Provisions pour créances douteuses

Les provisions font partie intégrante de la stratégie comptable d’une société civile de placement immobilier (SCPI). Elles ont pour objectif d’essayer d’anticiper des risques identifiés en amont, de manière à essayer de limiter les impacts sur le rendement de la SCPI. La provision pour créances douteuses est constituée en prévision des risques locatifs auxquels la SCPI est exposée.

Créance douteuse : définition

On dit qu’une créance (ou un crédit) est douteuse lorsque son paiement est incertain. Cela arrive en cas de défaillance du débiteur. Cette incertitude compromet la situation financière du créancier. En effet, l’entreprise est alors susceptible d’enregistrer une perte sur son exercice comptable.

Lorsque les créances sont non recouvrées, elles sont inscrites dans les charges déductibles du résultat comptable puis du résultat fiscal. Néanmoins, dans certains cas, les créances ne sont pas considérées comme définitivement perdues malgré le fait que leur recouvrement ne soit pas effectif. On distingue alors :

• les créances douteuses résultant de la défaillance du débiteur, généralement à cause d’une mauvaise situation financière ;
• les créances litigieuses résultant d’un litige entre le débiteur et son créancier.

Dans ces deux cas, la perte est probable sans pour autant être certaine. Une provision pour créances douteuses et litigieuses peut alors être déduite des résultats.

Dans le cas spécifique d’une SCPI, les créances douteuses portent principalement sur les loyers. À cet effet, le gestionnaire de la société civile de placement immobilier doit se montrer particulièrement attentif lors de la sélection des locataires. Parallèlement, les immeubles intégrés au patrimoine de la SCPI doivent être sélectionnés avec le plus grand soin afin de correspondre aux exigences des locataires cibles.

Provision pour créances douteuses : quels sont les critères de constitution ?

Une franchise d’impôt peut être accordée aux entreprises qui se constituent une provision pour créances douteuses. Cela signifie qu’il n’y a pas d’impôt à payer en dessous d’un certain plafond.

À savoir : Les SCPI sont fiscalement transparentes. Elles ne sont pas directement assujetties aux impôts sur les revenus perçus : ce sont les porteurs de parts (associés) qui sont taxés sur les gains potentiels générés par leur épargne. En revanche, une SCPI peut être assujettie à la TVA.

La constitution d’une provision pour créances douteuses est soumise à certaines conditions. En premier lieu, elle doit se faire au cours de l’exercice durant lequel l’existence de créances non recouvrées est établie. Dans cette logique, le montant exact des créances douteuses doit clairement être déterminé et figurer dans les documents comptables de la SCPI. La société de gestion est alors autorisée à prévoir une réserve financière qui permettra de faire face aux conséquences du non-recouvrement.

Le gestionnaire doit également être en mesure de justifier que les créances douteuses relèvent d’une gestion normale de la SCPI. Autrement dit, l’ensemble des activités dont découlent les impayés ne doivent pas provoquer de situations susceptibles de compromettre le recouvrement.

Les créances (généralement des loyers) non recouvrées engendrent des pertes lorsqu’elles sont certaines et définitives. Avant d’établir une provision, il est essentiel d’évaluer les pertes probables. À ce titre, la société de gestion est tenue d’identifier clairement les événements ayant occasionné ces pertes avant la clôture de l’exercice. En effet, si le recouvrement d’une créance était considéré comme incertain en cours d’exercice, mais que le client concerné s’est finalement acquitté de sa dette avant la clôture du même exercice, la créance ne sera pas prise en considération.

Les immeubles appartenant à une SCPI sont le plus souvent loués à des professionnels. Il s’agit d’une stratégie de gestion qui limite les risques du fait que les entreprises louent sur une période plus longue que les particuliers. De plus, les professionnels sont généralement plus stables d’un point de vue financier. Pour autant, il subsiste le risque que les loyers facturés ne soient pas recouvrés. Une créance impayée dans les délais impartis n’est pas forcément définitivement perdue. La société de gestion doit démontrer qu’il s’agit d’une créance irrécouvrable pour pouvoir constituer une provision en conséquence. Des justifications sont exigées par les autorités compétentes à chaque fois que le gestionnaire souhaite établir une provision pour créances douteuses.

Il est possible que les locataires, considérés comme les clients de la SCPI, soient en faillite. De la même manière, il se peut qu’ils se retrouvent dans une situation financière précaire. Dans de telles situations, le gestionnaire de la société civile de placement immobilier ne peut pas espérer recouvrer les créances dans les délais. De la même manière, une relation conflictuelle opposant la SCPI aux locataires est susceptible de compromettre le recouvrement des loyers et d’être à l’origine de créances litigieuses.

Il faut comprendre que la provision pour créances douteuses ne couvre pas les éventuelles crises économiques susceptibles de survenir dans le futur. Seules les situations avérées sont prises en compte dans la constitution de cette réserve.

La société de gestion n’est pas uniquement tenue d’identifier le risque de non-recouvrement. Elle doit également associer ce risque à une créance spécifique en apportant des justificatifs pertinents. Plus concrètement, le gestionnaire doit être en mesure de présenter les motifs l’incitant à considérer une créance comme douteuse ou litigieuse.

À combien s’élève la provision pour créances douteuses ?

Rappelons d’abord que la provision permet à la SCPI de se prémunir contre les créances dont la perte est certaine. Sa constitution permettra donc de couvrir les charges sans que les loyers distribués aux associés sous forme de dividendes soient lourdement amputés.

Le calcul de la provision ne peut se faire par simple  application d’un pourcentage arbitraire ou sur une estimation approximative des pertes qui seront probablement enregistrées à la fin de l’exercice. Pour ce faire, la créance est rigoureusement analysée, sachant que le risque de perte peut être total ou partiel. Dans le cas d’une créance dont la perte totale est certaine, la provision correspondante ne peut excéder le montant de la dette. Si la perte estimée est partielle, la provision doit être inférieure ou égale au montant de la fraction de créance qui ne peut être recouvrée.

Lorsque la créance douteuse inclut la TVA, le calcul de la provision intègre également cette taxe. Lorsque la créance est établie dans une devise étrangère, la provision est établie dans l’optique de couvrir la dépréciation d’un débit ou d’une créance non recouvrée avant la clôture de l’exercice de référence. En effet, les loyers ne sont pas toujours exprimés en euros, notamment quand les immeubles mis en location se situent hors de la zone euro.