Valeur de reconstitution  

La valeur de reconstitution d’une SCPI est moins souvent mentionnée  que le prix d’acquisition d’un part. Elle présente pourtant une certaine pertinence quant au jugement de la valeur  d’une SCPI. 

Un indicateur important à comprendre

Lorsqu’il s’agit de choisir une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) pour y investir son épargne, la valeur de reconstitution s’avère être un indicateur utile et pertinent pour le futur épargnant. En effet, il est possible de présenter la valeur d’une part de SCPI de différentes façons. La manière la plus courante consiste à  indiquer la valeur de souscription et son rendement. La valeur de reconstitution, quant à elle, constitue une expression plus réelle de la valeur d’une part puisque son calcul prend davantage d’éléments en compte.

Connaître ces deux indicateurs et leurs définitions permet à l’épargnant de faire un choix éclairé au moment de souscrire. Il peut ainsi juger de l’objectivité du prix de la part affiché.
 

Le calcul de la valeur de reconstitution

La valeur de reconstitution se calcule en additionnant les éléments suivants : 

• La  valeur de réalisation, qui correspond à la valeur vénale du patrimoine (valeur estimée par un expert indépendant de l’ensemble des immeubles de la SCPI), ainsi qu’à la trésorerie disponible :
• L’ensemble des frais et droits nécessaires pour reconstituer  le patrimoine immobilier de la SCPI à l’identique (en particulier les droits de mutation, c’est-à-dire les taxes perçues par les collectivités locales et l'Etat lors d’une vente immobilière, et les frais de souscription). 

En d’autres termes, il s’agit du montant total que les épargnants devraient rassembler pour reconstituer  à l’identique le patrimoine de la SCPI. Les frais dont il est question dans le calcul comprennent entre autres les frais d’actes, les frais de recherches et autres commissions.

 
Des règles à respecter

Comme dit  précédemment, la valeur de reconstitution donne une indication d’objectivité quant au prix de souscription affiché. Cet indicateur permet de juger de sa bonne évaluation .

Si le prix de souscription est supérieur à la valeur de reconstitution, alors le prix de souscription est surévalué. Dans le cas contraire, il est jugé sous-évalué ce qui signifie que l’épargnant achète moins cher que la valeur réelle du patrimoine. 

C’est l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui régule  les prix de souscription des SCPI à capital variable  avec une règle simple : le prix de souscription  fixé par la société de gestion peut osciller à plus ou moins 10% par rapport à la valeur de reconstitution . Cette règle  permet d’assurer aux actuels et aux futurs épargnants  une certaine corrélation avec la réalité du marché immobilier. 

Ceci ne s’applique pas aux SCPI à capital fixe, puisque les  parts sont échangées sur un marché secondaire et leurs prix dépendent  de l’importance de l’offre et de la demande.