Rapport locatif

Les sociétés civiles de placement immobilier vous permettent d’effectuer des investissements locatifs sans passer par l’achat direct. Ces sociétés acquièrent des immeubles avec l’argent de leurs associés. La société de gestion responsable de gérer ce patrimoine les loue et les gains potentiels générés par les loyers sont reversés aux épargnants. Avant de se lancer dans ce type de projet, il est toujours nécessaire de s’interroger sur la rentabilité de l’opération et de la structure choisie, en se référant à un certain nombre d’indicateurs comme le rapport locatif.

Un indicateur de rendement

Le rapport locatif est une valeur qui permet de connaître la valeur de l’investissement. Il s’agit du ratio entre les loyers perçus par la SCPI et le prix qu’a coûté l’immeuble. En termes plus simples, il s’agit de diviser les revenus annuels issus des loyers par le prix du bien immobilier. Pour le contribuable, le rapport locatif offre un aperçu de la viabilité de son placement. Ce type d’information servira par la suite à comparer l’investissement locatif à d’autres types d’enveloppes.

À noter toutefois que le mode de calcul du rapport locatif n’inclut pas les charges. La somme des charges de copropriété, d’éventuelles charges liées à la gestion des biens et des locataires ainsi que la taxe foncière peut en effet générer un montant relativement élevé. À ceux-là s’ajoutent les mises en réserve pour les éventuels imprévus, notamment le report à nouveau (RAN) en cas de fluctuations de revenus ainsi que la provision pour gros entretien (PGE) dédiée au financement des travaux. C’est pourquoi il est toujours nécessaire de calculer la rentabilité nette de charges en appliquant la formule qui suit :

Rapport locatif = (revenus annuels / prix du bien immobilier) – charges

Les autres indicateurs à prendre en compte

Pour connaître le rendement d’une société civile de placement immobilier, c’est-à-dire le rapport locatif, il est également nécessaire de prendre en compte d’autres indicateurs.

Le TDVM

En remplaçant la notion de rendement de 2012 à 2021, le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) évalue la performance annuelle des sociétés civiles de placement immobilier pendant l’année écoulée. Il a été remplacé, à partir de 2022, par le taux de distribution. L’indicateur était calculé à partir de la formule suivante :

TDVM = dividendes bruts de fiscalité versés aux associés / prix moyen d’une part sur la même année

Une baisse de cet indicateur ne signifie pas que la structure n’est pas rentable. Au contraire, il peut s’agir d’une revalorisation des prix des parts de la société civile de placement immobilier. Depuis le 1er janvier 2022, le TDVM a subi quelques modifications et devient désormais le taux de distribution (TD), en se basant cette fois-ci sur le prix de souscription au 1er janvier de l’année concernée.

Le TRI

Le taux de rentabilité interne ou TRI indique également la rentabilité d’une société civile de placement immobilier. En fonction de la durée d’existence de la structure, cette référence se calcule sur plusieurs années (souvent 10 ans). L’objectif est de définir les performances passées de la société civile de placement immobilier. Certaines SCPI ont des objectifs de TRI.

Une donnée variable en fonction de la SCPI

Aujourd’hui, le rapport locatif varie en fonction du type de société civile de placement immobilier.

Pour les SCPI de rendement, le rapport locatif est relativement élevé. L’investissement dans l’immobilier destiné aux professionnels comme les commerces et les bureaux explique une rentabilité plus élevée.

Les SCPI fiscales se concentrent plutôt sur l’investissement dans l’immobilier neuf qui fera office d’habitation. Elles permettent ainsi de profiter des avantages fiscaux des dispositifs comme la loi Malraux ou la loi Pinel. Dans le premier cas, la défiscalisation porte sur 22 % des dépenses engagées pour les travaux de restauration des biens situés dans un site patrimonial remarquable (SPR), avec un plafond de 400 000 euros sur 4 ans. En revanche, en loi Pinel, la réduction d’impôt peut aller jusqu’à 21 % de l’investissement pour une durée de location de 12 ans, dans la limite de 300 000 euros et 5 500 euros par mètre carré de surface habitable. Le rapport locatif observé sur les SCPI fiscales est moins élevé que celui d’une SCPI de rendements et s’établit aux alentours de 3 % net.