PLEINE PROPRIÉTÉ

Des motivations d’ordre fiscal invitent à considérer une division du droit de pleine propriété. Il s’agit de la procédure juridique de répartition des droits à l’occasion d’un démembrement immobilier, une situation temporaire.

Pleine propriété : quelles en sont les caractéristiques ?

La pleine propriété d’un immeuble résidentiel ou professionnel, ou d’un actif financier est constituée d’un ensemble de prérogatives parmi lesquelles :

• Un privilège d’usage, comme l’occupation d’un logement ou d’un local professionnel.
• La possibilité de percevoir des revenus à partir d’un actif, ou des loyers d’un bien mis en location.
• Le droit de disposer du bien foncier ou des titres financiers possédés, comme leurs mises en vente.

La répartition des droits à l’issue d’un démembrement immobilier

Un démembrement marque la fin de la situation de pleine propriété. Cette procédure juridique aboutit par le nommage de deux propriétaires avec des droits complémentaires sur un bien immobilier :

• L’usufruitier, qui dispose des droits d’usage et de jouissance d’un logement ou d’un local professionnel. Il peut s’agir par exemple de l’acquéreur d’un viager.
• Le nu-propriétaire, dont le bien figure sur son patrimoine. Il a le droit, avec l’accord de l’usufruitier, de vendre l’immeuble démembré.

Il faut noter que cette attribution particulière des privilèges diffère d’une indivision, où tous les propriétaires disposent de la pleine propriété.

Les possibilités d’investissement en SCPI

La pleine propriété n’est pas obligatoire lors d’investissements effectués dans une Société Civile de Placement Immobilier. En effet, plusieurs possibilités sont proposées par la société de gestion qui gère ce type de produits, avec par exemple :

• L’achat en démembrement : deux investisseurs s’accordent à la fois sur le nombre de parts à acquérir, la répartition du montant à payer et la durée de l’usufruit.
• Le crédit : dans cette situation, les mensualités de l’emprunt sont déduites des dividendes.
• L’assurance-vie : certaines compagnies proposent d’acquérir des parts de SCPI de leur choix.

Le retour à la pleine propriété

L’usufruit est un état temporaire, et un retour à la pleine propriété est automatique dans les exemples suivants :      

• À la fin de la durée convenue avant l’acquisition de titres de SCPI. Le nu-propriétaire s’acquitte de la différence avec le montant initial et accède à la pleine propriété des parts.
• Lors du décès de l’usufruitier : par exemple, dans le cas d’un investissement en viager.
• À l’issue d’une succession.
• Etc.