Diversification

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des sociétés qui permettent un investissement collectif. Les épargnants, également nommés associés ou porteurs de parts, achètent des parts de la SCPI et leur épargne est, en échange, investie dans différents immeubles. Les épargnants peuvent obtenir des revenus fonciers grâce aux loyers collectés par la société de gestion responsable de la SCPI. Ces loyers sont redistribués aux associés, à hauteur du nombre de parts détenu par chacun.

La société de gestion investit dans plusieurs immeubles situés dans des pays différents. Leurs locataires exercent également dans plusieurs secteurs d’activité. Les SCPI rencontrent les mêmes risques qu’un achat direct. Les principaux sont les risques locatifs et le défaut de paiement. La diversification des investissements permet de diluer ces risques. On parle de dilution plutôt que de mutualisation à proprement parler car les porteurs de part conservent chacun une part de risque qui leur est propre.

Le fonctionnement spécifique des SCPI

L’investissement immobilier direct consiste généralement à acheter un bien (immeuble, appartement ou maison) mis en location. Les loyers permettent de générer des revenus potentiels.

Les investissements, dans les SCPI, fonctionnent différemment. En effet, le patrimoine d’une SCPI se compose de plusieurs immeubles. Ils n’appartiennent pas à leurs associés. Ceux-ci possèdent des parts de la société, ce qui leur donne la perspective de gagner des revenus potentiels grâce à plusieurs immeubles mis en location. C’est la société de gestion qui collecte les loyers et qui s’occupe des locataires. C’est également elle qui met en place une stratégie d’investissement dont le moteur est la dilution des risques. On parle de diluer dans le sens où les risques sont répartis entre les associés au lieu d’être assumés par un épargnant unique. L’accès aux SCPI se fait grâce à une souscription auprès de la société de gestion.

Dans le cadre de la SCPI, la plupart des immeubles sont loués à des professionnels, collectivités et associations en tant que :

• bureaux ;
• locaux commerciaux ;
• locaux d’activités artisanales ;
• établissements de santé ;
• entrepôts logistiques ;
• etc.

La dilution du risque

Le nombre de locataires et la diversité de leurs domaines d’activité permettent de diluer les risques. Ceux-ci peuvent être de plusieurs ordres : risques géographiques ou sectoriels. Certains phénomènes liés à une zone, comme le réchauffement climatique par exemple, peuvent provoquer une vacance locative et donc une absence de paiement. La vacance locative signifie que le bien n’est occupé par aucun locataire et cette situation peut durer quelques jours et s’étendre à plusieurs mois. Dans ce dernier cas, un manque peut apparaître pour le propriétaire qui a encore des charges à  payer. Dans le cas d’une SCPI, les risques sont similaires, mais la diversité des investissements permet de minimiser une éventuelle perte.

Chaque SCPI est administrée par une société de gestion qui doit obligatoirement posséder l’agrément de l’autorité des marchés financiers (AMF). C’est cette société de gestion qui s’occupe intégralement de la gestion du patrimoine de la SCPI. Elle procède, entre autres :

• aux prospections immobilières qui permettent d’identifier les immeubles cohérents à la stratégie de gestion de la SCPI ;
• aux travaux d’entretien, d’amélioration et de réparation nécessaires au maintien de chaque immeuble en bon état ;
• à la recherche de locataires professionnels ;
• à la définition et à la révision des loyers ;
• à la gestion des baux ;
• à la collecte et éventuellement aux relances des loyers impayés ;
• à la distribution des loyers sous forme de dividendes entre les associés.

La gestion du parc immobilier et de mise en location étant intégralement prise en charge par la société de gestion, les associés n’ont pas besoin de connaissances spécifiques du marché immobilier pour avoir la perspective de réaliser un investissement rentable. Ce sont les diverses décisions que prend la société de gestion qui permettent d’orienter les investissements vers une dilution des risques.

SCPI et dilution des risques locatifs et géographiques

L’investissement immobilier en direct implique de gérer un bien unique. Dans un grand nombre de cas, ce type d’investissement induit l’existence d’un locataire unique. Il y a le risque que le locataire en question ne paie pas ses loyers à temps. Non seulement cela implique un retard sur la perception des revenus locatifs, mais il y a également le risque que l’épargnant doive engager des frais supplémentaires pour récupérer les loyers qui leur sont dus.

Ce risque est dilué dans les SCPI puisque l’investissement ne porte pas sur un immeuble unique et il y a plusieurs locataires. De fait, les revenus des porteurs de parts ne dépendent pas exclusivement d’un locataire. En cas de défaut de paiement de certains locataires, les autres peuvent continuer à générer des revenus potentiels.

En ce qui concerne le taux d’occupation physique des locaux professionnels, il est généralement supérieur à celui des habitations, le bail étant plus long. Or, les SCPI comptent principalement des immeubles à usage professionnel. Cela réduit le risque de vacance locative. Même si certains peuvent être inoccupés, il y en a d’autres qui continuent à être loués.

La localisation des biens immobiliers sur le plan géographique peut être un autre facteur de risque. Le patrimoine d’une SCPI peut se composer d’immeubles situés dans plusieurs villes, voire plusieurs pays. En cas de crise dans une ville, une région ou un pays donné, seuls les immeubles qui y sont situés en subissent les conséquences. Les biens immobiliers situés ailleurs continuent à générer des revenus.

La dilution annule-t-elle complètement les risques ?

La dilution des risques n’équivaut pas à leur suppression totale. Les SCPI n’échappent pas aux retards, voire aux défauts de paiement. En fonction de la stratégie de gestion adoptée, il subsiste aussi un certain risque de vacance locative, c’est-à-dire l’inoccupation d’un bien immobilier mis en location.

La dilution réduit l’ensemble des risques mentionnés. Les locataires réguliers dans le paiement de leurs loyers peuvent compenser les retards et défauts. Les immeubles situés dans des zones géographiques où la demande locative est forte constituent des sources de revenus plus stables que les biens localisés dans d’autres secteurs.

Avant d’investir, les épargnants sont invités à se renseigner sur les différentes SCPI et sociétés de gestion. Il ne s’agit pas de sélectionner la structure proposant les prix de souscription les plus bas, mais d’identifier celles dont la stratégie de gestion est la plus cohérente avec les objectifs de placement.