TAUX D’OCCUPATION PHYSIQUE (TOP)

Le taux d’occupation physique est indexé sur les caractéristiques du patrimoine immobilier détenu par une société de gestion. C’est l’un des indicateurs qui permettent de connaître la performance réelle de la mise en location d’immeubles, au travers d’une SCPI.

Comment est calculé le taux d’occupation physique ?

Comme son nom l’indique, le taux d’occupation physique représente, à une période donnée, le pourcentage de surface louée pour l’ensemble du patrimoine foncier d’un administrateur de biens immobiliers. Pour calculer le taux d’occupation physique, il suffit de mesurer la surface de tous les locaux loués à un instant T, et de le diviser par la superficie globale des immeubles qui appartiennent à l’entreprise de gestion.

Performance de la location pour une SCPI

Il existe certaines données qui permettent de comparer les différents produits d’investissement dans l’immobilier, dont le taux d’occupation physique. Celui-ci donne une idée précise sur l’attrait du parc foncier de l’administrateur de bien qui propose ce type de placement. Le fait que ce taux d’occupation physique évolue en fonction du temps permet aussi de mesurer la performance d’une SCPI et d’adapter le parc mis en location aux exigences du marché de la pierre.

Deux mesures proches, mais distinctes

Il existe un second ratio, légèrement différent du taux d’occupation physique, appelé taux d’occupation financier, ou TOF. Celui-ci correspond au montant consolidé de l’ensemble des loyers et des indemnités perçus au niveau des biens en location à un instant donné, divisé par le total facturable de l’intégralité du patrimoine si celui-ci était totalement loué. Par rapport à son équivalent physique, le TOF prend aussi en compte la situation géographique des immeubles loués, dont la valeur locative varie en fonction de leur implantation.

Les autres données à connaître pour aiguiller son choix

En dehors des taux d’occupation physique et financier, d’autres valeurs permettent également de porter un jugement sur la performance d’une SCPI à une période donnée. On peut notamment citer :

• La collecte brute, qui représente l’ensemble des souscriptions enregistrées par la société de gestion dans un intervalle de temps.
• La collecte nette, qui est le résultat de la valeur précédente à laquelle est soustraite la totalité des cessions de parts. Elle mesure le dynamisme de l’investissement.
• La prime d’émission, qui permet de mesurer la valorisation du parc foncier.
• La valeur de réalisation, qui sert à estimer financièrement la société de gérance (biens immobiliers et autres actifs).