ZPPAUP

 Une ZPPAUP, Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, assure la protection d’un patrimoine paysager et urbain. En délimitant un secteur à protéger, le dispositif met en valeur des sites et des quartiers en améliorant sa visibilité. Aujourd’hui, les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) offrent la possibilité d’investir dans des biens immobiliers d’exception concernés par les ZPPAUP par le biais de la loi Malraux.

Délimiter une zone préservée

Définition

La ZPPAUP ou Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager délimite, comme son nom l’indique, une zone préservée au sein d’un secteur sauvegardé, d’un quartier historique ou d’un site protégé. Il s’agit plus précisément d’un périmètre établi autour d’un site ou d’un espace à protéger ou à mettre en valeur pour des motifs d’ordre historique, culturel et esthétique. La mise en place des ZPPAUP se déroule au niveau des communes concernées, sur proposition ou après un accord du conseil municipal, avec la possibilité d’instaurer des prescriptions spécifiques en termes de paysages et d’architecture.

Dans la pratique, une ZPPAUP fait office de servitude d’utilité publique (SUP) qui affecte l’utilisation des sols, afin de conserver, de protéger et de mettre en valeur le patrimoine concerné. Elle est disposée autour d’un monument historique et crée un espace plus adapté au terrain.

Champ d’application

Pour les monuments historiques et leurs abords, la mise en place de la ZPPAUP n’a aucun impact sur le régime de protection des bâtiments inscrits ou classés Monument historique. L’appartenance d’un site classé à un ZPPAUP n’implique aucun changement de régime juridique. Une ZPPAUP ne doit pas être confondue avec un secteur sauvegardé.

Dans le cadre de la protection du patrimoine existant, la ZPPAUP empêche les opérations de modification ou de promotion immobilière susceptibles de dénaturer le caractère original du site ou du bâtiment. Tout projet de modification ou d’extension est tenu de respecter les différentes prescriptions prévues par le règlement. Pour répondre aux exigences de la ZPPAUP, les propriétaires des biens immobiliers ne sont soumis à aucune obligation de transformation de l’existant, à l’exception des travaux de ravalement.

La mise en œuvre d’une ZPPAUP

Le conseil municipal crée les ZPPAUP. Il s’agit d’établir un document concerté entre l’État, c’est-à-dire le premier responsable en termes de patrimoine et la commune, à savoir l’autorité compétente en matière d’urbanisme sur son territoire. À titre de rappel, la ZPPAUP ne revêt aucun caractère obligatoire. Seule la commune concernée décide de sa mise en place. La création et la mise en œuvre d’une ZPPAUP suivent une procédure particulièrement stricte :

• un vote au niveau du Conseil municipal ;
• une validation par la commission régionale du patrimoine et des sites rattachée au ministère de l’Environnement et de l’Aménagement des territoires ;
• une enquête publique.

Seul le respect de ces prérequis conduit à une validation du document par arrêté du préfet de région.

Un document de ZPPAUP comporte trois parties distinctes :

• une présentation des différents enjeux et des objectifs du dispositif au sein de la commune ;
• une carte indiquant la délimitation des zones concernées ;
• le règlement qui s’applique.

Le traitement des ZPPAUP diffère d’une zone à une autre. Les règles en vigueur prennent en compte plusieurs paramètres, notamment la localisation de la zone, le caractère remarquable du site ainsi que le voisinage.
 

L’évolution des ZPPAUP

L’article 28 de la loi du 12 juillet 2010, dite loi Grenelle II met en place les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP). Ces aires mettent en valeur les espaces et les éléments du patrimoine bâti dans le respect du développement durable. Ces nouveaux dispositifs s’appliquent également aux espaces similaires aux ZPPAUP, c’est-à-dire aux sites et aux territoires qui présentent un intérêt architectural, urbain, culturel, historique ou archéologique. La création de ces nouveaux outils revient cette fois-ci aux communes ou aux établissements publics de coopération intercommunale.

Après l’entrée en vigueur de la loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine, les sites patrimoniaux remarquables (SPR) viennent se substituer aux ZPPAUP, aux AVAP et aux secteurs sauvegardés.

Investir dans une SCPI en ZPPAUP avec la loi Malraux

Créée en 1962, la loi Malraux figure parmi les dispositifs qui permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt dans le cadre d’un investissement locatif effectué au sein du patrimoine sauvegardé. L’achat de parts de SCPI implique les mêmes avantages fiscaux qu’un investissement en direct. La seule différence entre les deux options réside dans la gestion du bien. Avec la SCPI Malraux, l’acquéreur investit plus précisément dans une société qui acquiert des immeubles à rénover qui présentent un intérêt historique ou architectural. Ils seront par la suite proposés en location.

La loi de finances pour 2023 prolonge l’application de la loi Malraux jusqu’au 31 décembre 2023. La défiscalisation porte sur les dépenses engagées dans les travaux de restauration immobilière des biens qui se situent dans les quartiers anciens dégradés, les secteurs sauvegardés et les zones protégées, ce qui inclut les ZPPAUP.

Depuis 2018, la réduction fiscale avec le dispositif Malraux porte sur 22 % des dépenses de travaux engagés dans les logements qui font partie des anciennes ZPPAUP et AVAP, c’est-à-dire un Site patrimonial remarquable (SPR). Ce taux passe en revanche à 30 % lorsque l’immeuble se trouve dans des Quartiers anciens dégradés (QAD), dans un quartier qui regroupe une concentration élevée d’habitats anciens dégradés et conventionnés faisant l’objet d’un nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) ou un SPR couvert par un Plan de sauvegarde et de mise en Valeur (PSMV).

En 2023, pour défiscaliser en loi Malraux, le contribuable français est tenu de remplir un certain nombre de critères :

• acquérir un bien immobilier se trouvant dans une zone éligible au dispositif Malraux, notamment en ZPPAUP ;
• réaliser une restauration complète du bien immobilier ;
• s’engager à proposer le logement en location nue à des locataires non membres de son foyer fiscal, en vue d’une résidence principale pendant 9 ans ;
• une mise en location effective dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux ;
• des dépenses éligibles plafonnées à 400 000 € sur 4 ans ;
• obtenir une autorisation spéciale auprès du Préfet (ASP) avant le début des travaux ;
• faire suivre les travaux par un architecte des Bâtiments de France ;
• réaliser les travaux sur une durée maximale de 4 ans.