente/achat dans les délais impartis ou à défaut, de connaître la prochaine date de calcul de la VL en prévision d’une future souscription ou cession.