Provision pour grosses réparations

Les sociétés civiles de placement immobilier, ou SCPI, sont des véhicules d’investissement permettant aux épargnants d’obtenir des revenus potentiels d’un patrimoine immobilier qui ne leur appartient pas et qu’ils n’ont donc pas à gérer. Les immeubles, propriétés de la SCPI, sont administrés par un gestionnaire (société de gestion). Ils sont mis en location et les loyers constituent une source de revenus potentiels pour les épargnants, également appelés associés ou détenteurs de parts.

La constitution d’une provision pour grosses réparations (PGR) est un dispositif prévu pour maintenir les immeubles en bon état. Elle permet d’améliorer le confort et la sécurité des locataires. Elle a été remplacée en 2017 par la provision pour gros entretien (PGE). Leur principe reste le même : mettre de côté, chaque année, une somme en vue de réaliser des travaux d’entretien.

Qu’est-ce que la PGR et à quoi sert-elle ?

En comptabilité, le principe de prudence s’applique par la prévention des risques susceptibles d’engendrer des dépenses. Afin de couvrir ces frais éventuels, la SCPI peut se constituer une réserve financière appelée provision. Cette dernière est destinée à couvrir les charges si les risques se réalisent. Si ce n’est pas le cas, la réserve est considérée comme un gain exceptionnel pour la SCPI.

Les provisions contribuent également à assurer l’indépendance des exercices budgétaires. En effet, l’année au cours de laquelle un risque est identifié et celle à laquelle le risque survient peuvent être différentes. En conséquence, il est essentiel de prévoir une réserve suffisante pour couvrir les charges.

La PGR est applicable aux sociétés civiles de placement immobilier. Il s’agit d’une réserve financière destinée à couvrir les dépenses induites par des travaux de grande envergure. Lorsque des réparations conséquentes sont réalisées au cours de l’année, le financement est couvert par la provision. La provision pour grosses réparations est prélevée sur les revenus de la SCPI.

La PGR est calculée annuellement et est inscrite dans les documents comptables de la société civile de placement immobilier :

• sous la forme d’un pourcentage basé sur les loyers facturés ;

• sous la forme d’un montant exprimé en euros ;

• sous la forme d’un pourcentage basé sur la capitalisation de la SCPI.

La PGR n’est pas la même pour toutes les SCPI puisqu’elle tient forcément compte des caractéristiques du parc immobilier. L’ancienneté des immeubles est un critère important. Les immeubles anciens requièrent en effet davantage de travaux de réparations et d’entretien que les constructions plus récentes.

Le règlement n° 2016-03 de l’Autorité des normes comptables (ANC) édité le 16 avril 2016 et applicable depuis le 1er janvier 2017 introduit la provision pour gros entretien (PGE) qui remplace la PGR. Dans le fond, le principe reste le même puisqu’il s’agit de prévoir une réserve financière qui sert à financer des entretiens et des réparations. La PGR est calculée par rapport au parc immobilier dans sa globalité. La PGE est constituée sur une période quinquennale. Elle est plus précise dans la mesure où le calcul est effectué immeuble par immeuble.

En toute logique, une PGR ou une PGE importante traduit une certaine capacité à anticiper les charges. En effet, le plan de réparation couvre plusieurs années. Le ratio est généralement compris entre 5 et 10 % de la valeur totale du patrimoine de la SCPI. Néanmoins, certaines SCPI investissent dans des immeubles neufs ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Ces bâtiments, qui respectent les normes récentes, nécessitent généralement moins de réparations et d’entretien. La PGR ou la PGE peut donc se situer en deçà de 5 % de la valeur du patrimoine.

Quels types de travaux sont financés par la PGR ?

Comme son nom l’indique, la provision pour grosses réparations se destine exclusivement à certaines catégories de travaux. Tout comme la PGE, qui la remplace depuis 2017, elle couvre les dépenses engagées dans le but de maintenir les immeubles ainsi que les différentes installations en bon état de fonctionnement.

Les travaux ci-après font partie des grosses réparations courantes :

• mise aux normes des installations de gaz et remplacement des équipements vétustes ;

• mise aux normes des installations électriques et remplacement des équipements vétustes ;

• réfection de la toiture ;

• réparation des escaliers, balcons, terrasses… ;

• réparation des revêtements de sol ;

• réparation des revêtements muraux.

Qu’est-ce qui change avec la PGE ?

Le montant de la provision pour grosses réparations est déterminé à partir du total des loyers. La somme obtenue fait donc abstraction des caractéristiques individuelles des immeubles. Qu’elle soit calculée sur la valeur comptable du parc immobilier ou par rapport aux loyers facturés, la provision pour grosses réparations ne fait pas de distinction entre les immeubles neufs et anciens. Le montant indiqué à titre indicatif, pour la PGR, est de ce fait susceptible de différer du prix réel des travaux engagés.

La provision pour gros entretien fonctionne différemment. En amont, chaque immeuble est évalué individuellement. Cette approche permet d’évaluer les travaux avec davantage de précision pour constituer une réserve cohérente. Un plan pluriannuel est obligatoirement établi et doit porter sur les entretiens prévus sur cinq années consécutives. Une mise à jour annuelle de ce plan de travaux est nécessaire.

La provision pour grosses réparations, comme la provision pour gros entretien, participe au maintien du niveau concurrentiel de la SCPI sur le marché. En prévoyant les coûts, la société de gestion est en mesure de garantir le bon état des immeubles loués, ce qui a pour conséquence d’optimiser l’occupation des lieux. Le capital investi par les associés est, de ce fait, susceptible de générer davantage de revenus potentiels ou, du moins, de favoriser la stabilité dans le temps de ces bénéfices potentiels.

La modification du plan comptable qui se traduit par la mise en place de la PGE offre une meilleure visibilité quant aux dépenses à prévoir. Le nouveau mode de calcul apporte plus de précisions, réduisant ainsi les risques de surcoût. En effet, si la provision constituée est insuffisante, les dépenses sont prélevées sur les bénéfices de la SCPI. En conséquence, le taux de distribution (TD) risque d’être affecté. Rappelons que le TD équivaut au montant des dividendes (part de loyers calculée au prorata des parts détenues par chaque associé) bruts qui sont annuellement versés aux porteurs de parts dans la SCPI.

L’ancienne provision pour grosses réparations, remplacée par la provision pour gros entretien en 2017, est donc une réserve financière destinée à financer les travaux permettant de maintenir les immeubles en bon état. Cette provision inscrite dans une démarche d’anticipation peut avoir des conséquences multiples, positives comme négatives. La différence entre la nouvelle et l’ancienne provision a en effet une incidence sur le taux de distribution de la SCPI. Pour les associés, cela peut éventuellement augmenter la valeur de leur épargne sur une année lorsque l’écart est positif. En revanche, un écart négatif réduit automatiquement les dividendes perçus.