Les SCPI ou sociétés civiles de placement immobilier font régulièrement parler d’elles dans le monde du placement d’épargne. Elles font parties des supports risqués privilégiés par les épargnants, au détriment notamment des investissements à capital garanti, de moins en moins rentables.
Il s’agit pourtant d’un investissement qui a plus de 50 ans ; toutefois l’émergence de jeunes sociétés de gestion a permis de dépoussiérer ce placement et de le rendre moins opaque pour l’épargnant. De nombreuses sociétés proposent aujourd’hui leurs propres SCPI, et les publications de la presse s’en font régulièrement écho. Si elles sont souvent plébiscitées pour le rapport qu’elles offrent entre la prise de risque et le rendement potentiel, il est crucial pour l’épargnant d’en comprendre le fonctionnement, les coûts et les risques.
1. Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Il existe plusieurs types de SCPI (de rendement, fiscale), à capital fixe ou variable ; cependant leur principe de fonctionnement est identique. Toutes les sociétés de gestion de SCPI sont encadrées par l’autorité des marchés financiers (AMF), garantissant la transparence sur les informations et les risques.
Investir dans une SCPI revient à investir dans un parc immobilier global, et non dans un bien unique comme dans le cas d’un investissement locatif direct. Cependant acheter une part de SCPI n’octroie pas la propriété directe d’un bien, mais une part du capital de la société détenant l’ensemble immobilier.
Il s’agit d’un placement immobilier locatif de long terme, distribuant un revenu potentiel aux associés, provenant des loyers perçus. L’épargnant peut donc choisir d’y placer son épargne en échange de revenus potentiels, tout en déléguant la partie gestion et administrative, en échange de frais de gestion.
La société de gestion de la SCPI est chargée de l’investissement et de la gestion locative du parc immobilier. Cette gestion est donc totale, du choix de l’immeuble et de son locataire jusqu’à la distribution aux associés des loyers sous forme de dividendes potentiels. Ces dividendes peuvent être distribués selon des périodicités différentes dépendant des sociétés de gestion.
La SCPI de rendement est la plus populaire, et sa spécificité repose sur le choix des immeubles et des locataires fait par la société de gestion. Son patrimoine se compose d’immobilier professionnel réparti, selon la stratégie de gestion, sur une typologie unique ou diversifiée (bureau, logistique, commerce...).
De plus, la société de gestion a l’obligation de faire évaluer chaque année l’ensemble du parc immobilier par des experts indépendants. Cette évaluation annuelle permettra de déterminer la valeur d’expertise, couramment appelée valeur de reconstitution qui donne une indication sur la valorisation du patrimoine. La société de gestion peut alors réajuster, à la hausse ou à la baisse, le prix de part, dans le cas où ce dernier diffère de la valeur de reconstitution établie sur la base des évaluations des experts indépendants.
2. Combien coûte une part de SCPI ?
2.1. Les frais
Plusieurs acteurs sont présents sur le marché des SCPI et chacun propose des objectifs de rendement et des stratégies propres.
Pour comparer les différentes offres et déterminer le coût global d’un investissement en SCPI, il faut d’abord évaluer les frais.
Deux types de frais sont à prévoir lors de cet investissement :
La commission de souscription : La commission de souscription est incluse dans le prix de souscription ou prix de part. Elle peut être comparée aux frais de notaire et d’agence immobilière dans le cadre d’un investissement immobilier en direct. Ces frais sont généralement compris entre 8 et 12%, et sont réellement constatés au moment de la cession de ses parts par l’épargnant (valeur de retrait). Cela signifie que le rendement potentiel dégagé par la SCPI est bien calculé sur le montant total investi, et non uniquement sur la valeur de retrait.
Les frais de gestion : Dans le cadre d’un investissement en SCPI, la société s’occupe pleinement de la gestion locative du parc immobilier, en échange de frais de gestion. Ils ont pour objectif de rémunérer l’activité de la société assurant cette gestion. Ils sont calculés sur les revenus locatifs bruts et sont transparents pour les associés de la SCPI, qui eux reçoivent les dividendes potentiels issus des loyers, nets de ces frais. Les performances des SCPI sont toujours exprimées net des frais de gestion afin de permettre aux investisseurs de comparer réellement la rentabilité de ces placements.
2.2. Le prix de part
Il s’agit du prix fixé lors de la création de la société civile de placement immobilier. Il sert à déterminer l’investissement minimum afin de devenir associé.
Selon les sociétés de gestion de SCPI, la stratégie commerciale peut être différente. Certaines imposent un montant minimum de départ avec l’obligation de détenir des parts pleines. D’autres privilégient l’accessibilité du placement, en ouvrant la souscription à l’acquisition d’une part, avec la possibilité future d’acquérir des fractions de part.
3. Les risques liés à l’investissement SCPI
Le rapport entre la prise de risque et le rendement potentiel est présent dans tout placement. L’objectif est d’optimiser le rendement tout en diluant au maximum le risque. Investir dans les SCPI est en placement en immobilier locatif : les risques de ce placement sont par conséquent identiques à ceux de l’immobilier en direct.
3.1. Risque de perte en capital
Contrairement à certains placements garantis tels que les fonds en euro ou le livret A, le placement en SCPI ne garantit pas le capital investi. Il peut être avisé d’investir dans des SCPI diversifiées afin de diluer au maximum ce risque de perte en capital, en répartissant les risques sur plusieurs pays, immeubles, locataires et secteurs d’activité.
L’acquisition de tout bien immobilier est soumise au risque de voir sa valeur évoluer au fil des années, à la hausse comme à la baisse. Une expertise est réalisée chaque année afin de déterminer la valeur du parc immobilier détenu par la SCPI, et l’évolution du prix de part reflète cette évolution positive ou négative. L’évolution du prix de part dans le temps est donc un indicateur essentiel.
À SAVOIR :
CORUM Asset Management est à l’initiative des premiers investissements européens et internationaux dans le cadre des SCPI. Cette diversification géographique permet une dilution du risque de perte en capital.
3.2. Les revenus non garantis
La société de gestion collecte les loyers de la SCPI afin de les redistribuer à ses associés sous forme de dividendes potentiels, au prorata du nombre de parts détenues.
Le placement en SCPI ne peut faire l’objet d’une assurance en cas de loyers impayés.
Si un ou plusieurs locataires n’assurent pas le paiement du loyer, la distribution des dividendes va donc être directement touchée. Ceci étant, la présence de plusieurs dizaines voire centaines de locataire au sein d’une même SCPI permet de lisser ce risque.
D’autres éléments permettent de diluer encore davantage ce risque :
- Le choix du locataire (qualité de la société, solidité financière)
- La durée et la modalité de l’engagement (durée du bail, bail commercial ferme ou renouvelable)
- La diversité des secteurs d’activité des locataires
À SAVOIR :
CORUM Asset Management dispose de sa propre gestion locative interne, permettant une sélection et une relation quotidienne sans intermédiaire des locataires. Sa diversification internationale permet aux SCPI de la gamme CORUM L’Épargne de s’appuyer sur des types de baux commerciaux fermes qui n’existent pas en France.
3.3. La liquidité non garantie
La liquidité représente le processus de récupération du capital, c’est-à-dire la vente de parts de SCPI.
A l’inverse des valeurs mobilières (actions, obligations) qui peuvent s’échanger à tout moment sur les marchés financiers, les parts de SCPI sont un investissement immobilier à long terme, donc peu liquide.
La société de gestion ne garantit pas le rachat des parts de SCPI mais doit trouver un acheteur potentiel afin d’honorer les demandes de retrait. Il faut donc qu’il y ait plus d’acheteurs de parts que de vendeurs, afin de satisfaire toutes les demandes.
En moyenne, les délais de vente vont de quelques semaines à quelques mois.
3.4. Le risque de change
La notion de change concerne tout placement confrontant plusieurs monnaies ou devises. Seules les SCPI investies à l’international en dehors de la zone euro sont donc concernées. Le patrimoine et les loyers collectés subissent l’évolution du cours des devises concernées.
Certaines SCPI utilisent cette stratégie dans le but d’amplifier les perspectives de distribution (revenus potentiels) et de valorisation du patrimoine (prix de part). Il peut donc s’agir d’un levier supplémentaire à la création de valeur, lié à un risque plus élevé.
À SAVOIR :
La SPCI CORUM XL a, depuis 2017, saisit des opportunités au Royaume-Uni dans le contexte du Brexit (marché immobilier baissier et cours de la livre sterling bas). La stratégie recherchée est la valorisation du patrimoine et des loyers collectées, à la faveur d’une réappréciation potentielle à terme de la livre sterling face à l’euro.
L'épargne immobilière accessible par Adrien Ballif, expert SCPI chez CORUM L’Épargne
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