Marché secondaire SCPI

Les parts de SCPI déjà en circulation peuvent être revendues et rachetées par les associés sur un marché appelé “secondaire”. C’est un marché de parts qui possède ses particularités et qui nécessite d’être parfaitement compris avant qu’un associé envisage d’y vendre (céder) ses parts ou d’y réaliser des achats.

Définition et principe de fonctionnement du marché secondaire

Les associés (porteurs de parts) d’une SCPI ont la possibilité de se séparer de la totalité ou d’une partie des parts qu’ils détiennent. Dans la majorité des cas, ces cessions ont lieu sur le marché secondaire qui est exclusivement dédié aux parts existantes, contrairement au marché primaire qui se consacre à l’émission de nouvelles parts.

Les échanges sur le marché secondaire s’effectuent par le biais d’un système de rapprochement des ordres de vente (les offres) et des ordres d’achat (les demandes). Des confrontations sont régulièrement organisées par la société de gestion, ce qui permet alors aux associés effectifs et potentiels de vendre ou d’acheter des parts tout au long de l’année.

Modalités de fixation des prix sur le marché secondaire

En pratique, la société de gestion tient un carnet d’ordres. Il s’agit d’un document, tenu et mis à jour par la société de gestion, sur lequel le gérant  répertorie les ordres de vente émis par les associés qui ont des parts à vendre et les ordres d’achat émis par les épargnants souhaitant acquérir des parts dans la SCPI. 

Ce registre affiche deux colonnes pour présenter les 5 offres d’achat les plus élevées, d’une part, et les 5 ordres de vente aux prix les plus bas de l’autre. Les ordres établis au même prix figurent sur une même ligne, simplifiant la lecture du carnet d’ordres qui est accessible aux associés qui ont des parts à vendre comme aux investisseurs qui cherchent à acquérir des titres auprès de la SCPI concernée.

Pour que son ordre figure dans le registre, chaque futur épargnant doit préciser le nombre de parts qu’il souhaite acheter et indiquer le prix d’achat maximum qu’il est prêt à accorder à chaque part. En d’autres termes, il fixe un prix plafond. Pour chaque associé cédant, l’ordre doit clairement indiquer le nombre de parts à céder et le prix minimum auquel son ordre sera exécuté.

La confrontation réalisée par la société de gestion se base sur ces données qui sont évolutives. En effet, des offres d’achat plus élevées et des offres de vente moins chères que celles répertoriées dans le carnet d’ordres peuvent être émises avant la clôture de la période de confrontation. Les associés cédants et les investisseurs potentiels ont donc intérêt à consulter régulièrement le registre pour déterminer s’ils souhaitent faire exécuter leur ordre ou non.

A la clôture de la période de confrontation, les ordres enregistrés par la société de gestion sont pris en compte pour trouver l’équilibre entre les offres et les demandes. Le gérant de la SCPI est alors en mesure de définir le prix d’exécution , c’est-à-dire le prix auquel les échanges de parts peuvent être effectués.

Dans le cadre d’un achat, l’ordre est réalisé lorsque le prix d’exécution (le prix de vente) est inférieur ou égal au prix plafond fixé par le futur associé.

Dans le cadre d’une cession, l’exécution de l’ordre se fait automatiquement lorsque le prix d’exécution est au moins équivalent au prix plancher (prix minimum) mentionné dans l’ordre de vente. Si l’associé cédant précise que les parts concernées par la vente doivent être cédées en une seule fois, il est indispensable que des demandes d’achat correspondantes soient disponibles. A défaut, l’ordre est reporté sur une période de confrontation ultérieure.

L’ensemble des ordres satisfaits après détermination du prix d’exécution sont supprimés du registre. En revanche, ceux qui restent en suspens figurent dans le carnet d’ordre jusqu’à leur exécution effective. Le nombre de report sur les prochaines périodes de confrontations ne sont pas limitées, ce qui signifie qu’il est impossible de déterminer les délais précis nécessaires à l’exécution d’un ordre sur le marché secondaire des SCPI. 

Bon à savoir : les associés cédants et les potentiels nouveaux associés ont la possibilité de demander l’exécution de leurs ordres même si le prix d’exécution ne satisfait pas leur demande initiale. Il leur suffit de s’adresser à la société de gestion pour confirmer leur intention de vendre/acheter au prix d’exécution défini. 

Le marché secondaire des SCPI à capital fixe

Dans une société civile de placement immobilier à capital fixe, le capital en question ne peut être augmenté que jusqu’à un seuil défini dans les statuts de la SCPI. L’émission de parts sur le marché primaire est assurée par la société de gestion qui applique un prix défini par avance. Par ailleurs, le nombre de titres à émettre est limité pour éviter un dépassement du plafond. Durant la période d’ouverture du marché primaire, la société de gestion émet donc des parts dans la limite du plafond fixé dans les statuts de la SCPI.

Lorsque le capital maximum mentionné dans les statuts est atteint, la phase d’augmentation s’arrête. La SCPI devient un fonds fermé, ce qui signifie que les émissions de nouvelles parts sont interrompues. Les épargnants qui souhaitent investir dans une SCPI doivent alors passer par le marché secondaire.

Sur ce marché secondaire,  tous les ordres doivent être inscrits dans le carnet d’ordres tenu par la société de gestion afin de déterminer le prix d’exécution qui optimise le volume des parts échangées. Comme expliqué plus haut, ce registre est  public. Il est donc accessible aux porteurs de parts qui souhaitent procéder à une cession ou augmenter le nombre de parts qu’ils détiennent mais aussi aux nouveaux investisseurs qui manifestent une intention d’achat.

Lorsque les achats sont effectués sur le marché primaire, l’acquéreur ne s’acquitte pas de taxes correspondant au droit d’enregistrement. Pour les échanges sur le marché secondaire, le prix d’achat est augmenté par des droits d’enregistrement et éventuellement d’une commission de cession prélevée par la société de gestion.

Le marché secondaire des SCPI à capital variable

Il n’existe pas de véritable marché secondaire dans les SCPI à capital variable qui ne sont pas soumises à des limites d’émissions de nouvelles parts. A chaque fois qu’un investisseur manifeste son intérêt pour la SCPI, la société de gestion est en mesure de créer le nombre de parts demandées pour satisfaire la demande.

Lorsqu’un associé émet un ordre de vente, l’exécution de son retrait doit être compensée par un ordre de souscription équivalent. 
Il arrive néanmoins que le volume de retraits (cessions) surpassent les demandes de souscription et ce, sur une période relativement longue. Pour satisfaire les demandes des associés cédants, la société de gestion peut constituer un fonds de remboursement à partir des cessions.
Les parts acquises au sein d’une SCPI à capital variable sont exemptes de droit d’enregistrement. Néanmoins, les associés entrants s’acquittent de frais de souscription, généralement inclus de le  prix des parts achetées.

Quels sont les avantages et les inconvénients du marché secondaire ?

Les avantages sont principalement mesurés par les associés entrants. Il faut déjà rappeler que les parts acquises sur le marché primaire sont soumises à un délai de jouissance. Concrètement, quelques mois s’écoulent avant que l’investisseur ne commence à percevoir les revenus potentiels issus de son placement. Il s’agit du temps nécessaire aux équipes d’investissement de la SCPI pour identifier et acquérir les immeubles à potentiel permettant d’atteindre les objectifs de rendement. 

En principe, les parts qui circulent sur le marché secondaire ont déjà passé ce délai. La jouissance des revenus potentiels peut donc se faire dès que la transaction est effective. Le marché secondaire peut ainsi permettre aux investisseurs de faire fructifier leur placement plus rapidement, une perspective qui dépend des performances de la SCPI.

Par ailleurs, les parts de SCPI cédées sur le marché secondaire subissent généralement une décote. En d’autres termes, elles coûtent moins cher que les nouvelles parts proposées sur le marché primaire dans la plupart des cas. 

Le marché secondaire présente néanmoins des inconvénients. Pour les associés cédants, il est souvent nécessaire de concéder à des baisses de prix pour accélérer le processus de vente. Il est donc possible que les parts soient revendues à un coût largement inférieur au prix de souscription. Néanmoins, si la SCPI est performante, les potentiels revenus générés jusqu’à la cession pourraient suffire à constituer une épargne. Mais, si le rendement de la SCPI est faible, l’associé cédant peut perdre de l’argent dans la transaction.

Existe-t-il une alternative au marché secondaire ?

Oui, les investisseurs ont la possibilité de choisir une autre voie pour conclure des échanges de parts. Il s’agit de la vente directe, plus communément appelée cession de gré à gré . Dans ce cas, la société de gestion de la SCPI n’intervient pas. Le cédant cherche lui-même des acheteurs potentiels pour les parts dont il souhaite se séparer.

Le prix est librement convenu entre les deux parties qui peuvent se baser sur le prix d’exécution le plus récent ou en vigueur afin de trouver un terrain d’entente.

Les échanges de gré à gré sont réalisables en-dehors des périodes d’ouverture du capital et en-dehors de l’ouverture du marché secondaire. Si les transactions s’effectuent directement entre vendeurs et acheteurs, il est cependant obligatoire d’en aviser la société de gestion.