Comment calculer le délai de jouissance ?

Pour résumer :

Les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, sont des véhicules d’investissement collectifs qui offrent une manière accessible d'investir dans l'immobilier tout en diversifiant son portefeuille. En souscrivant des parts de SCPI, l’épargnant peut recevoir des dividendes issus des loyers perçus par la société de gestion. Il profite donc de rendements immobiliers, sans avoir à s’occuper de la gestion d’un bien.

• Le délai de jouissance : Période entre la souscription des parts de SCPI et la réception des premiers revenus, généralement de 3 à 6 mois.
• Les étapes de calcul : La date de souscription des parts est suivie d’un délai de traitement administratif puis d’une période d'attente. À la suite de ce processus, l’épargnant commence à recevoir des revenus. C’est le début de la jouissance.
• Les facteurs influençant le délai de jouissance : le type de SCPI (rendement, fiscale, plus-value), sa politique de gestion, et le contexte économique.
• Conseils pratiques : Choisir sa SCPI en tenant compte du délai de jouissance, poser des questions aux gestionnaires, et planifier son investissement pour optimiser ses revenus futurs.

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont un moyen très plébiscité des investisseurs pour diversifier leur portefeuille et jouir du potentiel de rendement de l’immobilier, avec ce que l’on appelle de la « pierre-papier ». Cependant, avant de vous engager, il est primordial de vous renseigner sur le délai de jouissance. En effet, ce délai, qui sépare la souscription des parts de la réception des premiers revenus, joue un rôle déterminant dans le rendement global de l'investissement en SCPI. Voici donc quelques informations complémentaires qui vous aideront aussi à savoir comment ce délai est calculé, pour prévoir au mieux vos futurs flux de trésorerie issus des loyers et des dividendes de la SCPI.

>Découvrez tout sur le délai de jouissance.

Qu'est-ce qu'une Société Civile de Placement Immobilier ?

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un véhicule d'investissement collectif qui permet à des particuliers d'accéder au marché immobilier. L'idée est simple : au lieu d'acheter directement un bien immobilier, les investisseurs achètent des parts de la SCPI. Ces parts représentent une fraction du portefeuille immobilier géré par la société de gestion.

Les SCPI collectent des fonds auprès de nombreux investisseurs, ce qui leur permet d’acquérir et de gérer de nombreux biens immobiliers à la fois.

Les revenus générés par ces biens, sous forme de loyers, sont ensuite redistribués aux porteurs de parts sous forme de dividendes. Cela signifie que les investisseurs peuvent percevoir des revenus réguliers sans avoir à gérer eux-mêmes les biens immobiliers.

Par ailleurs, en plus des loyers, les SCPI peuvent également générer des plus-values lors de la revente de certains actifs, augmentant ainsi le rendement global pour les investisseurs.

Il existe différents types de SCPI, dont les SCPI de rendement, les SCPI fiscales et les SCPI de plus-value. Les SCPI de rendement sont les plus courantes et se concentrent sur la génération de revenus réguliers à partir des loyers des biens immobiliers.

La souscription à des parts de SCPI est généralement accessible à partir de quelques centaines ou milliers d'euros, ce qui permet une importante diversification, même avec un capital limité.

Autre avantage majeur des SCPI : la mutualisation des risques. En investissant dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers, le risque est réparti, ce qui diminue l'impact potentiel de la vacance locative ou des impayés de loyers sur le rendement global. De plus, la gestion est assurée par des professionnels expérimentés, ce qui garantit une administration efficace et une valorisation optimale des actifs immobiliers.

Les SCPI à capital variable permettent d'acheter ou de vendre des parts tout au long de l'année, tandis que les SCPI à capital fixe n'ouvrent les souscriptions qu'à certaines périodes spécifiques.

La notion de délai de jouissance dans les SCPI

Le délai de jouissance représente la période entre la date de souscription des parts de SCPI et le moment où l'investisseur commence à percevoir les premiers revenus, sous forme de loyers ou de dividendes.

En effet, lorsqu'un investisseur achète des parts de SCPI, il ne commence pas immédiatement à percevoir des revenus. La souscription des parts déclenche un processus administratif et financier. La société de gestion doit notamment vérifier les fonds, enregistrer les nouvelles parts et intégrer ces parts dans le portefeuille immobilier de la SCPI. C’est aussi à cet instant qu’elle sélectionne de nouveaux biens et négocie leur prix, qu’elle effectue des travaux et s’occupe des nouvelles mises en location. Or, durant cette période, appelée délai de jouissance, les parts ne génèrent pas de revenus.

La durée du délai de jouissance peut varier selon plusieurs facteurs. En général, celle-ci se situe entre 3 et 6 mois. Ainsi, si un investisseur souscrit à des parts de SCPI en janvier, il pourrait commencer à percevoir ses premiers loyers en avril ou en juillet, selon les termes définis par la société de gestion.

Les étapes du calcul du délai de jouissance

La date de souscription

La date de souscription est le point de départ du calcul du délai de jouissance. Cette date correspond au moment où l'investisseur achète des parts de la SCPI. Par exemple, si vous achetez des parts le 1er janvier, cette date marque le début du processus.

Le délai de traitement

Après la souscription, il y a un délai de traitement administratif nécessaire pour vérifier et enregistrer les nouvelles parts. Ce délai varie selon les sociétés de gestion.

La société de gestion joue un rôle crucial à cette étape : plus elle est efficace et plus cela minimise les délais.

La période d'attente ou délai de jouissance

Une fois le traitement administratif terminé, le délai de jouissance débute. Il s’agit de la période d'attente avant que les parts ne commencent à générer des revenus.

Le début de la jouissance

Le début de la jouissance marque le moment où les parts de SCPI commencent à générer des revenus pour l'investisseur. C’est à partir de cette date que vous commencerez à percevoir des loyers ou des dividendes, en fonction des revenus générés par les actifs immobiliers de la SCPI.

Illustration par des exemples chiffrés

Pour rendre ces étapes plus claires, voici des exemples chiffrés :

Exemple 1 : Vous souscrivez à 10 000 € de parts de SCPI de rendement le 1er janvier. Avec des frais de souscription de 5%, soit 500 €, votre investissement net est de 9 500 €. Avec un délai de jouissance de 4 mois, vous commencez à percevoir des revenus le 1er mai. Si le rendement annuel de la SCPI est de 5%, vous percevez environ 475 € par an, soit environ 39,58 € par mois dès le mois de mai.

Exemple 2 : Vous investissez 20 000 € dans des parts de SCPI le 15 mars. Avec des frais de souscription de 3%, soit 600 €, votre investissement net est de 19 400 €. Avec un délai de jouissance de 6 mois, les revenus sont versés dès le 15 septembre. Si le rendement annuel est de 4%, vous recevez environ 776 € par an, soit environ 64,67 € par mois à partir de septembre.

Quels sont les facteurs influençant le délai de jouissance ?

Le délai de jouissance des SCPI peut varier en fonction de plusieurs facteurs.

Le type de SCPI

Les SCPI se déclinent en plusieurs catégories, chacune ayant des caractéristiques et des délais de jouissance différents :

• Les SCPI à capital fixe : Les SCPI à capital fixe n'ouvrent les souscriptions que pendant des périodes spécifiques, souvent lors de l'émission de nouvelles parts. Or, cela peut prolonger le délai de jouissance, car l'investisseur doit attendre la prochaine période de souscription pour finaliser son achat.
• Les SCPI à capital variable : Les SCPI à capital variable permettent une souscription continue. Cependant, le délai de jouissance reste présent, car il inclut la période nécessaire pour l'intégration des nouvelles parts et l'investissement des fonds collectés.
• Les SCPI de rendement : Ces SCPI sont conçues pour générer des revenus réguliers à partir des loyers des biens immobiliers. Le délai de jouissance peut parfois être plus court, notamment si la société de gestion a déjà des biens générateurs de revenus prêts à intégrer les nouvelles parts.
• Les SCPI fiscales : Ces SCPI permettent de bénéficier d'avantages fiscaux en échange d'investissements dans certains types de biens, comme le logement locatif. Le délai de jouissance peut alors aussi être influencé par les délais administratifs liés à la conformité fiscale.
• Les SCPI de plus-value : Orientées vers l'acquisition et la revente de biens pour générer des plus-values, ces SCPI peuvent avoir des délais de jouissance plus longs, en raison de la nécessité d'identifier et d'acheter des biens avec un fort potentiel de valorisation.

La politique des sociétés de gestion

Chaque société de gestion a ses propres pratiques et politiques qui peuvent affecter le délai de jouissance :

• Les procédures internes pour l'enregistrement des nouvelles parts, la collecte des fonds et l'allocation des investissements peuvent varier. Une société de gestion efficace peut réduire le délai de jouissance en optimisant ces processus.
• Une société de gestion transparente et communicative parviendra toujours à mieux gérer les attentes des investisseurs, en leur expliquant clairement les délais de jouissance et leurs raisons d’être.
• Enfin, la rapidité avec laquelle une société de gestion parviendra à identifier et investir dans de nouveaux biens immobiliers jouera aussi un rôle crucial. Une société disposant d'un pipeline d'investissements bien fournie pourra intégrer plus rapidement les nouvelles souscriptions.

Le contexte économique

Le contexte économique global et les conditions spécifiques du marché immobilier peuvent également influencer le délai de jouissance des SCPI :

• Dans un marché immobilier dynamique, les opportunités d'investissement sont plus nombreuses, ce qui peut réduire le délai de jouissance. En revanche, dans un marché stagnant, il peut être plus difficile de trouver des investissements rentables rapidement.
• Les changements dans les réglementations immobilières ou fiscales peuvent aussi parfois affecter la rapidité avec laquelle les SCPI peuvent investir les fonds collectés.
• Des événements économiques majeurs, comme une crise financière ou une récession, peuvent également ralentir les investissements et prolonger le délai de jouissance.
• Enfin, certaines situations spécifiques, comme des opportunités d'investissement exceptionnelles ou des modifications stratégiques par la société de gestion, peuvent entraîner des ajustements dans le délai de jouissance.

Pour maximiser votre investissement en SCPI, prenez le temps de bien comprendre, en amont la notion du délai de jouissance et de l’anticiper. Informez-vous aussi sur le type de SCPI, les politiques de la société de gestion, et le contexte économique avant de souscrire des parts. N’hésitez pas à poser des questions claires sur la durée du délai de jouissance et à planifier vos flux de trésorerie en conséquence. C’est en suivant ces conseils que vous optimiserez les revenus de votre portefeuille immobilier.