Gérant (de la société de gestion)

La société civile de placement immobilier (SCPI) permet aux épargnants de placer leur capital. En intégrant cette structure d’investissement, ils reçoivent des parts et deviennent associés. Ce capital, rapporte des revenus potentiels issus des loyers générés par le patrimoine immobilier de la SCPI. Ce patrimoine est composé de plusieurs bâtiments loués à divers locataires. 

Dans une SCPI, les associés sont déchargés de toute opération de gestion de ce patrimoine. Leur rôle se limite à l’acquisition de parts et à l’encaissement des revenus potentiels sous forme de dividendes. Bien entendu, il est indispensable qu’une entité administre la SCPI afin d’en optimiser les performances. C’est une mission qui revient à la société de gestion, et qu’elle remplit en contrepartie de frais de gestion.

Qu’est-ce qu’un gérant de SCPI ?

Les termes “gérant” et “société de gestion” désignent la même entité, dont la fonction est d’administrer une SCPI. Il peut s’agir d’un gérant affilié à un organisme bancaire ou à une compagnie d’assurance. La société de gestion peut également être indépendante. Dans les deux cas, ladite société doit obligatoirement être agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF) et son nom doit être clairement mentionné dans les statuts de la SCPI qu’elle gère.
Les attributions de la société de gestion sont précisées dans les statuts de la SCPI. Ce sont des missions variées dont l’objectif est de garantir une gestion transparente de la structure, toujours dans l’intérêt des investisseurs ayant acquis des parts dans la SCPI. La société de gestion est également tenue de respecter les réglementations en vigueur.
Il est important de préciser que le gérant de SCPI n’est pas le propriétaire des biens immobiliers qu’il administre. Ce patrimoine appartient en effet aux associés porteurs de parts. En contrepartie d’un placement incluant le prix des actifs et les frais de gestion, les associés délèguent l’administration au gérant. Ce dernier est tenu d’informer régulièrement les investisseurs sur les performances de la SCPI et d’effectuer la distribution potentielle des revenus locatifs de manière régulière et transparente, entre autres missions.

Société de gestion : l’entité qui gère le patrimoine de la SCPI

La mission première du gérant consiste à optimiser les perspectives de dégager des revenus potentiels qui seront ensuite distribués aux associés. Ces revenus sont essentiellement tirés de la mise en location d’immeubles, ce qui nécessite la mise en place d’une stratégie patrimoniale. En d’autres termes, la société de gestion doit déterminer les types de bâtiments qui seront progressivement intégrés au parc immobilier de la SCPI. Le gérant évalue également les profils de locataires en accord avec ses objectifs à moyen-long terme dans le but de limiter les défaillances (loyers impayés, notamment). La société de gestion met tout en œuvre pour maximiser la perspective de générer des revenus stables pour les associés, sans pour autant pouvoir le garantir.
Dans un premier temps, la société de gestion procède à une mission de prospection. Une équipe en interne sélectionne des bâtiments qui s’accordent avec la stratégie patrimoniale de la SCPI. Chaque bien immobilier est étudié minutieusement afin de déterminer s’il constitue réellement une opportunité pour la SCPI. La société de gestion entame alors les négociations nécessaires pour acheter des immeubles qui enrichissent et diversifient le patrimoine de la SCPI, et dont le profil laisse présager un potentiel de rentabilité attrayant.
Dans l’intérêt des porteurs de parts, le gérant fait évoluer le parc immobilier de la SCPI. Il est en effet important de veiller à la qualité et à la rentabilité potentielle du patrimoine. Dans cette optique, la société de gestion veille à la préservation et à l’amélioration des immeubles mis en location. Des travaux de rénovation sont de ce fait engagés régulièrement afin d’attirer les potentiels locataires et de limiter les risques que les locataires existants mettent un terme à leur bail. Le gérant prend ainsi soin d’optimiser le taux d’occupation via des entretiens qui préservent ou augmentent la valeur des immeubles détenus par la SCPI.
L’évolution du patrimoine de la SCPI englobe également les ventes. Lorsque le rendement d’un immeuble ne satisfait plus les objectifs de la SCPI, ou à l’inverse, lorsque cet immeuble s’est valorisé sur le marché et permet de dégager une plus-value (distribuée aux associés), le gérant peut décider de le revendre.
Bon à savoir : le patrimoine peut englober des immeubles situés dans des villes différentes de celle accueillant le siège de la société de gestion. Un gérant basé à Paris peut par exemple acquérir des immeubles en province et même dans des pays étrangers.

Gérant de SCPI : l’entité qui gère les locataires

Pour rentabiliser l’investissement des associés, il est impératif que la société de gestion encaisse régulièrement des loyers. Or, il y a des risques tels que les retards de paiement, les non-paiements pouvant engendrer des actions en justice longues et coûteuses ou encore le départ des locataires.  Les revenus d’une SCPI ne peuvent aucunement être garantis.
Il revient donc à la société de gestion d’établir une stratégie visant à diluer ces risques. Cela commence par la prospection des locataires. Les entreprises sont privilégiées, compte tenu de la durée et des conditions du bail professionnel.

Le patrimoine administré par le gérant peut également se composer d’immeubles résidentiels comme les résidences de service, les résidences étudiantes, les maisons, les appartements… Pour chaque bien immobilier, la société dresse le profil idéal des locataires potentiels. L’équipe reçoit et étudie les dossiers de candidature en évaluant notamment la solvabilité des futurs occupants. La notion de solvabilité se rapporte à la capacité des occupants à payer leur loyer mensuel. Le gérant de la SCPI s’intéresse à la stabilité et à la suffisance des revenus des candidats à la location. La société de gestion peut demander des garanties supplémentaires comme un cautionnement bancaire. En cas de défaillance du locataire, c’est sa banque qui paie le loyer à sa place.

Le gérant de la SCPI sélectionne les locataires, rédige et renouvelle les baux, encaisse et perçoit les loyers. La société de gestion veille aussi à la qualité de vie des occupants des immeubles administrés dans l’objectif de maintenir, voire d’augmenter le taux d’occupation.

Société de gestion : l’organisme qui gère les finances

L’attractivité des SCPI repose en partie sur le fait que les associés sont déchargés de toute gestion administrative et financière, en échange de frais. En amont de leur souscription, ils s’informent sur le fonds de placement. Ils choisissent ensuite le nombre de parts qu’ils souhaitent acheter et s’acquittent du prix de souscription défini par la société de gestion. A mesure que les potentiels dividendes sont reversés par le gérant, les associés se constituent une épargne progressive.
La société de gestion établit les comptes de la SCPI et les tient à jour pour maintenir l’équilibre entre les bénéfices et les dépenses. Parmi les éléments financiers concernés, on peut citer :

• les travaux d’entretien périodiques (ravalement de façade, maintenance des systèmes de chauffage…)
• les loyers perçus
• les loyers à recouvrer
• les taxes imputables aux acquisitions d’immeubles
• etc.

Une fois que les charges sont déduites des recettes, le gérant est en mesure de calculer les revenus périodiques à distribuer entre les associés. Le montant est proportionnel au nombre de parts détenues par chaque investisseur.
Dans l’éventualité où la collecte de loyers serait en baisse, les dividendes potentiellement reversés aux associés seront impactés. Autrement dit, les revenus peuvent évoluer d’une période à une autre.
Gérant de SCPI et obligation d’information
Une gestion transparente implique obligatoirement des communications régulières. A cet effet, le gérant de la SCPI envoie des rapports périodiques aux associés : e-mails, bulletins trimestriels d’information (BTI), rapport annuel… La société de gestion préremplit également l’imprimé fiscal unique (IFU) qui permet aux associés de déclarer correctement les revenus dégagés par leurs parts de SCPI.
Le gérant a donc pour mission d’informer les porteurs de part sur la vie de la SCPI grâce à des bilans chiffrés et des comptes-rendus des démarches entamées (achats/cessions d’immeubles, litiges, etc.)