SPPICAV

Les organismes de placements collectifs immobiliers (OPCI) sont des fonds d’investissement de la catégorie « pierre papier ». Ces organismes collectent les capitaux des épargnants pour les investir dans l’immobilier afin de générer des revenus potentiels grâce aux loyers. Ces derniers sont distribués sous forme de dividendes entre les épargnants (portant le titre d’actionnaires ou associés), à hauteur du nombre de parts que chacun détient.

On distingue deux types d’OPCI : les fonds de placement immobilier (FPI) et les sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV). Les caractéristiques et le mode de fonctionnement des SPPICAV lui sont spécifiques.

Définition et fonctionnement d’une SPPICAV

L’objectif premier d’une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) est de se constituer un patrimoine susceptible de générer des plus-values. Comme son nom l’indique, la SPPICAV priorise les actifs immobiliers. Ils doivent représenter une part majoritaire dans le portefeuille d’actifs. En parallèle, ces fonds de placement sont également autorisés à investir les capitaux des épargnants dans des supports non immobiliers (obligations, actions…), à condition que ces actifs soient cohérents avec les orientations de la structure.

Les épargnants qui choisissent d’investir dans une SPPICAV souscrivent en achetant des parts de la société. Certains fonds imposent un nombre minimum de parts à acquérir lors de la souscription. Par la suite, les épargnants, qui sont considérés comme des associés, sont libres d’augmenter le nombre de parts détenues. Les ventes de parts sont également envisageables.

Comme dans les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) à capital variable, les actions ou parts dans une SPPICAV sont émises au fur et à mesure que les épargnants soumettent des demandes de souscription.

Les revenus générés par la SPPICAV, grâce à son patrimoine, sont distribués entre les épargnants. La part de dividende qui revient à chacun est alors calculée au prorata du nombre d’actions détenues. Cela signifie qu’une augmentation ou une baisse du nombre de parts aura automatiquement des conséquences sur les revenus potentiels.

Les OPCI de type SPPICAV permettent de réaliser un investissement dynamique dans la mesure où les fonds peuvent aussi bien être placés dans l’immobilier que dans des valeurs financières. Les SPPICAV bénéficient ainsi du principe de mutualisation des risques puisque le patrimoine est réparti entre actifs immobiliers et non immobiliers.

Néanmoins, les SPPICAV ne sont pas dénuées de risques. Les performances de ces fonds sont liées à celles du marché immobilier et éventuellement aux tendances des marchés financiers dans leur globalité. Les revenus ne peuvent donc pas être garantis.

La SPPICAV est encadrée par des réglementations qui doivent être respectées par la société de gestion qui la dirige. Il est notamment obligatoire que le gestionnaire soit agréé par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Le non-respect des réglementations est passible du retrait de l’agrément initialement accordé.

La composition du portefeuille d’actifs d’une SPPICAV

Alors que certains fonds de placement, comme les SCPI, se limitent exclusivement aux actifs immobiliers, les SPPICAV sont libres d’investir dans trois catégories d’actifs.

Les actifs immobiliers viennent en tête et doivent représenter entre 60 % à 90 % de son patrimoine. Concrètement, il faut que la SPPICAV détienne au moins 51 % d’immeubles, que ce soit en direct (immeubles physiques) ou de manière indirecte (parts de SCPI, par exemple).

Les actifs immobiliers peuvent être les suivants :

• immeubles ;
• terrains nus ;
• droits réels immobiliers : servitude, propriété en démembrement (usufruit/nue-propriété) ;
• etc.

La part restante peut être investie dans des actions de sociétés foncières non cotées en Bourse.

Viennent ensuite les actifs non immobiliers qui représentent de 0 à 30 % du patrimoine de la SPPICAV. Cette classe d’actifs, dits « financiers », inclut les obligations et les actions, mais également les parts dans des organismes de placement collectif en valeur mobilière (OPCVM). Les actifs financiers décuplent les performances potentielles de la SPPICAV dans la mesure où le rendement des marchés financiers n’est pas forcément le même que celui des marchés immobiliers. Cette diversification augmente ainsi la sécurité du placement.

Enfin, les SPPICAV ont la possibilité de détenir des actifs liquides (comme des bons du Trésor, des actions ou des obligations) à hauteur de 10 à 40 % du patrimoine global. Cette poche d’actifs optimise la disponibilité de liquidités permettant notamment de couvrir les retraits (ventes) de parts. Les retraits correspondent à la cession partielle ou intégrale des actions détenues par les associés. Grâce aux actifs liquides, il est plus facile pour la société de gestion d’honorer les demandes de retrait. En effet, les délais d’attente des associés qui souhaitent vendre leurs parts dans le fonds de placement sont ainsi réduits.

Quelle fiscalité pour les SPPICAV ?

Les SPPICAV ont généralement le statut juridique d’une société commerciale : société anonyme (SA) ou société par actions simplifiées (SAS). Cependant, elles ne sont pas obligatoirement assujetties à l’impôt sur les sociétés (IS). Cette exonération est conditionnée par les modalités de distribution des revenus et des plus-values entre les actionnaires.

C’est le régime fiscal immobilier qui s’applique aux associés, la taxation étant différente pour les personnes physiques et les personnes morales.

Lorsque l’actionnaire est une personne physique résidant en France, il est soumis, depuis le 1er janvier 2018, au prélèvement forfaitaire unique (PFU). Également appelé flat-tax, le PFU se décompose en 17,2 % de prélèvements sociaux et 12,8 % de prélèvements fiscaux.

En option, le contribuable peut choisir d’être imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR) si ce régime se révèle plus avantageux. Dans ce cas, un abattement calculé en fonction de la durée de détention des actions est éventuellement appliqué :

• abattement de 50 % si détention comprise entre 2 et 8 ans ;
• abattement de 60 % si détention supérieure à 8 ans.

Lorsque l’actionnaire est une personne physique qui n’est pas fiscalement domiciliée en France, ses revenus ne sont pas taxés dans ce pays. Toutefois, les dividendes issus des investissements dans les SPPICAV sont soumis à une retenue à la source, le taux étant aligné sur celui du prélèvement forfaitaire unique.

Dans le cas des personnes morales assujetties à l’IS, la taxation des dividendes distribués par la SPPICAV s’effectue aux taux du droit commun. Depuis le 1er janvier 2022, le taux normal est de 25 %, tandis que le taux réduit applicable sous conditions est de 15 %. Ce barème annule le taux intermédiaire de 28 % appliqué aux bénéfices inférieurs à 500 000 euros et le taux plein de 33,33% appliqué à la fraction excédant ce seuil.

Pour les personnes morales résidant hors France, une retenue à la source s’applique aux dividendes distribués par les sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable.

Il n’est pas obligatoire de justifier d’une solide connaissance des marchés immobiliers et non immobiliers pour investir dans des SPPICAV. En revanche, il convient de bien se renseigner sur les fonds de placement existants afin d’identifier celui qui répond aux objectifs de l’épargnant.