SCPI classique diversifiée

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont régies par un gérant (gestionnaire ou société de gestion) qui achète des immeubles pour le compte des associés de la SCPI ; afin de constituer un patrimoine appelé parc immobilier. Chaque immeuble est mis en location afin de dégager des revenus locatifs potentiels destinés à être partagés entre les associés. Ces derniers investissent leur capital dans la SCPI pour détenir des parts. Les dividendes revenant à chaque associé sont calculés selon le nombre de parts détenues. Le gérant doit obligatoirement être agréé par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Dans le cadre d’une SCPI diversifiée, le gérant effectue des investissements dans l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, entrepôts…).  

Définition de la SCPI classique diversifiée

Classée dans la catégorie des fonds d’investissement alternatifs, la SCPI collecte l’épargne (capital) des épargnants. L’argent des épargnants, qui deviennent associés après leur souscription, est mis en commun pour financer l’achat d’immeubles destinés à la location. À partir du moment où ils ont acheté des parts, les associés ont la perspective de gagner des revenus versés sous forme de dividendes. Ils n’interviennent pas dans la gestion du parc immobilier dont l’administration est entièrement assurée par la société de gestion, qui pour cela prélève des frais de gestion sur les revenus avant distribution aux épargnants.

On parle de revenus potentiels dans le sens où ils ne sont jamais garantis. Les risques propres au marché immobilier peuvent également survenir. Les associés sont notamment exposés aux risques locatifs et au risque de perte en capital.

La souscription est généralement moins coûteuse que l’investissement en direct. Certaines SCPI proposent un prix de part accessible à partir d’une centaine d’euros. Il existe de nombreuses possibilités pour acquérir des parts. Outre la souscription au comptant, les épargnants ont la possibilité d’investir dans la pierre papier grâce à un crédit, ou via un contrat d’assurance vie qui investit dans des unités de compte, parmi lesquelles des parts de SCPI.

La SCPI investit généralement dans des immeubles de différentes typologies. Les immeubles détenus sont essentiellement des actifs professionnels (bureaux, entrepôts, commerces…).

Dans le cas précis de la SCPI classique diversifiée, la composition du patrimoine résulte de la diversification des biens immobiliers. L’investissement permet aux associés de détenir des parts dans des immeubles essentiellement loués aux entreprises du secteur tertiaire :

• résidences étudiantes ;
• commerces ;
• administration publique ;
• hôtels ;
• restaurants ;
• résidences seniors ;
• banques ;
• assureurs ;
• sociétés de transport ;
• etc.

Les SCPI diversifiées font partie des SCPI de rendement : leur objectif est d’offrir des revenus réguliers à leurs associés. Pour ce faire, la société de gestion acquiert des immeubles qui offrent des perspectives de rendement intéressantes. L’immobilier professionnel est celui qui permet de s’approcher de cet objectif. En effet, de manière générale, les locataires professionnels signent des baux sur une période plus longue. Parallèlement, les incertitudes concernant le recouvrement des loyers sont plus faibles si l’on compare avec les risques de loyers impayés dans les immeubles résidentiels. 

Les différentes formes de diversification dans une SCPI

Quand on parle de SCPI diversifiée, on fait le plus souvent référence à la diversification sectorielle qui porte sur la typologie des immeubles et leur affectation. Cette catégorie englobe les fonds qui investissent dans l’hôtellerie, les commerces, les bureaux, le secteur de la santé… Pour être considérée comme « diversifiée », la SCPI doit inclure au moins trois de ces typologies d’immeubles différents. 

Cependant, il existe d’autres formes de diversification, notamment géographique. Dans ce cas, les immeubles sont localisés dans différentes zones. La SCPI diversifiée a le choix de l’investissement : 

• dans différentes zones en France (métropoles, zones rurales…) ;
• dans différents pays (France, Allemagne, Italie…).

La diversification géographique permet à la SCPI de profiter du dynamisme des marchés immobiliers de chaque zone. Les risques sont également dilués dans la mesure où les tendances varient d’un secteur géographique à un autre. Dans l’éventualité où l’économie d’un pays se porterait mal, les immeubles localisés ailleurs ne seront pas forcément affectés. Ainsi, si cette crise venait à engendrer des loyers impayés, les locataires situés dans un autre pays pourraient minimiser les pertes éventuelles.   

Il existe une autre forme de diversification qui porte sur la stratégie de gestion. C’est par exemple le cas des SCPI vertes qui investissent dans des immeubles en mauvais état dans l’objectif de les rénover. La rénovation permet alors d’optimiser les performances énergétiques des bâtiments.

SCI classique diversifiée : quels sont les avantages et les inconvénients ?

Le principal atout de la SCPI diversifiée c’est qu’elle optimise la répartition des risques. Indépendamment de la nature exacte de la diversification, les SCPI classiques diversifiées permettent aux épargnants de placer leur argent dans différents domaines. Les locataires sont issus de secteurs différents et les immeubles présentent des caractéristiques qui multiplient leur attractivité. Le risque locatif est de ce fait amoindri. Parallèlement, les porteurs de parts sont moins exposés individuellement au risque de perte en capital qui implique la perte partielle ou totale de leur investissement.

Si l’un des domaines dans lesquels la SCPI a investi fait face à des difficultés relatives à une crise économique, les autres secteurs bien portants permettent de garder de la visibilité sur le rendement. Les conséquences sur les performances globales de la société civile de placement immobilier sont moins importantes que si elle avait investi l’intégralité de ses fonds dans un domaine unique. 

Les biens immobiliers détenus par les SCPI diversifiées appartiennent essentiellement au domaine de l’immobilier professionnel. Grâce à la souscription de parts dans une SCPI diversifiée, les épargnants peuvent générer des revenus potentiels grâce à un parc immobilier à usage professionnel. Les performances, par rapport à l’immobilier résidentiel, sont plus élevées. Ces avantages n’écartent pas les risques et inconvénients auxquels les épargnants s’exposent en plaçant leur capital dans des SCPI classiques diversifiées. 

Si la valeur des biens immobiliers subit une chute, les épargnants sont exposés au risque de perte en capital. En effet, il n’est pas garanti que les réserves financières constituées par la société de gestion suffisent à couvrir les pertes enregistrées.

Enfin, il y a les risques locatifs : vacances locatives, loyers impayés… qui sont susceptibles de faire baisser le montant des dividendes distribués.