Comment est imposée une SCPI ?

Pour résumer :

Investir dans une SCPI permet de percevoir des revenus immobiliers. Ces revenus sont alors soumis à une fiscalité spécifique :

• Revenus fonciers : Les loyers (non garantis) perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif, ainsi qu'à des prélèvements sociaux de 17,2 %.
• Régime fiscal : Vous pouvez opter pour le régime micro-foncier si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €, ou le régime réel pour déduire vos charges.
• Revenus financiers détenus par la SCPI : Ils sont taxés à 30 % via le prélèvement forfaitaire unique (PFU), ou au barème progressif si cela est plus avantageux.
• Plus-values : Lors de la revente de parts de SCPI, les plus-values sont soumises à 36,2 % d’impôt, mais des abattements sont prévus selon la durée de détention.

Investir dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) permet aux épargnants de mutualiser leurs fonds pour accéder au marché de l’immobilier sans en assurer la gestion directe. Cependant, comme tout placement, si cet investissement génère des revenus, ces derniers sont soumis à l'impôt. Il est donc essentiel de comprendre la fiscalité applicable aux SCPI avant d’en acheter des parts.

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Une SCPI est un type d'investissement permettant aux épargnants de devenir associés au sein d’une société possédant un patrimoine immobilier sans avoir à gérer directement les biens. Ce mécanisme repose sur la mutualisation des capitaux : chaque épargnant achète des parts de la SCPI, et celle-ci utilise ces fonds pour acquérir divers biens immobiliers (bureaux, commerces, logements, etc.).

Les revenus potentiels générés par une SCPI proviennent principalement des loyers perçus sur ses biens immobiliers. Ces revenus fonciers sont ensuite redistribués aux investisseurs, en fonction du nombre de parts qu’ils détiennent. Il est important de noter que ces revenus ne sont pas garantis, car ils dépendent des performances de la SCPI et du marché de l’immobilier.

En investissant dans une SCPI, sachez aussi qu’il est aussi possible de bénéficier d’un potentiel de plus-value à long terme. Toutefois, il est alors essentiel de bien comprendre les mécanismes d’imposition et de prélèvements sociaux associés à ce genre d’investissements.

Comment sont imposés les revenus issus des SCPI ?

Lorsque vous investissez dans une SCPI, vous percevez des revenus sous différentes formes. L’imposition varie ensuite en fonction du type de revenu, qu'il s'agisse de revenus fonciers, de revenus financiers, ou encore de plus-values réalisées lors de la revente de vos parts.

Les différents types de revenus distribués par une SCPI

Les revenus fonciers : Les SCPI génèrent principalement des revenus fonciers (non garantis) provenant des loyers perçus sur les biens immobiliers qu’elles détiennent. Ces revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif.

Les revenus financiers : Certaines SCPI peuvent également détenir des produits financiers ou placer une partie de leur capital. Dans ce cas, les revenus financiers perçus sont imposés selon un régime spécifique, à l’instar du prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou du barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Les plus-values : Lors de la revente de vos parts de SCPI, il est parfois possible que vous réalisiez une plus-value. L'imposition des plus-values dépend alors quant à elle de la durée de détention des parts. Les prélèvements sociaux restent dus.

L’imposition des revenus fonciers

Les revenus fonciers que vous percevez sont soumis à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif de l'impôt. Cela signifie que plus votre revenu est élevé, plus le taux d’imposition sera important. À cela s’ajoutent les prélèvements sociaux (CSG, CRDS, etc.), qui s’élèvent à 17,2 %.

Il existe deux régimes possibles pour déclarer vos revenus fonciers :

• Le régime micro-foncier : Si vos revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 €, vous pouvez opter pour ce régime simplifié, qui vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus imposables.
• Le régime réel : Si vos revenus fonciers dépassent 15 000 €, vous serez automatiquement soumis à ce régime, dans lequel vous pouvez déduire les charges réelles liées à l’immobilier (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, etc.) de vos revenus fonciers.

L’imposition des revenus financiers (cas particuliers)

Si votre SCPI détient des produits financiers, les revenus qui en découlent sont soumis à un taux forfaitaire de 30 % appelé prélèvement forfaitaire unique (PFU). Ce taux inclut à la fois l’impôt sur le revenu (12,8 %) et les prélèvements sociaux (17,2 %). Toutefois, vous pouvez également opter pour l’imposition au barème progressif de l'impôt sur le revenu, si cela est plus avantageux en fonction de votre situation fiscale.

La fiscalité des plus-values sur la vente de parts de SCPI

Lorsque vous revendez vos parts de SCPI, vous pouvez réaliser une plus-value. Cela signifie que la valeur de vos parts a augmenté par rapport à leur prix d’achat. La fiscalité applicable aux plus-values dépend alors de plusieurs facteurs, à commencer par de la durée de détention des parts.

La taxation des plus-values

Les plus-values réalisées lors de la revente de parts de SCPI sont soumises à deux types d’imposition

• L’impôt sur le revenu : Le taux d’imposition des plus-values est fixé à 19 %.
• Les prélèvements sociaux : En plus de l’impôt sur les plus-values, vous devez vous acquitter de prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Cela porte donc le taux global d’imposition des plus-values à 36,2 %. Toutefois, il existe un mécanisme de réduction de cette imposition en fonction de la durée pendant laquelle vous avez conservé vos parts.

L’exonération partielle ou totale selon la durée de détention des parts de SCPI

La fiscalité des plus-values est avantageuse si vous détenez vos parts de SCPI sur le long terme. En effet, plus vous gardez vos parts, plus vous bénéficiez d’abattements sur l’imposition de la plus-value.

L’abattement est de 6 % par an à partir de la 6e année de détention, et de 4 % la 22e année. Ainsi, après 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu.

Attention, les prélèvements sociaux restent dus pendant les 30 premières années. Sachez néanmoins qu’au titre des prélèvements sociaux, il existe aussi un abattement :

• 1,65 % entre de la 5ème année jusqu'à la 21ème ;
• 1,60 % pour la 22ème année de détention ;
• 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

Investir dans une SCPI est une excellente manière de diversifier son patrimoine et de profiter du marché de l’immobilier sans en assurer la gestion directe. Cependant, pour maximiser les bénéfices de cet investissement, encore faut-il bien comprendre la fiscalité qui s’applique, que ce soit sur les revenus fonciers comme sur les plus-values. N’hésitez pas à consulter un conseiller pour vous accompagner et profiter pleinement des avantages fiscaux offerts par les SCPI !