Part fiscale

Une SCPI (société civile de placement immobilier) est une structure collective qui permet aux épargnants de dégager des revenus potentiels grâce à un patrimoine immobilier locatif. Ils achètent des parts d’une SCPI et obtiennent des revenus complémentaires potentiels grâce aux loyers et aux plus-values que la SCPI est susceptible de réaliser. Ces gains sont considérés comme des revenus fonciers et sont donc imposés en tant que tels. 
La notion de part fiscale permet de comprendre le calcul de l’impôt dû par chaque contribuable qui détient des parts dans une SCPI. Le montant à payer auprès de l’administration dépend du nombre de parts fiscales au sein du foyer de l’épargnant.

Rappel sur la fiscalité des SCPI

Les SCPI sont des structures fiscalement transparentes. Cela signifie que les bénéfices réalisés par la société ne sont pas soumis à l’impôt. En revanche, les associés (porteurs de parts) doivent déclarer et payer des impôts sur les revenus potentiels issus de leurs placements.

Les revenus perçus par les épargnants proviennent principalement des loyers. La SCPI détient en effet plusieurs immeubles loués majoritairement à des professionnels. Les loyers sont collectés par la société de gestion en charge de la structure qui les redistribue aux associés. Ces derniers perçoivent des dividendes calculés au prorata du nombre de titres (parts) qu’ils détiennent. La distribution des dividendes s’effectue à intervalle régulier. Cependant, le revenu en question n’est pas garanti puisque les SCPI sont exposées aux risques locatifs.

Les règles fiscales applicables dépendent du montant du revenu net taxable. Celui-ci est déterminé en soustrayant les charges (dépenses liées à l’acquisition, à l’entretien, à la gestion des immeubles) des recettes enregistrées par la SCPI. La société de gestion communique généralement le montant du revenu à déclarer chaque année par chaque associé.

L’imposition peut se faire sous le régime microfoncier à condition que les revenus ne dépassent pas le seuil des 15 000 €. Le porteur de parts bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % sur le montant brut de ses revenus fonciers. Ce régime s’applique uniquement aux épargnants dont l’investissement dans une SCPI ne constitue pas l’unique source de revenus.

L’imposition au régime réel est applicable lorsque les parts de SCPI constituent la seule source de revenus du contribuable ou lorsque le montant des revenus annuels dépasse 15 000 €. En plus de l’impôt versé à l’administration fiscale, les associés d’une SCPI sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (montant au 1er janvier 2018).

Les loyers ne constituent pas la seule source de revenus potentiels pour les épargnants. Lorsque la société de gestion vend l’un de ses immeubles, la SCPI peut réaliser des bénéfices. Cette plus-value augmente les gains potentiels des associés. Elle est aussi soumise à l’imposition.

Depuis le 1er janvier 2018, les détenteurs de parts de SCPI peuvent opter pour la flat tax ou PFU (prélèvement forfaitaire unique) qui, en incluant les 17,2 % de prélèvements sociaux, s’élève à 30 %. Il reste néanmoins possible d’opter pour une imposition au barème progressif de l’impôt. Pour bénéficier du PFU, l’épargnant doit avoir une tranche marginale d’imposition de 30 % au minimum. 

Comprendre la notion de part fiscale

Le montant de l’impôt dû sur les revenus potentiels générés par les parts de SCPI et les autres revenus du ménage tient compte de la composition du foyer fiscal. Une fois que le montant imposable est connu, il doit être divisé par le nombre de parts fiscales. Le résultat obtenu sera ensuite multiplié par le taux d’imposition qui s’applique (PFU ou barème progressif de l’IR, selon le cas).

Du point de vue de l’administration fiscale, c’est la situation familiale qui détermine le foyer fiscal. Une personne ne correspond pas forcément à une part, car différentes variables sont prises en compte. La règle est la suivante :

• une personne seule correspond à 1 part fiscale ;
• un couple pacsé ou marié correspond à 2 parts fiscales.

Des parts supplémentaires s’ajoutent en fonction du nombre d’enfants à la charge de la personne seule ou du couple :

• 1 enfant à charge correspond à 0,5 part fiscale en plus ;
• 2 enfants à charge correspondent à 1 part fiscale en plus ;
• 3 enfants à charge correspondent à 2 parts fiscales en plus ;
• 4 enfants à charge correspondent à 3 parts fiscales en plus ;
• à partir de 5 enfants à charge, on ajoute 1 part fiscale par enfant supplémentaire.

En cas de garde alternée, la part fiscale correspondant à chaque enfant à charge est divisée par deux, soit :

• 0,25 part fiscale pour chacun des deux premiers enfants ;
• 0,5 part fiscale par enfant à partir du troisième enfant.

Une fois que le nombre de parts fiscales est déterminé, il est possible de calculer le quotient familial. Le résultat s’obtient en divisant le revenu net taxable du foyer fiscal par le nombre de parts fiscales. Plus le quotient familial est bas, moins le taux d’imposition est élevé. La notion de parts fiscales permet donc de réduire les efforts financiers des contribuables ayant une ou plusieurs personnes à charge.

Au moment de remplir sa déclaration de revenus, le porteur de parts devra renseigner des informations personnelles permettant à l’administration fiscale de calculer :

• le montant du revenu imposable ;
• le nombre de parts fiscales ;
• le quotient familial ;
• le montant de l’impôt dû.

Les données concernant les parts de SCPI sont disponibles auprès de la société de gestion.

Les associés d’une SCPI doivent toujours rester conscients que les revenus fonciers et les plus-values ne sont jamais garantis dans le cadre des investissements en SCPI. Cependant, la perspective de gagner des bénéfices augmente parallèlement au nombre de titres détenus.

Est-ce que les parts fiscales impactent le calcul de l’IFI ?

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a remplacé l’impôt sur la fortune (ISF) à compter du 1er janvier 2018. Les parts de SCPI sont considérées comme des biens et droits immobiliers appartenant indirectement à leurs détenteurs. Elles sont soumises à l’IFI.

Le gérant de la SCPI communique la valeur des parts qui doit être renseignée dans le formulaire. Si la société de gestion ne transmet que la valeur d’une part, il revient à l’associé de multiplier cette donnée par le nombre de parts qu’il possède afin de remplir correctement sa déclaration.

Le nombre de parts fiscales n’intervient pas dans le calcul de l’IFI qui est distinct de l’IR et du PFU.