PLAN IMMOBILIER

Un plan (ou un programme) immobilier est un projet de construction immobilière à but résidentiel. Il se déroule en plusieurs étapes, partant d’un terrain à bâtir jusqu’à la vente et la livraison des logements neufs au public.

La naissance d’un plan immobilier

Le point de départ d’un plan immobilier sera de rechercher l’emplacement d’un futur ensemble d’habitations. C’est un promoteur qui en sera l’initiateur, avec pour première mission de trouver le terrain, en tenant compte de divers éléments comme :

• La qualité du panorama, qui pourrait avoir une influence sur la perception des habitants.
• Le prix de la surface, qui va directement influencer celui des logements en vente.
• La qualité du voisinage immobilier : zones industrielles et commerciales alentours, facilité, accès aux services,...
• La proximité de la nappe phréatique par rapport à la présence de parkings.
• L’état du terrain, avec les éventuels travaux de terrassement à effectuer pour aplanir la surface avant toute construction. Présente-t-il des risques d’inondation ou de glissement pour les biens en vente ?

La définition du projet de construction

Le plan immobilier démarre véritablement au moment de sortir les logements de terre. Avant cela, il sera nécessaire d’orienter la vision du programme selon la stratégie du promoteur en fonction de certains critères :

• Quelle est la clientèle visée par ce plan immobilier ? Une étude de marché préalable sera nécessaire afin de le déterminer.
• Les règles d’urbanisme en vigueur, avec l’ensemble des documents à l’appui. Certaines dispositions du plan local d’urbanisme (PLU) sont à prendre en considération comme la hauteur de construction des logements, la densité, les normes de stationnement.
• La loi sur la solidarité et renouvellement urbains (SRU) qui définit un pourcentage de logements sociaux à respecter dans une zone d’habitation.
• Etc.

Pour la suite du plan immobilier, le promoteur fait alors appel à un architecte et un maître d’œuvre pour entamer les travaux de construction.    

La vente sur plan immobilier

La vente sur plan peut avoir lieu avant qu’un logement ne soit achevé dans l’ensemble immobilier en construction. Il est également possible de vendre une maison de cette manière. Ce contrat, également appelé VEFA (vente en état futur d’achèvement), confère à l’acquéreur les droits de pleine propriété sur la surface et les constructions qui s’y trouvent au moment de l’achèvement des travaux.  

Pour l’investisseur, le plan immobilier constitue une opportunité d’acheter un bien neuf dans le cadre d’une résidence principale ou en locatif.

Plan immobilier : avantages et inconvénients de cet investissement

Investir dans un plan immobilier neuf est un choix fait par une partie des particuliers pour diverses raisons. Parmi celles-ci, on distingue des avantages comme :

• Pour une résidence principale, il est possible sous certaines conditions de bénéficier du prêt à taux Zéro (PTZ) selon l’endroit du plan. En outre, la performance énergétique d’une telle habitation répond aux dernières exigences dans le domaine, avec des factures en rapport avec une basse consommation.
• Pour un investissement immobilier locatif, il est possible de se tourner vers le dispositif Pinel pour bénéficier d’une réduction d’impôt en fonction de la durée d’engagement de location.

Il existe cependant des inconvénients à investir sur plan immobilier, par exemple :

• Un choix d’implantation restreint, notamment si l’on veut bénéficier d’un prêt à taux zéro. En outre, la zone résidentielle, nouvelle, pourrait également manquer d’attrait (services, dessertes, accès au centre-ville, etc.).
• Dans le cadre d’une mise en location de logements neufs, il est primordial de trouver un locataire. Il faut pour cela que la zone résidentielle soit suffisamment attrayante pour maintenir un taux d’occupation suffisant pour que la défiscalisation en loi Pinel puisse être avantageuse.