Ordre d'achat 

Acheter des parts dans une SCPI (société civile de placement immobilier) peut donner l’opportunité de gagner des revenus potentiels sans être propriétaire d’un immeuble. En effet, l’investissement permet au détenteur de parts de devenir un associé de la SCPI. Cette dernière est gérée par une société de gestion qui s’occupe de ses immeubles mis en location. Les loyers payés par les locataires constituent la rémunération potentielle des associés. Les ordres d’achat sont émis par les épargnants qui souhaitent acquérir des parts de la SCPI.

Utilité et fonctionnement des ordres d’achat

Pour devenir un associé de la SCPI ou pour acheter des parts supplémentaires, le futur associé doit remplir un formulaire mentionnant :

• l’identité de l’épargnant ;
• le nombre de parts qu’il souhaite acquérir ;
• le prix d’une part ;
• le mode de financement ;
• les modalités d’exécution de l’ordre. 

Ce document mis à disposition par la société de gestion est appelé « ordre d’achat ». Il doit être rempli et signé pour être recevable.

La quantité de parts achetées simultanément est illimitée. De ce fait, le futur associé est libre de remplir le formulaire selon sa capacité financière et ses objectifs d’épargne.

Les associés peuvent se retirer à tout moment. Il suffit de revendre les parts détenues en émettant un ordre de vente. À partir du moment où il est émis, chaque ordre, qu’il soit d’achat ou de vente, est intégré à un registre tenu par la société de gestion : le carnet d’ordres. Ce document permet de confronter les ordres d’achat et les ordres de vente. Les procédures sont toutefois différentes selon le type de SCPI qui intéresse l’épargnant.

Les ordres d’achat dans les SCPI à capital variable

Les souscriptions (achats) et sorties (retraits ou reventes) ont un impact sur le capital d’une SCPI. Plus il y a de nouvelles entrées, plus le capital de la structure augmente. Lorsque ce capital est variable, il n’existe aucune limite à cette augmentation puisque le nombre de parts n’est pas limité.

La vente de parts dans une SCPI à capital variable est donc ouverte en continu. C’est la société de gestion qui se charge de l’émission des nouvelles parts. Celles-ci sont créées au fur et à mesure que des ordres d’achat sont émis.

Le prix d’une part est connu à l’avance, ce qui permet à l’associé entrant d’évaluer le montant de son investissement avec précision.

Les ordres d’achat dans les SCPI à capital fixe

Pour les SCPI à capital fixe, le capital social est plafonné. Les émissions de nouvelles parts sont donc ponctuelles. Elles ont uniquement lieu durant les phases d’augmentation de capital qui sont limitées dans le temps et qui s’effectuent sur le marché primaire. Comme pour les SCPI à capital variable, le prix d’une part est défini en amont. Par ailleurs, seul un nombre limité de parts est disponible dans la mesure où il y a un seuil à ne pas dépasser concernant le capital social.

Lors de la clôture du marché primaire, toute émission de nouvelle part est suspendue. Les futurs associés et ceux qui souhaitent augmenter le nombre de parts détenues doivent alors passer par le marché secondaire s’ils souhaitent acquérir des parts hors de la période d’augmentation de capital. Ce marché est dédié aux parts de SCPI déjà en circulation. Les achats portent donc sur des titres de seconde main, autrement dit des parts dont les associés souhaitent se séparer.

Dans ce cas, une confrontation des ordres d’achat et de vente est obligatoirement effectuée par la société de gestion. Cela permet de fixer le prix d’exécution, à savoir le prix auquel une part peut effectivement être achetée. Des demandes plus fortes ont tendance à faire augmenter les prix. Inversement, ces prix sont généralement plus bas lorsqu’il y a plus de cessions que d’ordres d’achat. Une consultation du carnet d’ordres est recommandée aux futurs associés dans la mesure où cela permet d’avoir une estimation des prix. Chaque ordre d’achat sur le marché secondaire mentionne le prix maximum auquel le futur associé est disposé à acheter une part dans la SCPI. Le prix minimum auquel l’associé cédant consent à vendre une part figure sur l’ordre de vente.

En fonction des ordres de vente et des ordres d’achat, le nombre de parts disponibles pourrait être inférieur à celui demandé. C’est pour cela que les modalités d’exécution de l’ordre d’achat doivent être précisées en amont :

• exécution partielle : l’ordre d’achat est exécuté même si le nombre de parts demandé n’est pas atteint ;
• exécution totale : l’ordre d’achat n’est exécuté que si le nombre exact de parts souhaité est disponible.

Les ventes directes entre les associés qui vendent et les acheteurs potentiels sont ouvertes toute l’année.

Quelles sont les options d’achat de parts de SCPI ?

Dans les SCPI à capital variable, il n’existe pas de marché secondaire. L’épargnant remplit un bulletin de souscription qu’il transmet à la société de gestion avec le montant correspondant. Il reçoit ensuite un document qui certifie qu’il est effectivement associé dans la SCPI, à hauteur du nombre de parts qu’il détient.

Dans les SCPI à capital fixe, le remplissage d’un ordre d’achat est indispensable dès que la période d’augmentation de capital touche à son terme. Les échanges, ventes et achats, se font sur le marché secondaire qui est organisé par la société de gestion via un carnet d’ordres.

Indépendamment du type de SCPI et donc du marché sur lequel les ventes ont lieu, les épargnants disposent de différentes options pour financer l’achat de parts. Comprendre chaque possibilité facilite le remplissage de l’ordre d’achat ou du bulletin de souscription puisque les modalités de règlement doivent être inscrites dans le document.

L’achat au comptant, c’est-à-dire réalisé en un seul paiement par chèque, virement ou en espèces, est une option fréquemment retenue par les épargnants.

L’achat à crédit est également envisageable. La procédure est relativement similaire à celle requise dans le cadre d’un crédit immobilier classique. Si la banque ou l’établissement de crédit valide la demande, un virement est directement effectué auprès de la société de gestion. En contrepartie, l’épargnant ayant souscrit le crédit reçoit une attestation de propriété de parts.

Les parts de SCPI peuvent aussi être logées dans un contrat d’assurance vie. Pour ce type d’épargne, le capital est injecté dans différents produits financiers. Ces investissements permettent de dégager des revenus potentiels. Les parts de SCPI font partie des supports d’investissement appelés unités de compte. Il s’agit de produits qui n’offrent pas de garantie de rendement.

Une autre option consiste à acquérir des parts de SCPI en démembrement. Le nu-propriétaire possède les parts en question mais il ne perçoit pas les revenus potentiels qui reviennent à l’usufruitier. La pleine propriété est acquise à une certaine échéance au bout de laquelle le détenteur de parts perçoit les revenus potentiels générés par l’investissement initial.

La somme nécessaire à l’investissement initial comprend généralement des frais de souscription. Cela signifie que le montant calculé sur la base du prix d’une part et du nombre de parts demandé (ou disponible) ne correspond pas à celui qui sera effectivement déboursé par l’épargnant.