SCPI Robien

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) permettent aux épargnants d’investir dans l’immobilier sans être eux-mêmes directement propriétaires des immeubles concernés. Investir en SCPI consiste à acheter des parts de SCPI, cette SCPI étant administrée par une société de gestion.  

On distingue plusieurs types de SCPI. Dans les cas des SCPI fiscales, les détenteurs de parts, appelés « associés », bénéficient d’une réduction d’impôt, qui varie selon le dispositif fiscal de référence. Le dispositif Robien fait partie de ce type de SCPI. 

Principes du dispositif Robien 

Le dispositif Robien correspond à une option choisie au moment de la déclaration de revenus. À partir du moment où le contribuable opte pour ce dispositif, sa décision est irrévocable. C’est pour cela qu’il est essentiel de bien cerner le fonctionnement d’un investissement en loi Robien avant de se lancer. 

Instauré par l’article 91 de la Loi Urbanisme et Habitat, le dispositif Robien est entré en vigueur le 3 avril 2003. Il ouvre droit à une déduction correspondant à un certain pourcentage du montant investi dans la SCPI, au titre d’amortissement. Les revenus nets imposables sont de ce fait réduits. Le calcul de la déduction dépend de la durée de détention des parts et de la date de souscription. Le dispositif a été remplacé le 1er janvier 2009 par la loi Scellier. 

Les souscriptions réalisées entre le 3 avril 2003 et le 31 août 2006 entrent dans le cadre du dispositif Robien classique. La déduction est de :   

• 8 % pendant les cinq premières années ; 
• 2,5 % pendant les 4 ans qui suivent. 

À l’issue de ces 9 ans, l’associé peut continuer à bénéficier de son avantage fiscal au taux de 2,5 %, par palier de 3 ans et dans la limite de 6 ans.  

Les souscriptions réalisées entre le 1er août 2006 et le 31 décembre 2009 entrent dans le cadre du dispositif Robien recentré. La déduction est de :   

• 6 % pendant les sept premières années ; 
• 4 % les deux années suivantes. 

La prorogation de l’avantage ne s’applique pas aux SCPI bénéficiant du dispositif « Robien recentré ». 

La période d’amortissement commence dès le premier jour du mois suivant la date de souscription. Elle correspond à la date à laquelle l’épargnant verse des fonds à la société de gestion en contrepartie de parts dans la SCPI. 

Lorsque le passage de l’amortissement de 8 % à 2,5 % ou de 6 % à 4 % se fait au cours d’une même année, les modalités propres à chaque période sont prises en compte dans les calculs. 

Rappel : Les revenus dégagés par une SCPI ne sont pas garantis. Les déductions fiscales auxquelles l’associé peut prétendre portent donc sur des revenus potentiels. 

Conditions d’application de l’amortissement 

L’application de cette option fiscale nécessite à la fois des engagements de la part de la société de gestion et des engagements de la part de l’associé.  

Pour les sociétés de gestion de SCPI, il est impératif que 95 % du montant de la souscription serve à financer l’achat de logements neufs, en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou en réhabilitation. Ce pourcentage concerne l’ensemble des achats réalisés par l’associé au titre d’une même année. Cela signifie que si les parts supplémentaires ont été acquises après la souscription initiale, leur valeur en numéraire intègre la base de calcul.  

La société s’engage également à ce que chaque logement acquis fasse l’objet d’une mise en location nue (non meublée). Les locataires, qui ne doivent pas être des associés de la SCPI, sont tenus d’en faire leur résidence principale et les loyers fixés par la SCPI doivent respecter les plafonds fixés tous les ans par un décret. L’engagement de mise en location s’étale sur 9 ans, de date à date, à partir du moment où le bail initial prend effet. Lorsque les souscriptions financent l’achat de plusieurs logements, c’est l’expiration de la mise en location du dernier logement acheté par la société de gestion qui détermine l’échéance de l’engagement dans sa globalité. 

La déduction autorisée par le dispositif concerne 95% de la somme investie. Cela signifie que le nombre de parts détenues par l’associé influence le montant de la réduction d’impôt à laquelle il peut prétendre.  

L’associé s’engage à conserver ses parts dans la SCPI jusqu’à ce que l’engagement de location de la société de gestion expire. Cette échéance est inscrite dans un document fourni par la société de gestion, sous la forme d’une attestation qui est à joindre à la déclaration de revenus de l’année de souscription des parts dans la SCPI. 

SCPI Robien : l’avantage fiscal peut-il être remis en cause ?  

L’amortissement Robien est une disposition irrévocable. Cela signifie que les déductions ne peuvent être interrompues par simple volonté de l’associé. Ce dernier doit donc tenir l’ensemble de ses engagements jusqu’à expiration de la période de mise en location du ou des logements concernés. La conservation des parts faisant partie de ses obligations, toute cession (vente), avant la fin de la période de mise en location indiquée dans l’engagement, annule l’avantage fiscal. Le cas échéant, les déclarations effectuées dans le cadre du dispositif Robien sont réintégrées aux revenus imposables. L’administration fiscale procède à de nouveaux calculs pour récupérer l’impôt correspondant. Concrètement, les revenus fonciers de chaque année ayant bénéficié d’une déduction sont majorés du montant total des précédentes déductions. 

L’associé perd également son avantage fiscal si la SCPI ne respecte pas les conditions de mise en location du logement. Outre le fait que ce dernier doive servir de résidence principale et être loué nu pendant 9 ans, la SCPI s’engage à rester propriétaire du logement. Toute vente avant échéance de la période d’engagement annulerait l’application des déductions au titre de l’amortissement.

Obligations des SCPI 

À l’évidence, l’amortissement Robien est fiscalement avantageux mais requiert l’engagement conjoint de la société de gestion et des associés. La SCPI doit fournir un document aux porteurs de parts afin que ces derniers puissent justifier de la régularité de leur investissement et de leurs déclarations de revenus auprès de l’administration fiscale. Le document en question doit comporter plusieurs éléments, tels que :  

• l’identification de l’associé (nom et prénom) ; 
• l’adresse postale de l’associé ; 
• le nombre de parts éligibles au dispositif Robien aux 1er janvier et 31 décembre ; 
• le montant du capital investi dans l’acquisition de ces parts ; 
• une attestation confirmant que 95 % du montant de la souscription sont affectés à l’achat d’un ou plusieurs logements éligibles à l’amortissement Robien ; 
• l’engagement de la société de gestion à mettre le logement en location selon les conditions exigées. 

D’autres éléments peuvent figurer dans le document qui est remis annuellement aux associés.  

Par ailleurs, la société de gestion doit joindre un exemplaire des documents remis aux associés à sa déclaration de résultat. L’administration fiscale peut ainsi vérifier l’authenticité et la cohérence entre les déclarations de la SCPI et celles des associés.