Le taux de rotation 

Une SCPI, ou société civile de placement immobilier, est une solution d’épargne immobilière qui permet à ses associés de se constituer un patrimoine diversifié dont ils peuvent retirer des revenus potentiels, versés sous forme de dividende, issus des loyers. Les investissements de la société de gestion, qui gère les immeubles de la SCPI, s’orientent en effet vers des pays et des secteurs différents dans le but de mutualiser les risques. La diversification permet également de multiplier les opportunités d’investissement.

Pour mesurer la performance d’une SCPI, on utilise plusieurs indicateurs. On utilise le taux de distribution qui mesure le rendement* ou encore le TRI** ou taux de rentabilité interne. Dans le cadre des SCPI, les performances passées ne préjugent pas des performances futures : un risque de perte de capital existe. D’autres indicateurs, dont le taux de rotation fait partie, permettent également de mesurer le taux de rendement des SCPI.

Quels sont les indicateurs de mesure d’une performance d’une SCPI ?

Les taux qui mesurent la performance d’une SCPI

Le rendement* de la SCPI est calculé en fonction de la valeur des dividendes versés aux locataires. Cet indicateur, donné à une année donnée, permet de mesurer la performance financière annuelle de la SCPI.

Le TRI**, lui, mesure la rentabilité de la SCPI à long terme, sur 5 ou 10 ans par exemple. Cette plus longue durée permet d’apprécier les évolutions de la valeur des parts, mais aussi les frais de souscription et de gestion que l’épargnant doit assumer.

Ces deux données sont à prendre en compte pour évaluer les performances d’une SCPI, mais d’autres sont plus spécifiques. En effet, il peut être intéressant d’entrer dans une SCPI qui a un rendement important, d’autres paramètres doivent également être pris en compte. Le taux de rotation ou le taux des parts en attente de cession permettent de savoir s’il sera rapide de vendre sa part. Les performances locatives font partie des données importantes à connaître pour le futur associé.

Les taux qui mesurent les performances locatives de la SCPI

Le taux d’occupation physique (TOP) ou financier (TOF) mesure les performances locatives de la SCPI. Le premier calcule, à un moment donné, le pourcentage de la surface louée sur tout le patrimoine immobilier de la société. Le second, lui, calcule le rapport entre la somme des loyers facturés et le total des loyers qui pourraient être collectés si le total du patrimoine de la SCPI était occupé. Ces indicateurs permettent d’avoir une estimation plus complète de la rentabilité de la société, surtout en ce qui concerne ses loyers.

Qu’est-ce que le taux de rotation ?

Une SCPI est une entreprise divisée en parts qui sont distribuées entre ses associés. Le taux de rotation mesure le ratio entre le nombre de parts échangées, à une année donnée et toutes celles que la société détient au 31 décembre de la même année. Plus ce taux est bas, plus cela signifie que les parts se vendent rapidement entre les investisseurs immobiliers. A contrario, plus il est haut, plus les parts restent longtemps sans trouver d’acheteurs. Le fait qu’il soit bas montre également que les investisseurs ont tendance à garder leurs parts longtemps : le marché n’est donc pas très volatil et les fluctuations sont moindres.

Le taux de rotation représente donc la part de la capitalisation de la SCPI échangée chaque année. La capitalisation d’une SCPI correspond à ses capitaux en circulation. Elle est calculée en multipliant le nombre de parts qu’elle détient par le prix de ces dernières. Une capitalisation importante est synonyme de risques dilués pour les associés. C’est également un indicateur de maturité qui permet de choisir entre les différents fonds similaires. Cependant, d’autres indicateurs sont à prendre en compte pour mesurer la bonne santé d’une SCPI.

Un autre taux à prendre en compte : le taux des parts en attente de cession 

Le taux de rotation est à mettre en relation avec un autre taux : le taux des parts en attente de cession. Celui-ci représente la part de la capitalisation des parts qui sont soumises à un ordre de vente sans avoir trouvé d’acquéreurs. L’associé qui les détient a décidé de les vendre sur le marché, mais personne ne les a rachetées. Ces parts sont vendues sur le marché primaire s’il s’agit d’une SCPI à capital variable. Si c’est une société à capital fixe, elles peuvent l’être également sur le marché primaire à condition que le capital plafond n’ait pas été atteint. Dans ce cas, il reste possible de les vendre sur le marché secondaire réglementé par la société de gestion chargée de la SCPI. Comme pour le taux de rotation, le taux de cession des parts doit être bas, ce qui signifie que les vendeurs potentiels trouvent facilement un revendeur. Cet indicateur doit être pris en compte pour savoir si les parts détenues peuvent être vendues aisément. Plus elles le sont, plus la SCPI est liquide. La liquidité n’est jamais garantie car la société de gestion n’est pas obligée de rembourser un associé qui ne trouverait pas d’acheteurs pour ses parts.

Pourquoi ces données sont-elles importantes ?

Ces différents indicateurs servent de repère pour les futurs investisseurs. Grâce à eux, ils peuvent savoir vers quelle SCPI s’orienter en fonction de leurs objectifs d’investissement. La capitalisation permet de connaître la valeur des capitaux de cette dernière, mais cette valeur est insuffisante. Il faut la mettre en regard avec d’autres indicateurs comme le taux de rotation qui permet de calculer le rendement, le taux d’occupation physique ou financier, ou encore le taux de rotation et le taux des parts en attente de cession. Toutes ces valeurs permettent au futur associé de connaître les différents paramètres de la SCPI. Elles sont communiquées régulièrement par la société de gestion grâce au bulletin trimestriel ou au bilan annuel qu’elle envoie aux associés.

Enfin, il faut rappeler que connaître ces taux n’empêche pas un risque de perte en capital. Acheter des parts en SCPI est un investissement immobilier qui comporte des risques. Il existe tout d’abord un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier.

*Rendement : taux de distribution, défini comme le dividende brut, avant prélèvements français et étrangers (payés par le fonds pour le compte de l’associé), versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées, 0,12 % en 2022) divisé par le prix de souscription au 1er janvier de l’année N de la part.

** Taux de Rendement Interne (TRI) : calcul de la rentabilité de l’investissement qui tient compte de l’évolution du prix de la part et des revenus distribués sur la période. Il prend en compte l’appréciation ou la dépréciation d’une part sur une période de référence, par exemple 10 ans. Les dividendes versés par la société de gestion dans le cadre de sa SCPI sont également comptabilisés dans le taux de rentabilité interne.