Usufruit

L’étymologie du mot usufruit vient du latin “usus” qui signifie usage et “fructus” qui signifie jouissance. Les deux mots assemblés donnent “usufruit”, ce qui désigne le droit d’utiliser et de jouir de quelque chose. Lorsque ce droit est divisé entre deux personnes ou entités, il est dit “démembré” : les droits et devoirs liés à la propriété sont répartis entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Le démembrement peut se faire sur un bien immobilier possédé directement, mais également sur l’investissement dans des parts de SCPI. En immobilier, il s’agit des deux parties qui forment le droit de propriété (ou pleine propriété) : l’usufruit et la nue-propriété. 

Le nu-propriétaire peut posséder le bien, mais sans pouvoir l’utiliser ni en avoir la jouissance (propre ou via un revenu locatif). Il a ainsi la possibilité de vendre son droit de propriété, sans vendre la jouissance du bien. Par ailleurs il n’a pas à s’acquitter de la taxe foncière, qui est à la charge de l’usufruitier. Enfin, le nu-propriétaire n’est pas redevable de l’impôt sur la fortune immobilière.  

L’usufruitier quant à lui peut disposer du bien et percevoir les revenus qui en découlent, et doit en assurer la bonne conservation. L’usufruit peut être temporaire, c’est-à-dire-établi pour une durée fixe, ou il peut être en viager, c’est-à-dire que le droit d’usufruit prend fin lors de la mort de son détenteur. 

Dans le cas d’un bien immobilier détenu directement, peuvent être usufruitiers : 

• Les parents dont les enfants possédant un bien immobilier sont âgés de moins de 16 ans.  
• Les veufs / veuves, qui deviennent usufruitiers de leur époux ou épouse décédé(e), les enfants du défunt devenant alors nus-propriétaires.  
• Une personne désignée par vente ou donation d’un droit d’usufruit via un testament ou contrat. 

Il existe deux barèmes permettant de répartir l’usufruit et la nue-propriété d’un bien en cas de donation, de succession ou de vente. Si l'usufruit est détenu en viager, le barème est alors défini selon l’âge des propriétaires. Si l’usufruit est détenu de façon temporaire, alors sa valeur est estimée à hauteur de 23 % de la valeur de la pleine propriété par tranche de 10 ans : 

• 23 % de 0 à 10 ans,  
• 46 % de 11 à 20 ans, 
• 69 % de 21 à 30 ans.  

Dans le cas de parts de SCPI détenues en démembrement, l’associé nu-propriétaire ne perçoit aucun dividende (hormis les possibles dividendes extraordinaires versés à l’occasion de la vente d’un immeuble). En l’absence de revenus, l’imposition sur le revenu de l’associé n’est logiquement pas impactée par la détention de parts en nue-propriété. Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété, et donc les revenus potentiels qui sont liés aux parts, à la fin de la durée de démembrement. Ces revenus potentiels seront naturellement imposables.  

En cas de démembrement temporaire, ce dernier peut être conclu pour une durée en moyenne entre 3 et 20 ans. Le prix d’une part à l'achat est donc proposé avec une décote généralement à hauteur de 20 à 35% du prix de souscription, selon la durée choisie, 

C’est alors l’usufruitier qui perçoit les revenus potentiels versés par la société de gestion de la SCPI, jusqu’à ce que le démembrement prenne fin. 

En ce qui concerne le démembrement de parts de SCPI, c’est la société de gestion qui définit la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété de la part. . Dans le cas (majoritaire) où l’usufruit est détenu par une personne morale, le droit à l’usufruit prend fin au bout d'une durée maximale de 30 ans. Une fois cette période passée, le démembrement prend fin naturellement et l’entière propriété revient au nu-propriétaire. Il peut également prendre fin en cas de décès.  

Pour un démembrement en viager, la date de fin n’est pas connue avec précision. En effet, le démembrement en viager prend fin au décès de l’usufruitier. Le nu-propriétaire récupère alors la pleine propriété des parts de SCPI, sans frais, ni taxes, ni formalités. A la souscription, les valeurs de la nue-propriété et de l’usufruit sont calculées en fonction de l’âge de l’usufruitier, en s’appuyant sur un barème établi par l’administration fiscale. Plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur de son droit d’usufruit est élevée. 

Les parts de SCPI acquises en démembrement présentent un risque de liquidité plus important que des parts acquises en pleine propriété. En effet, la demande pour des parts de SCPI en usufruit comme en nue-propriété est moins importante que pour des parts en pleine propriété. De plus, la cession des parts démembrées est à la charge du nu-propriétaire et de l’usufruitier qui devront trouver un nouvel acquéreur et en informer la société de gestion de portefeuille. Cette dernière ne garantit pas la revente des droits respectifs de chacun et n’intervient pas dans le processus de cession de leurs droits, le cas échéant.