Nantissement

Investir dans une société civile de placement immobilier (SCPI) permet de se constituer une épargne, mais aussi, dans certains cas, de simplifier l’obtention d’un prêt ou d’un crédit. Le nantissement est une pratique courante chez les épargnants qui possèdent des parts dans une SCPI. L’opération consiste à utiliser les parts détenues comme garantie d’un emprunt auprès d’une banque (physique ou en ligne) ou d’un organisme de crédit.

Définition et principe du nantissement des parts de SCPI

Les SCPI sont des structures qui permettent d’investir indirectement sur le marché immobilier. Lors de la souscription, l’épargnant paie le prix correspondant au nombre de parts achetées et s’acquitte des différents frais. La société de gestion lui remet une attestation de propriété de parts. L’investissement réalisé permet donc de devenir un associé dans la SCPI.

Chaque SCPI possède un patrimoine composé de plusieurs immeubles mis en location. Le gérant de la structure collecte les loyers et les redistribue périodiquement aux associés. Ces dividendes sont calculés au prorata, ce qui signifie que le montant perçu par chaque associé est fonction du nombre de parts qu’il possède. Autrement dit, la souscription offre la perspective de générer des revenus locatifs potentiels sans posséder personnellement un bien immobilier.

Les parts de SCPI constituent des sources potentielles de revenus que les associés peuvent faire valoir auprès des établissements de crédit pour obtenir un financement. Le fonctionnement est proche de celui d’une hypothèque. Dans le cadre d’un nantissement, l’associé cesse de disposer librement de ses parts. En effet, en cas de difficulté à rembourser un emprunt, les parts peuvent être saisies par la banque qui peut s’en servir pour récupérer la somme prêtée.

Un contrat de nantissement est établi en amont. La convention comporte de nombreux détails dont les principaux sont les suivants :

• les informations sur la créance garantie par les parts de SCPI ;
• la désignation des parts nanties ;
• la durée de l’emprunt.

Une copie du contrat de nantissement est remise à la société de gestion afin qu’elle puisse prendre les dispositions administratives nécessaires.

L’épargnant conserve ses parts sur toute la durée du nantissement. En revanche, il ne peut pas les vendre ou en faire don sans avoir obtenu l’accord préalable de l’établissement de crédit.

Le nantissement prend fin à partir du moment où le capital emprunté, majoré des intérêts, est intégralement remboursé. L’associé doit se rapprocher de l’établissement prêteur afin d’obtenir un document par lequel la banque lui restitue la propriété de ses parts, une mainlevée. Une copie doit être fournie au gérant de la SCPI.

En quoi est-ce avantageux de nantir des parts de SCPI ?

Le nantissement est une solution intéressante pour obtenir un financement sans renoncer à l’épargne constituée progressivement grâce aux revenus potentiels. Le prêt accordé permet par exemple au porteur de parts de concrétiser un projet d’achat ou de construction immobilière. Il a la possibilité de rembourser tout ou une partie de l’emprunt grâce à la part de bénéfices potentiels qu’il obtient. Bien entendu, les performances de la SCPI qui se mesurent notamment à son taux de rendement doivent être prises en compte.

Les parts de SCPI nanties sont généralement considérées comme de solides garanties financières. Les organismes de crédit et les banques sont de ce fait plus enclins à accorder des prêts à des taux d’intérêt plus avantageux. Cela se répercute de manière positive sur le coût global de l’emprunt.

Il est envisageable de revendre des parts de SCPI pour en tirer une certaine somme. Cependant, il n’est pas garanti que le prix de revente soit au moins équivalent au prix de souscription. L’associé sortant, à savoir celui qui cède ses parts, risque d’enregistrer des pertes. Par ailleurs, il cesse de percevoir des dividendes sur les parts cédées. Même si de nouvelles acquisitions restent envisageables ultérieurement, cela engendre des coûts assez conséquents. Le nantissement permet à l’épargnant de conserver ses parts et donc de continuer à percevoir des revenus potentiels, tout en évitant les frais de cession (vente) et de rachat ultérieurs.

Quels sont les risques induits par le nantissement ?

Indépendamment de sa nature, toute opération financière présente des risques. L’associé doit rester conscient que le non-paiement des mensualités l’expose au risque de perte de ses parts. En effet, le nantissement autorise la banque à vendre les parts concernées pour pouvoir récupérer la part de la somme non remboursée. Dans ce cas, l’épargnant ne peut pas reprendre les parts vendues par le prêteur.

Le nantissement prive l’associé de la liberté de disposer de ses parts comme il le souhaite. S’il a besoin de liquidités et qu’il souhaite vendre les parts nanties pour couvrir ses besoins financiers, il est obligé de soumettre une demande préalable à la banque. Cette dernière est en droit de refuser. De la même manière, l’établissement prêteur peut refuser de donner son aval si le porteur de parts nanties émet le souhait de les transférer ou de les donner à titre gratuit.

En théorie, les bénéfices dégagés par les parts de SCPI devraient suffire à rembourser le crédit contracté. En pratique, cela dépend de la valeur des parts nanties. Dans une SCPI, la valeur d’une part est variable. Elle est susceptible d’augmenter, ce qui optimise les gains. Elle est également susceptible de baisser, ce qui induit une réduction des revenus potentiels. Dans le second cas de figure, la valeur des parts risque d’être insuffisante pour couvrir la créance. L’épargnant devra alors rembourser son prêt d’une autre manière.

L’éventuelle baisse de valeur des parts doit également être prise en considération en cas de non-paiement. Lors de la vente des parts nanties par le prêteur, la somme obtenue peut éventuellement être inférieure au montant restant dû par l’emprunteur. Ce dernier devra honorer sa dette en trouvant un autre moyen de paiement.

Le nantissement de parts de SCPI peut être une option avantageuse pour obtenir un crédit sans être obligé de vendre des parts de SCPI, d’hypothéquer un bien immobilier ou d’utiliser une autre forme de garantie. En revanche, le porteur de parts doit prendre conscience des risques auxquels il s’expose. Avant de procéder à un nantissement, il convient de bien se renseigner sur les conditions imposées par le prêteur. En parallèle, il est essentiel de s’informer sur les performances de la SCPI, sachant que les résultats passés ne préjugent pas des performances futures.

Il peut être plus avantageux de nantir des parts de SCPI nichées dans un contrat d’assurance vie. Le capital épargné n’étant pas exclusivement placé dans une SCPI, mais également dans d’autres supports d’investissement, la perspective d’en tirer des bénéfices est plus élevée. Dans l’éventualité où les parts nanties ne suffiraient pas à rembourser la dette, l’épargnant a la possibilité de se servir des sommes générées par ses autres placements.