SCPI ZRR

Les SCPI fiscales offrent accès à des options de défiscalisation qui dépendent du dispositif de référence. Les propriétaires de parts dans les sociétés civiles de placement immobilier concernées ont ainsi la possibilité de diminuer leurs impôts grâce aux investissements réalisés par la société de gestion. Ces dernières acquièrent des immeubles éligibles à un dispositif fiscal qui permet ainsi une réduction d'impôt . Instaurée en 1999 et supprimée en 2011, la loi Demessine est la référence prise en compte par les SCPI ZRR.

Qu’est-ce qu’une SCPI ZRR ? 

Pour comprendre ce type de SCPI fiscale, il faut déjà comprendre la loi Demessine. Elle avait pour objectif de promouvoir les zones rurales ayant un potentiel touristique. Afin d’encourager les investissements immobiliers, des avantages fiscaux ont été proposés.

Les SCPI ZRR sont des structures qui investissent dans des résidences de tourisme implantées en ZRR (zone de revitalisation rurale). La liste des communes bénéficiant de cette classification est établie par l’État. Avant d’acheter de nouveaux immeubles, la société de gestion doit donc s’assurer que la zone géographique est éligible au dispositif de défiscalisation. Tous les immeubles détenus par la SCPI doivent obligatoirement être neufs ou destinés à la réhabilitation. 

Lorsqu’une personne achète des parts dans une SCPI, elle devient un associé au sein de la structure. Bien que l’investissement dans une SCPI fiscale n’ait pas pour but premier la distribution de revenu aux épargnants, ces derniers peuvent éventuellement toucher des revenus fonciers issus des loyers collectés par la société de gestion. Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu. 
Grâce à la loi Demessine, les porteurs de parts des SCPI ZRR ont droit à : 

• une réduction d’impôt de 20 % sur les revenus potentiellement générés par les logements rénovés ;
• une réduction d’impôt de 25 % sur les revenus potentiellement générés par les logements neufs.

La réduction d’impôt est calculée à partir du montant investi dans la limite de 50 000 € pour un contribuable célibataire et 100 000 € pour les couples mariés ou pacsés. Par exemple, si un couple investit 110 000 €, la limite est dépassée de 10 000 € et la réduction reste à 25 000 € (25 % de 100 000 €). Elle peut être répartie sur une période de 6 ans. 

En contrepartie de la réduction d’impôt proposée aux associés, la SCPI s’engage, par le biais de la société de gestion, à louer tout logement concerné sur une période minimum de 9 ans. Le locataire doit obligatoirement être un professionnel du secteur touristique, ce qui implique la signature d’un bail commercial. La prise d’effet du contrat de location doit avoir lieu dans le mois suivant l’achat du logement ou dans le mois qui suit l’achèvement dans le cas d’une VEFA (vente en l’état de futur achèvement).
La durée de mise en location est calculée de date à date à partir de la signature du bail qui n’est pas soumis à un plafond de loyer.

Obligation de détention des parts dans une SCPI ZRR

Pour bénéficier d’une réduction d’impôts, l’associé doit s’engager à conserver ses parts dans la SCPI jusqu’à ce que l’engagement de location expire. La durée minimum est de 9 ans mais en pratique, quelques années supplémentaires sont à prévoir  . Cela laisse une certaine marge à la société pour céder les logements.

Cela signifie que la vente de parts avant l’échéance de l’engagement de location annule le droit à la réduction fiscale. Non seulement l’associé cesse de profiter de la réduction d’impôt mais il s’expose également à une reprise fiscale. Le montant des réductions préalablement appliquées sera alors réintégré à la base de calcul des revenus imposables.

Traitement fiscal d’un investissement en SCPI ZRR

La situation individuelle de l’associé détermine les conditions d’application de la loi ZRR-Demessine. 

En tenant compte des plafonds applicables : 

• une personne seule peut bénéficier d’une réduction maximale de 12 500€ (50 000€ x 25 %)
• un couple peut bénéficier d’une réduction d’impôt maximale de 25 000€ (100 000€ x 25 %)  

L’avantage fiscal est accordé au titre de l’année d’acquisition ou d’achèvement du logement. Comme il peut être échelonné sur 6 ans, c’est un sixième de la réduction maximale qui est déduit de la tranche imposable annuelle. Cependant, l’épargnant est en droit de demander un étalement sur une année supplémentaire. Dans ce cas, la réduction maximale peut lui être accordée la première année, le solde étant réparti sur les 6 ans qui suivent. 

Quels sont les paramètres à prendre en compte avant d’investir dans une SCPI ZRR ? 

Les SCPI sont des leviers d’investissement et à ce titre, elles comprennent certains risques. En prendre connaissance permet aux épargnants d’optimiser leur placement et de mieux profiter des avantages fiscaux proposés. 

Dans une SCPI classique, le patrimoine immobilier peut être largement diversifié car différentes classes d’actifs sont admises : locaux commerciaux, résidences de service, logement… Dans le cas d’une SCPI ZRR, les associés achètent des parts dans une unique catégorie, à savoir les résidences de tourisme. Le dynamisme touristique de la zone rurale exerce une forte influence sur le rendement de la SCPI. Il est donc essentiel de bien s’informer sur les zones géographiques concernées par les investissements.

Toute souscription dans une SCPI fait l’objet d’un investissement à long terme. Dans les SCPI classiques, les associés ont la possibilité de vendre la totalité ou une partie de leurs parts sans échéance imposée (attention toutefois, la revente de parts de SCPI n’est pas garantie et suppose qu’un autre épargnant souhaite acquérir les parts que le premier veut revendre). En revanche, les SCPI fiscales (SCPI ZRR, SCPI Malraux, SCPI Robien…) imposent un délai de détention minimum. À cet effet, il est essentiel de bien évaluer l’horizon de placement. Toute cession (vente) de parts avant échéance s’accompagne automatiquement de la perte intégrale des avantages fiscaux initialement acquis. Le montant investi doit de ce fait être immobilisé jusqu’à ce que la location de la dernière résidence de tourisme acquise par la SCPI arrive à terme.
En tenant compte des délais de construction dans le cadre d’une VEFA, l’obligation de détention des parts est susceptible d’être majorée de quelques mois, voire quelques années. Il est donc plus judicieux de prévoir un placement sur au moins 11 ans plutôt qu’un investissement sur 9 ans. 
Pour bénéficier d’un amortissement plus avantageux encore, il est envisageable d’investir dans une SCPI Robien-ZRR. C’est une déduction forfaitaire de 26 % qui s’applique. Les immeubles doivent être affectés à un usage d’habitation et se situer dans des zones de revitalisation rurale. 
L’ensemble des documents informatifs fournis par la société de gestion permet d’apprécier l’attractivité de la SCPI mais ne présage aucunement de son rendement futur.